郑州楼市:万科世曦,超出预期...

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Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

不要小看供需关系

一

去年8月份，万科世曦成交了套房源，98平三居室，总价129万，单价1.31万。

目前，在绿中介平台上，该小区三居室最低报价109万，单价1.23万，是套88平户型房源。

23年7月，一套97平三居室以总价171万成交，单价合到1.76万这也是高点所在（绿中介口径）。

不考虑户型、楼层等特殊因素，从1.76万到1.23万，该小区三居室距离高点下探了30%。

如果考虑到户型差异，这个跌幅更小。

综上，按距高点的回撤幅度看，万科世曦三居室远远跑赢了大盘。

二

就地块素质而言，世曦紧邻两大高架桥，容积率也偏高，说句硬伤明显店铺好不夸张。

而就是这样一个硬伤比较的明显的小区，却能够远远跑赢大盘，原因是啥？

我们还是需要从供需关系上去考虑。

当你在绿中介平台输入“五年内”“三居室”“南北”3个条件，则会发现：三环内、金水区西部总共只有不到100套二手房源满足要求（下图）。

而这其中，世曦就有20套房源满足要求，占比超五分之一。

也就是说，当你预算120万以内，想在金水区、三环内买一套五年内次新三居室，万科世曦就是一个绕不开的小区。

在供需关系的作用下，该小区三居室远远跑赢了大盘。

过去能够跑赢大盘，未来哪？

我将在知识星球里更进一步解析。

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