前言：
目前郑州金水区、高新区、北龙湖、二七新区、管城、中原区均有四代宅在售。
而今年郑州楼市的四代宅数量又将迎来一波儿猛增，不仅上述区域的四代宅数量有所扩张，也让其他更多区域有了四代宅。
那么郑州楼市这些将入市的四代宅都在哪儿?是怎样的产品?本文先展开说说产品信息已经公布的今年部分全新四代宅。
目前金水北除了金投天宝府、越秀三期金水云启之外，保利缦城和颂的二期保利山水和颂即将首开。
金水北再一次乱战。
基本的配套和保利缦城和颂是一样的，保利山水和颂同样拥有临贾鲁河、休闲运动公园、纬五路一小中州校区+郑州八中新校区。作为四代宅，此次户型面积段有约124、约143、约165平米，全部为四房设计，得房率在110-133%。
卖点很明确：
临河、山水、学区、四代宅、央企保利。同时，保利领导发话了，4月10号左右首开，价格绝对要比越秀三期金水云启便宜，凸显高性价比。
据我了解，保利山水和颂目前正处于认筹阶段。约124平米15500元起，约143平米15800元起，约165平米17000-17500元每平。
越秀三期金水云启约129平米的价位是16000-17000元每平，约149平米的目前是16000多-17000多。并且相比之前，目前这个价位还是前一段降价过后的。比如约129平米，最早是卖一万七千多，保利山水和颂约124平米一万五千多，等于说首开有2000元左右的差价。
更何况，保利目前还只是报价，或许实际开盘成交价比这个还要低。
从户型上来说，保利山水和颂约124平米做成四房，因为得房率高空间感也大。其中露台的尺度就很大，对面即是山体公园的视野和景观。露台隐私性也做了规避，有大概2米高的隔离玻璃挡板，楼上楼下邻居之间看不到彼此。南向三开间朝南，主卧套房设计，阳台采光、露台休闲。
金投豫发豫园二期可谓万众期待。
根据内部消息透露，二期推广名应该是“金投豫发豫园·璞园”，规划5栋纯高层，总高31层，层高基本在3.15米。包含有约149、175、205、235、237平米，整体得房率做到了120%-170%!
主要亮点：
1、户型设计好，据说户型公布后肯定亮眼。
2、得房率最高做到了160%+，逼近170%得房率，这个是很恐怖的，将成郑州得房率最高的项目。
3、所有房源中，部分房源能实现露台可封，这又是郑州四代宅的一大进步，规避露台在过去被人诟病的种种问题。
4、三环内、老金水、东风渠，能上文化路一小和47中学总校，这些是配套，不用多说，老金水区域价值摆在那儿。
根据项目自称，“这个产品出来后，一定是能让郑州楼市其他四代宅向它看齐的项目，能够成为一代经典的四代宅。”
我了解到，金投豫发豫园二期4月份产品信息将大面积开始推广，预计“五一”假期样板间会开放，设在未来三期地块，将有两套精装样板间、两套毛坯样板间。对此，我也将持续保持关注。
去年信达棠樾七里取得热销后，今年管城马上续上五大天王。
动作最快的是招商臻境，这是央企招商在管城的四代宅项目。
占地面积约24亩，总计4栋高层，户型面积段有106平米，125平米，139平米，最高得房率达到140%，毛坯交付。
和现在信达棠樾七里挨的很近，直线距离400米。
目前工地施工迅速，将在今年上半年开盘。
绿都的四代宅——绿都悦府，占地约41亩，容积率1.99，17层小高层+8层洋房，总计9栋楼，约129-143-170平米全部四房，基本是四叶草设计。得房率最高做到126%，虽然相比招商臻境的得房率略低一些，但是招商是纯高层，绿都是小高层和洋房，更低密。
要知道，1.99的容积率是目前管城容积率最低的项目了。
约129平米南北双阳台设计，约143平米客厅很宽，除了主卧套房之外，老人房也带有独立卫生间。
位于宇通路+霞飞路西，距离地铁2号线站马屯站300米左右，周边是永威城、绿都澜湾已交付的成熟小区。学校的话估计上的是创新街小学澜湾校区、八中澜湾校区。
不过也有劣势，项目南侧有安置房、北侧临宇通路，界面一般。
这个盘，主要面对的大概率是管南的改善群体了，毕竟过去10年管南主要以刚需为主了，这相当于一个刚需片区里出了一个改善四代宅。
在金岱片区，过去是新城时光印象、龙湖熙上取得热销。现在来了一个“屹立天誉东方”。
占地约54亩，容积率2.49，有高层、小高层、洋房，户型面积段有约104-117-128-132-143-155平米，除104平米外全部一梯一户设计、电梯厅自然采光、2.4米进深露台，整体户型没有面积浪费。
从面积段可以看出包含了刚需、刚改、改善群体，毕竟管南南三环过去一直是刚需定位。104-117平米负责拉动刚需群体，128-132平米负责拉动刚改群体，143-155平米负责拉动改善群体。
周边配套还是略显单薄，最明显的还是地铁4号线金岱站就在楼下。
盛澳金尊府三期，位于信达棠樾七里一期附近，地段和配套都是成熟的，距离中原福塔很近。
占地约110亩，规划11栋高层和4栋洋房，高层约105-169平米，洋房195-225平米。
该项目预计将于“五一”假期入市。
最后再来说信达棠樾七里二期，位于目前一期的西北侧。
占地约26亩，是管南5个四代宅里，占地面积最小的一个项目，约5栋高层，容积率2.99。户型面积段约103、110、125、139平米，刚需和刚改定位，并且只有约139平米户型带露台，比目前一期面积更小了一些。
估计一方面是和一期形成差异化，一方面也是信达看到管城还是比较刚需的区域，小一点的户型卖的最好，也延续了一期部分是四代宅、部分只高得房率的策略。
配套上，信达二期距离地铁4号线果树所站150米，200米范围内有创新街小区团结路校区、腾飞路七里河小学、郑州四中管城校区。北侧是盛澳金尊府二期、西侧是阳光城1号院，都是已交付入住的成熟小区。
过去，五龙口虽然位于郑州三环内，但属于狗都不理的区域，比较冷门。
这几年，因为郑轨云麓、高新城开松云缦的热销霸榜，加之地铁8号线串联通过，让五龙口片区成为人们关注的片区。
这不，今年五龙口片区将迎来首个四代宅——兴瑞雅著。
这个项目占地约31亩，容积率2.49，规划6栋住宅，层高有17层也有26层的楼栋，户型面积段包含：约129平米大三房和四房、136平米四房、143平米四房，我个人预计得房率也在110%以上了。
其中，约129平米有两个户型，一个不带露台，一个带有露台，预计价格13000元每平左右。
整个项目计划在2027年12月交房。
地段上，兴瑞雅著距离地铁8号线五龙口站点200米，周边是郑轨云麓、红河瀛园东区、五龙新城香堤园、香逸园等多个大型居民小区，以及河南中医院高新区院区，居住人口密集氛围相较成熟。
开发商是来自巩义兴瑞地产，这是继通派、万祥、屹立之后，又一个进入郑州的地市开发商。
这也构成了郑州楼市格局最新底色——郑州本土知名房企倒下后，国央企+外来地市房企，占据郑州主要市场份额。
华瑞算是常西湖新区地头蛇了，当年也是第一个进入常西湖新区，老boy了。
华瑞4期天园已是现房销售，均价降到了一万左右。和裕华城是死对头，两者一样的价格、一样的现房、一样的双学区、一样的区域配套。
今年华瑞带着四代宅新品来了，算是个破局者。
这块地本来是华瑞紫韵城的5期，后来被中原城投旗下的文瀚置业拿了，而在2025年6月，文瀚置业股权变更为由华瑞100%持股。
据我了解，该项目占地约33亩，总计6栋住宅，包含4栋17层小高层和2栋32层高层，容积率2.9，应该会定位改善。
优势是作为常西湖新区首个四代宅，该项目入市后，整个区域无竞品。同时，地块的位置在华瑞4期天园的南侧，东南角就是地铁14号线市民中心站点，周边没有不利因素的干扰。
春风沉醉，吹面不寒。
蝶湖旁，亚洲豪宅康桥美庐湾历经劫难，据传将于今年“五一”交房，能否顺利实现?套总价450-650万，业主实力也非等闲之辈。曾经创造销售神话的本土房企“康桥”人马已四散各方……
不远处，是正在建设中的经开滨河首个四代宅“万祥紫境”。
5年时间如沙漏，无声无息之间，仿佛换了人间。
万祥紫境位置更好，距离蝶湖更近，总计8栋楼、容积率2.49，7栋小高层、1栋高层，户型面积段有139平米四房、159平米四房、175平米五房，得房率在120%-136%，比华发、中建更改善，又与蝶湖书院形成错位竞争。一入市，会让蝶湖书院更卖不动了。
这个小区定价非常关键，会直接影响整个滨河二手房价格。
我个人认为，首开价格定在15000元每平左右，太高了就不合适了，毕竟整体市场行情放在这儿，滨河的热度也不比当年了。
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