年前标杆地产观察带领房企高管去了一趟西安和郑州，看了金茂那两个璞系新盘——璞逸东方和璞逸缦湖。说实话，回来到现在，脑子里还是那两天的画面，挺震撼的。

怎么说呢，就感觉现在金茂做的已经不是单个项目了，是一整套东西。从项目到体系，这个跨步真的挺大。

走进去那一瞬间，基本就get到他们在说什么了。不是那种要拿出来炫耀的奢华，而是更往内收的东西——从「显己」到「悦己」，从「外彰」到「内奢」。这种调性，不是看看图纸能懂的，得站在那儿才感觉得到。

尤其是郑州北龙湖那个，金茂·璞逸缦湖。

他们是2月8号开的盘，讲真，春节前这个时间点，谁敢推盘啊？结果人家卖了110套，123套房源，去化快九成了。不是淡季吗？这数据出来，业内都在聊。

后来我仔细捋了捋，他们能打，确实是有道理的：

• 整个北龙湖，他们是第一个能做「南向贴面湖景」的豪宅——别小看这个朝向，湖南岸那些盘，都是背对着湖的

• 他们把沿街那面墙拉到了近140米，做成了一整块「超级封面」，远远看过去就知道这地儿不一样
• 下沉庭院他们没按套路出牌，是先挖了一条「峡谷」，再沿着峡谷把房子种下去
• 会所搞了地上地下两套，加起来五个大场景，能聚人也能分开动静
• 户型有点意思，得房率这事儿，他们像施了魔法一样
• 还请了五位非遗传人，把竹编、大漆那些老手艺揉进了设计里

整个项目占地大概5.45万㎡，住宅建面8万㎡出头，容积率1.49，一共499户。18栋8层洋房排得挺开，不挤，光照、院子、那种大宅的秩序感，都有了。
他们规划的核心思路其实挺简单的：把湖引进来。
中间做了条十字景观轴，把湖和绿地往社区里带。西边的主入口那块，楼间距拉到快48米，做了一个很敞亮的前场。然后就是「厅-堂-院」三进，一层层往里走，湖景慢慢变成你生活里的背景。

归家
三进制礼序，和那条140米的「超级封面」

从天上落到街道视角。

社区西北角，一面深色石材的大影壁直接伸到路口。那是金茂的精神堡垒，看到它，基本就等于告诉你：转个弯，到家了。

▲项目街景效果图
从那开始，近5米高的石材围墙一路往南延，和影壁连起来，拉出了一条差不多140米的连续界面。在北龙湖，这种一整块的社区封面，很少见。街道的秩序感一下子就被撑起来了，大宅的气场，也在这条线上定了调。

中间是社区大门，接近9米高。没做那些花里胡哨的装饰，就用线条和体量说话。有气势，但不唬人。这种克制，恰恰是璞系想讲的——不张扬，回到本质。

「一进」门廊，柱子高耸，有点殿堂的意思，街道的嘈杂被挡在外面，心开始慢慢收回来。

「二进」是四水归堂，手法特别克制。就一池静水，一棵树。那种诧寂的味道，刚刚好。

归家大堂本身也像个迎宾枢纽，背后连着下沉庭院，两侧的小门通向社区里面，电梯可以下到会所。到了这儿，你的状态基本已经从「在外面」切换到「在家里」了。

开车回来的那条路，也没被忽略。车库入口被悄悄融进了那条「超级封面」里，和步行入口分开，但看起来是一体的。和北龙湖那些道闸林立的入口比，这种从容感，确实不太一样。

▲车行入口效果图

会所
地上地下双系统，把场景融在一起

园区里，金茂做了两套会所系统，地上地下一共差不多2900㎡。

规划逻辑挺清晰：把场景聚起来。
上下加起来快30个子功能，被整合成五个大模块。

地面那层，归家大堂主要是迎宾，接待访客。
首层架空那一圈，做的是「陪伴式共享」，孩子的阅读区、游戏区，旁边就是大人的茶室、会议室。你在那儿待着，孩子也能玩，不用两头跑。

地下那块，分得更细：

• 「社交」那一片，有行政酒廊、茶室、棋牌、模拟高尔夫，接待朋友体面够用。

• 「欢聚」那块，私宴厅、西餐、KTV、台球搁一块儿，朋友聚会能直接包场。

• 「运动」那边，瑜伽、普拉提、器械、半场篮球/羽毛球馆都齐了，还配了更衣室。

▲地下会所规划示意
这些模块各归各的，动静分开，但又互不打扰。其实是把「圈子生活」这件事，往深里做了一版。

还有一点挺有意思的——它是北龙湖第一个「无界游园式会所」。建筑边界做了好几处凹凸，挖了些天井，让地下和下沉庭院的接触面变大了。

这样一来，地下好多空间也能晒到太阳、通到风。比如那个健身房，三面都能看到光。

西餐区的玻璃折叠门全拉开，室内和外面的下沉庭院基本就融在一起了。

会所本身也藏着不少非遗手艺：
归家大堂那面迎宾屏风，是竹编工艺做的；艺术楼梯取名「云阶」，灵感来自大漆……

会所大堂外面还专门划了中央车站和VIP停车区，司机休息室也备好了。送你的车可以直接开到地下会所门口，访客的车也有地方停。

庭院
峡谷秘境，一种立体的自然叙事

下到地下会所，行政走廊那面近12.6米高的落地玻璃外面，是一个完全不一样的庭院。

▲下沉庭院效果图
不像常见的下沉庭院，被笔直的楼围成个四方天井，呆板得很。
金茂这个，进深快80米了，两边随着宅间的尺度自然拐来拐去，宽窄变化，生动得很。

▲下沉庭院效果图
因为纵深够大，庭院的地势从西往东慢慢抬升，像一条天然峡谷。到东头，和地面园林自然接上，「地下」和「地上」的界限就没那么僵硬了。

▲下沉庭院效果图
西头，行政酒廊窗外是一潭静水。
往东走，地势高起来，水面收窄成蜿蜒的小溪。

▲下沉庭院效果图
再往前，石头多起来，溪流变得急了些。
到最东边，一道飞瀑从崖壁上落下来。

▲下沉庭院效果图
山石、林木、碎石铺的溪床……这种野生的感觉，让人觉得金茂不是在房子中间造园，而是在溪谷两侧盖房。

▲下沉庭院效果图
一条小径穿过去，连着几处不同高差的观景平台。你可以顺着走，跨过小桥，从各种角度打量这幅山水画。

▲下沉庭院效果图
山顶那个精神廊亭，有点先锋，又有点传统，轻盈通透，是整个庭院的视觉焦点，站在那儿能俯瞰整条峡谷。

▲下沉庭院效果图
下沉庭院和会所空间也咬合得很好。大面的玻璃幕墙把峡谷景致引进来，好些休憩平台让你能坐近水边。

▲下沉庭院效果图
地面层绕着庭院也做了好几个观景平台，从上面看下来，又是另一个维度。

▲下沉庭院效果图
等你回到地面，会发现溪流还在往前走。再往源头探，又出现一片「清旷泽」。
溪水在林子里穿来穿去，最后停在一座景亭边上。整个水系，从地下到地上，串成了一条完整的漫游闭环。

▲地面景观效果图

建筑
精工下的现代形制，和东方的转译

金茂璞系一直讲「国际视野下的东方审美」，建筑立面也确实带着那种味道。
但他们不像一些中式项目，直接把大飞檐扣在屋顶，万字纹贴满墙。
他们做的，是一场转译。

所以远远看到金茂·璞逸缦湖的洋房，第一感觉是简洁、通透，很现代。

▲建筑立面效果图
南向窗墙比做到快70%，大玻璃配窄边框，「无界」的效果一下子就出来了。利落的线条、干净的体块，首先满足的，是现代人想要的采光、视野和通透。

▲建筑立面效果图
但再看，东方的东西慢慢浮出来：
外挑露台的屋檐，借了东方塔的檐口比例；
檐角有举折、有飞挑、有收檐，天界限有了表情；
立面构图用「四柱八檐」撑着，骨架稳得很。

▲建筑立面设计示意
颜色也讲究。不是常见的宫廷色，用的是更贴近中原大地的「夯土赭黄」，暖暖的丰收色调，再点缀点青铜玄黑、瓷釉灰绿。

▲建筑立面效果图
走近了看，细节更多：
单元门头和立面嵌着石雕非遗传承人指导刻的葫芦LOGO「穿斗玉章」；
金属板上有蚀刻的龙纹，精致得很。

▲建筑立面设计示意
屋顶侧山墙做了三重造型，下面配龙纹山花，和重檐歇山顶搭一起，礼仪感拉满。

▲建筑立面效果图
材料工艺也扎实。
蜂窝铝板让大板平整得像镜子；
铝板经过精密刨槽、折弯，线条更锋利；
仿石铝板是整块石材扫描再转印的；
三种石材、六种铝板叠着用，精致又雅奢；
全系系统窗保证住着舒服。

▲建筑立面效果图

看完金茂·璞逸缦湖，标杆地产观察对金茂现在的产品逻辑有了些新的理解：
他们不再按价格和成本去划产品线，而是切进客户的精神诉求和生活场景里。

这个逻辑的底子，是极致的「单盘主义」——
不简单复制，尊重每块地，做只属于这块地的创造。

我们只做精品小班深度实战研学，专注围绕客户需求和项目落地展开学习和讨论交流。

全链条逻辑拆解：与项目主创团队、房企操盘手面对面，从拿地研判、设计推演、成本管控到营销说辞，解剖每个成功案例背后的完整逻辑链。

萃取可复制方法论：跳出单一案例，提炼适用于不同能级城市、不同容积率、不同客群产品的空间创新策略与经营适配模型。

这不仅仅是一次考察，更是一次为地产决策者、产品研发者与设计管理者量身定制的“标杆借鉴-经验转化-价值落地” 的实战赋能之旅。在行业转型的十字路口，唯有掌握真正的产品创新力，方能于变局中开新局。

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项目介绍说明

01 绿城新项目：绿城·晓月熙棠｜全首层架空的空间革命，低密改善型住宅项目的“第四代墅作”

项目介绍：绿城在天津滨海新区空港经济区打造的低密改善型住宅项目，定位为“第四代墅作”，入市即稳居区域销冠，月均接待全国开发商考察团 50 + 组。以全架空层设计和立体景观为亮点4.0架空层社区，通过约5.6米架空层设计实现“悬浮社区”效果，整体抬高5.6米，结合垂直立体景观与全人车分流规划，打造低密改善型住宅。

架空层核心亮点：

政策落地：1600㎡架空泛会所完全依托 “不计容” 政策打造，涵盖 8 大生活场景（健身、社交、艺术展示等），未占用任何容积率指标；

成本可控：通过 “结构一体化” 设计，架空层与主体建筑同步施工，建造成本较传统地库+ 地面配套节省 15%，施工周期缩短 20 天；

产品溢价：架空层搭配风雨连廊形成立体街巷，79㎡三居空间利用率较同面积段竞品提升 30%，房价高于周边 15% 仍热销；

运营赋能：泛会所采用 “基础服务 + 增值服务” 模式，提升业主粘性的同时，为项目后期溢价销售提供支撑。

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02 龙曜城·凤鸣丨全首层架空的空间革命，将建筑从“居住容器”转化为“生活内容”

项目背景 项目首开10秒售罄。天津核心宜居板块第四代住宅标杆，超12万㎡的体量下的大型4.0全架空社区，带来颠覆主流“迷你盘”的体验。4.0迭代新品、纯正架空层、外跨阳台、出房率100%，以 “全龄友好、生态融合” 为核心，成为全国开发商学习的政策落地样本。

全架空层核心亮点：

政策红利吃透：6 米全首层架空设计完全契合天津 “不计容” 政策，将公建配套全部置于架空层，住宅可售面积增加 10%，直接提升项目利润；

成本极致优化：通过 “模块化设计”，架空层建造成本较传统方案节省 18%，且后期维护成本降低 25%（无地下车库渗漏、通风等问题）；

全龄功能覆盖：规划儿童成长乐园、青年运动区、长者康养区、邻里会客厅四大主题空间，适配全国改善型需求主流趋势；

生态联动：架空层与地面园林通过风雨连廊串联，绿化延伸至架空层顶部，打造 “立体森境”，成为项目核心营销亮点，吸引跨区域购房客群。

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03金茂·锦堂丨释放地面空间构建森感园林与无界共生的城市界面

项目介绍：金茂·锦棠（天津上东金茂锦棠）天津首个 4.0 立体洋房社区，金茂 “棠系” 高端迭代之作，一梯两户设计，精装交付（2027年4月）以“全首层架空”为核心设计理念，项目通过将建筑整体抬升5.5米，形成“悬浮式生活底盘”，重构了传统社区的边界与功能，实现“从二维到三维”的生活方式迭代。改善型市场热销标杆，房价较周边溢价 18%。

全架空层核心亮点：

政策利用：全首层架空设计精准适配天津 “不计容” 政策，将阳光车库、功能聚合区置于架空层，不占用住宅可售面积，变相增加 8% 可售空间；

成本优化：整体抬升 5.5 米，减少地下车库开挖量，直接降低 22% 地库建设成本，同时释放 7100㎡地面空间用于园林营造，无需额外投入绿化用地；

空间联动：架空层衔接 135 米 “晓棠集” 商街与金茂体育公园，形成“社区 - 城市” 无界动线，商业租金收益提升 40%；

生态创新：架空层顶部与 “一轴一环六园” 景观无缝衔接，打造 “地下 - 架空 - 地面 - 楼上” 四重生态，成为差异化产品核心卖点。

04 中建·悦庐·棠墅丨5.8 米高差架空：阳光车库与低密改善的突破

项目介绍：中建·悦庐·棠墅是津南区海河教育园低密改善标杆，区域首个架空层落地窗社区，叠拼产品溢价达 25%。由中建地产开发，以“立体墅区”和书院派园林为核心理念，打造城市高端人居标杆。其核心创新点在于‌全首层架空设计‌，通过立体空间重构实现垂直园林与墅区功能升级。项目以“立体墅区”理念重塑高端人居，成为海教园首个架空层落地窗社区。2027 年交付。

全架空层核心亮点：

政策适配：结合天津 “架空层不计容” 与 “低密住宅支持政策”，打造 “地上车库 + 立体园林” 复合空间，规避地下车库计容风险；

成本与体验平衡：抬升首层 5-6 米，利用 5.8 米地形高差，节省地库通风、照明的长期运维成本（年节省约 12 万元），同时打造 “阳光车库”，颠覆传统地下空间压抑感；

垂直绿化：架空层顶部融入 “一环两轴三院九园” 景观，1700 米慢跑环串联立体绿化，解决低密项目公共空间不足的痛点；

隐私升级：首层实际相当于传统建筑三层，有效隔绝地面噪音与视线干扰，叠拼产品因 “全明地下室 + 星空露台” 设计，去化速度提升 50%。

 05 中建·理想城|5.4米抬高架空，天津市首个架空层住宅项目

中建理想城引入新加坡的“空中花园城市”理念，通过架空平台设计，将社区地坪整体抬高约5.4米作为架空层，在此垂直复合空间体系中，立体连廊系统串联起居住组团、邻里中心和全龄活动空间，形成全天候风雨无阻的慢行网络。2025年1-5月成交套数荣登天津全市第一名。

架空层核心亮点：

通过对都市、技术、美学思想的瓦解与重构勾勒出未来人居的超级界面。社区底层外围布置菜场、特色店铺、幼教中心、养老机构、创业支持等社区及城市公共服务功能，使城市的生活属性与便利特性得以在社区外围充分实现。约一万三千平方米酒店级配套融入立体园林，涵盖运动主题会所、五大泛会所、社区配餐中心、托老所、卫生服务站等，满足居民日常需求。

行程安排：

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