郑州楼市:天琴湾,正在内部分化...

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Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

分化，精细化选筹

一

近期，天琴湾成交了套房源，147平，四居室，小高层楼栋，低楼层，总价325万，单价2.21万。

去年12月，同户型的低楼层房源成交单价为2.14万。

不考虑其他特殊因素，从2.14万到2.21万，不到3个月的时间，该小区四居室（小高层）上涨了3%左右。

但如果继续向前回溯，则会发现：

去年8月份，同户型的高楼层房源以单价2.38万成交；去年6月份，一套中楼层房源以单价2.28万成交；去年3月份，一套高楼层房源单价达到2.39万。

不考虑其他特殊因素，该小区四居室（小高层）一年来的价格中枢是在小幅下探的，相比一年前下探了约7-8%。

二

还是在本月初，该小区的112平三居室也成交了套房源，小高层楼栋，中楼层，总价238万，单价2.11万。

而2月份，同户型的低楼层房源以单价1.88万成交。

去年10月，低楼层三居室成交单价为2万。

去年7月，一套低楼层房源成交单价为1.95万。

去年5-6月份，有多套单价2万左右的房源成交。

去年2月份，一套高楼层房源单价1.7万成交。

不考虑其他特殊因素，该小区三居室（小高层）的价格中枢在一年左右的时间有明显上涨，涨幅约24%。

三

同一个小区，户型面积不同，在近一年的时间内走势竟然天差地别。

玉米在之前的文章中提出：要尽量回避该小区总价330万以上的房源（可在公众号内搜关键词“天琴湾”查阅相关文章）。

去年3月、6月和8月份，该小区145平四居室（小高层）均有成交价超过330万的房源出现。

该户型近期价格的回落，但远低于330万的三居室（小高层）却有明显涨幅，这也印证了玉米之前的观点。

在大分化时代，即使选对小区，也要进一步精细化选筹，这样才能提升胜率。

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