郑州四中学区房实地调研:房源告急,价格洼地,这些“买点”值得关注!

最近两天，我集中带看了多套四中总校的学区房，几趟走下来，颇有些收获与发现。今天就跟大家分享一下。

四中总校学区划片的区域并不大，区内可供选择的房产总量约7000套（不包含防空兵社区），但目前仅有约290套房源挂牌出售，挂牌率仅为4.1%。

这有限的房源中还存在不少顶楼、户型不佳或房龄过老等有不利因素的房源。如果排除这些房源，实际可供挑选的房子更是少之又少。

相比之下，同样是郑州第一梯队的省实验中学学区，区内约有11500套房产，挂牌量却高达975套，挂牌率接近8.5%。

四中总校片区不到省实验一半的挂牌率，反映出该区域的房源供应已比较稀缺。

这种供不应求的局面在多个方面都有体现：一方面优质房源挂牌即迅速成交；另一方面许多潜在卖家因市场调整处于观望状态，不愿轻易挂牌。

四中总校作为郑州一梯队初中，长期保持着较高的教学质量和升学率，其学区房一直备受家长追捧。特别是在其他热门学区如外总、省实验周边房价居高不下的情况下，不少家庭将目光转向了四中总校片区，进一步加剧了该区域优质房源的供求矛盾。

从价格角度来看，四中总校片区的学区房目前处于一个相对较低的位置，具有明显的性价比优势。

该区域大部分社区房龄较老，经过市场调整后，价格水分已经得到充分挤压。

现阶段，四中片区学区房的价格在郑州一梯队初中书包房中具有明显优势：

房龄稍新的房产单价约在1-1.2万元/平米左右；

房龄较老的房产单价大约在7-8千元平米区间；

装修破旧的或顶楼的房源甚至有机会以5-6千元平米单价入手。

即使与同样以老房子为主的桐柏一中片区相比，四总周边的价格仍然具有一定的竞争力。在相同房龄和类似品质的情况下，四总片区的房价通常还能再便宜1-2千元。

对于预算有限但又希望孩子能够进入第一梯队初中就读的家庭来说，这里的性价比确实拉满了。

在四中总校片区内，不同小区的议价空间存在明显差异。

一个简单的规律是：挂牌率较高的小区，通常砍价空间会稍大一些，因为卖家之间存在竞争关系。

例如密码国际、香榭丽舍等房龄稍新的小区，目前挂牌量相对较多，房东的心态可能更为灵活，谈价空间也相对较大。

这些小区通常具备更好的居住条件和物业管理，吸引了一些既看重学区又不愿放弃居住品质的买家。

相比之下，一些老社区的房源本来就少，挂牌价格已经相对较低，议价空间反而较小。

这些社区的房东通常持有房产时间较长，对价格预期相对稳定，且因房源稀缺，即使不降价也有较大概率能够售出。

另外，在同一小区内部，不同楼栋、不同户型的议价空间也可能存在差异。一般来说，户型方正、楼层适中、装修保持完好的房产议价空间较小；而存在明显缺陷如采光差、楼层不佳或需要大修的房子，则可能有更大的谈判余地。

根据我近期的带看经验，以下房源目前已经出现了值得关注的“买点”：

1. 密码国际/香榭丽舍的小两房：作为区域内较新的小区，密码国际的物业管理和居住环境相对较好，适合需要考虑过渡自住的买家；

2. 香榭丽舍的大标间：这类户型虽然面积不大，但功能齐全，适合预算有限但又不想入手老破小的买家；

3. 棉纺东路周边以及建新街社区部分楼栋的两房：这些楼栋楼龄虽老，但户型实用，总价相对较低，过渡自住或者当门票使用都可以。

这些房产之所以具有“买点”，是因为它们在价格、户型、社区环境等方面达到了某种平衡，既满足了学区需求，又在可承受的价格范围内提供了相对合理的居住条件。