当前位置：首页>郑州>郑州的老破小,正在迎来春天!

郑州的老破小,正在迎来春天!

2026-03-31 10:25:47

郑州的老破小,正在迎来春天!

谁能想到，郑州低到地板上的房价，竟然培养出来一个新的房产投资流派。

最近，我在小红书刷到一位郑州的博主很有意思。她在郑州专门抄底核心位置的老破小一室。

她的商业模式很简单。就是在金水区、东区像淘宝一样淘到那种位置极其核心并且业主急卖的小户型。先全款买下来，买的过程用尽极致的砍价手段，尽量压低成本。买下来之后，再对房子进行装修翻新。

小户型装修翻新的成本也进行了极致的控制，基本上2-3万装修翻新一套房。装修翻新之后再对房屋进行出租。

通过这种方式，她已经连续拿下了郑州十来套小户型用来收租，租售比极高。

50万拿下的一室，经过翻新之后能够一个月租金达到2300元，租售比高达5.5%。

这样的租金收益率，秒杀了几乎所有稳健的金融理财产品。

她的模式属于当年房价高峰时期的凤变冰的变形。凤变冰是当年炒房群体里的一个小众流派。顾名思义，它是抄底装修简陋的老破小，然后对其装修美化再出售。

这位博主是以极低的价格抄底，装修美化之后再出租，赚取每个月的租金现金流。

按照她的说法，现在房价低迷期抄底这些小户型，先出租收租金，等到房价回暖时再进行出售。既拥有了现金流，也挣得了将来房价上涨的溢价。

她的这个模式还是有成功的可能性的。因为郑州的老破小确实是太便宜了。

金水区二环内，最便宜的老破小挂牌价才10.8万。中原区三环内最便宜的老破小挂牌价才9.9万。

像小红书上面的那个博主抄底的老CBD永威翰林居带电梯的小户型，挂牌价才45万。金水区燕庄曼哈顿的37平小户型挂牌价才23万。

如此便宜的价格，不仅相较于之前下跌了很多，而且价格已经接近房子的极致。

郑州毕竟还是个二线城市，这样的价格，实在想象不出还有什么下跌的空间。

我从中介那儿了解到的，从去年开始类似于小红书买房收租的博主渐渐出现了。

这些博主和房价高峰期的炒房赌徒不同，他们一般持有全款拿下小户型，拿下改造完之后或租或卖，从中赚取租金或者卖房的差价。

很多人已经习惯了郑州房价的下跌，都没有意识到郑州的房价已经跌出了具有诱惑力的租售比。

根据好好选房的数据，郑州二手房市场现在的成交中位数是69万，平均成交价8934元/m²。郑州当前的租金中位数是1800元/m²。按照这个租金和成交总价的中位数计算。郑州的租售比中位数已经高达3.1%。

中位数的意思大家都明白，就是指的是这个市场上随大流的房子的成交总价和租金水平。

换句话说，郑州一般水平的房子租金收益率已经高达3.1%。

3.1%什么概念呢？

郑州现在的首套房商贷利率是3.0%。并且因为这两年公积金贷款政策的放宽，郑州不少人买房用的是公积金贷款。公积金首套房贷款利率2.6%。

郑州的租金收益率已经超过了房贷利率。

这对于买房自住的人来说，就达到了一个决策的关键点。当每个月还月供利息比租金还要便宜时，买房就成了划算的买卖。

当然，这是对于自住买房来说。对于这种投资买房赚取现金流的人来说，他们追求的是更高的租金收益率。

所以他们寻找的是租金收益率达到4%，5%，甚至6%，7%这样的具有流通性的住宅产品。

这样的房子郑州有吗？还真的有，主要就聚焦在郑州核心位置的老破小，尤其是带电梯的房龄在10年以上的小户型，租金收益率相当的高。

比如我刚刚提到的永威翰林居的一室，挂价才45万，租金在1800-2300元，租金收益率高达5.5%，还是电梯洋房，拥有老CBD低密舒适的居住环境。

比如曼哈顿的38平大标间，总价挂价才23万，租金在1200-1400元，租金收益率逼近7%，距离大玉米比较近，年轻人租房的热门小区。

比如新里卢浮公馆二期的49平大标间，挂价才38.8万，租金在1600-1800元，租金收益率5.3%左右。

这些房子你可以说它有些年头了，房龄都在十几年之上，但是它们的位置、租金以及价格结合在一起，让它们充满了诱惑力。

随着房地产进入到新周期，现在在房地产的配置领域出现了一个概念，叫天和地资产。

什么叫天资产呢？

天资产是指的各个城市那些被追捧的新盘。那些新盘产品都是做好了极致，各个不仅是四代宅，还在产品立面、小区配置、赠送面积以及建材装修各方面做到了当下的极致。

这类资产被称为天资产，是楼市当下适合配置的一极。

它的核心就在于它拥有不可替代的资源和产品优势，它的风险也在于它必须在相当长的时间内保持住它的稀缺。

一旦产品或者地段稀缺消失，这类产品在价值上就会迎来贬值。

对应天资产的，就是地资产。就是我们俗称的老破小，是当下楼市适合配置的另一极。

咱们在郑州看到的买入老破小吃租金的现象，其实已经在全国各个城市流传。

尤其是一些租售比很高的城市，比如近两年的乌鲁木齐，成都老城区的老破小，都有来自全国的捡漏者去那里淘宝。

老破小之所以受到追捧，在于过去几年的房价调整周期里，它的估值被杀的过分了，以至于出现了极高的租金收益率。

像出现5%以上的租金收益并不正常，这种不正常意味着两个可能，要么是房价被低估了，要么是租金被高估了。

所以，这些淘宝老破小的群体，就是要找到房价被低估的老破小。

虽然老破小都很便宜，但并不是所有的老破小都值得买。比如郑州的荥阳、上街、或者说三环以外的老破小，哪怕如上街的老破小，一套90平的房子只需要几万块钱，但是因为它的流动性极差，所以并不值得买。

真正有吸引力的，是那些流动性很好、价格便宜、位置核心，房龄不超过20年，有电梯的老破小。

这样的房子正在迎来春天。

如果你关注郑州租赁市场，这套资料一定要领取：

资料一：25年郑州租赁市场TOP30小区

资料二：25年上半年郑州租赁市场TOP15小区

资料三：24年郑州租赁市场TOP15小区

资料五：近四年郑州套均租金变化/租住区域占比

点击下方，关注@郑州找笋
专注二手房、学区房、法拍房推荐选房
致力于寻找市场中最低价的捡漏房
让房产回归居住的本质
↓↓↓

本文来自网友投稿或网络内容，如有侵犯您的权益请联系我们删除，联系邮箱：wyl860211@qq.com 。

郑州的老破小,正在迎来春天!

点击下方，关注@郑州找笋
专注二手房、学区房、法拍房推荐选房
致力于寻找市场中最低价的捡漏房
让房产回归居住的本质
↓↓↓

最新文章

热门文章

随机文章

郑州的老破小,正在迎来春天!

点击下方，关注@郑州找笋专注二手房、学区房、法拍房推荐选房致力于寻找市场中最低价的捡漏房让房产回归居住的本质↓↓↓

郑州-昆明

郑州十一中教育集团郑东校区(86中)招聘教师

最新文章

热门文章

随机文章

点击下方，关注@郑州找笋
专注二手房、学区房、法拍房推荐选房
致力于寻找市场中最低价的捡漏房
让房产回归居住的本质
↓↓↓