郑州首个地王小区,扛不住了?
- 2026-05-01 13:09:13
郑州首个地王小区,扛不住了?
不得不说，郑州首个地王小区，在2024年-2025年房价是走下坡路的存在。 对，说的就是正弘蓝堡湾。 我们就以三期的成交价格来看： 正弘蓝堡湾三期，最高的成交价单价是2.89万，成交是时间是2021年。 单价超过2万的时间是2018年-2023年，在这个周期中，成交单价在2.25万-2.89万不等，其中单价高峰期成交的时间是2021年。 而单价首次跌破2万的时间是2024年2月，在2025年这一年价格就变成了1.45万-1.6万。 这价格相对比这高峰期来说，差别是很大的，到底多少，不用我再多说。 从这里可以看出，对正弘蓝堡湾三期来说，2017年是涨破2万，2024年是跌破2万，在这个期间用了7年的时间，也是高光的7年，从郑州整个房价周期中来看，抗住的时间不短了。 那么，其他期数现在的价格是多少呢？ 一期跟二期成交均价已经到了1.46万-1.48万，比三期的价格低500-1000元/㎡。 这个金水区早期的标杆项目，扛了几年后，在地产迭代中逐渐完成自己的使命。 其实，对于正弘蓝堡湾这个项目来说，来时路也是非常不容易的，出生即颠峰，经历周期后又换开发商，才换来了如今的模样，其实对于正弘来说，操盘成本，不仅对自己还对片区的改造都具有标志性意义。 先来看正弘蓝堡湾是如何诞生的？ 2004年，汪思远用5.19亿元拿下这块地，让地王这个概念第一次走进大家的视野。 其实他并不是这块地的第一位主人，原先这地是郑州首富花园集团谢国胜的，因为资金断裂才被汪思远拿下。 拿下之后，2006年取名蓝堡湾，在当时，3千万的售楼部，先交诚意金才可以看房，妥妥的现在豪宅的路数，所以对外称要建郑州最好的房子。 2007年郑州周边的价格才3-4千，而他售价直接8千+，由于价格比较高，所以卖的并不好。 真的是时也，命也。2008年金融风暴的到来，地产也是非常艰难，虽然硬抗借钱，但是依旧没有熬过2008年。 资金链断裂后，最终正弘接手，在2009年，正弘蓝堡湾一期以6500的毛坯价走向市场，虽然比周边价格高，不过当天几乎清盘，就这样顺利走了下去。 而正弘也凭借着7个亿接手蓝堡湾后，也是名声在外，让正弘的品牌有质的飞跃，正弘成功的打造，加速片区改造。 问题来了，正弘蓝堡湾凭什么能够从开盘6000多，到后来飙升到2.8万的？ 在刚开始，整个蓝堡湾项目被规划为一个集居住、商业、办公、教育于一体的城市综合体，分为三期开发，具体如下： 
不得不说，王牌地段之一是很难复制的。 金水区与东风路交汇处，是公认的核心地带，拥有好的资源，周边有河南省实验中学，文化路一小，农科路小学，47中等金水区一梯队和二梯队的学校，地铁2号线，8号线，南北和东西两条大动脉线路横穿，交通是非常的方面的。 另外还有花园路商圈的崛起。 随着城市框架的扩大，郑州商业开启了多中心时代，花园路商圈在2010年前后是新田360等商场崭露头角，而在2018年正弘城开业，截至在现在它的营业额基本也是河南前列，商圈的崛起也吸引着大量的人流。 除了这些外，正弘蓝堡湾自身的打造放在现在也是可圈可点的。 建筑采用ART-DECO风格，楼栋转角、雕花等细节采用岩陶艺术浮雕等，真的是很用心的。 
欧式主题景观轴、立体绿化体系与水景园林，设有320米中轴水景及14000平方米中心景观等等，一步一景，这景观的打造，是十分抗打的。 
小区立体景观的设计，不少同期的产品基本上是没有的。 周边商业比较多，人流量比较大，进入这个小区最大的感受就是入则宁静，出则繁华。 还有就是周边竞品比较稀缺。 在文博广场板块，房龄比较新的品质大盘屈指可数，周边多是缺乏电梯和小区环境的老家属院，而它正好满足大家的改善需求。 不过你看周边小区，它真的是硬靠品质在支撑。 
在这个板块卖的最好的就是正弘数码公寓，因为中学可以上省实验中学，总价又低，所以市场上流通率比较高，另外成交常年在郑州第一。 另外两个，鑫苑世家和正弘蓝堡湾，是金水区卖的比较好的，他们组成了金水区的前三名。 鑫苑世家，凭借省实验中学+文化路一小的学区，文博花园也是双学区，英地天骄华庭则是学位，所以他们的价格相对比较高，而正弘能够上榜就是因为品质和地段。 所以，你会发现一个小区能跟顶流双学区去抗衡是有多吓人。 那么，金水区标杆的一个项目，现在为什么会扛不住了？ 首先是一个周期的问题。 楼市周期变化，很难有小区不受影响，不过是影响早晚以及幅度的问题，所以正弘蓝堡湾价格下降也是一个正常的现象。 其次，学校是二梯队学校，并不是顶级学区房。 这个小区不能上省实验中学，划片到了47中。小学对应了有两所，二期是文三。 一期和三期是农科路小学，农科路小学要更好一些。 这三期也是有意思，一期比较早，二期不错，但是学校不如他们俩，三期建的比较晚，但是地块小，所以他们各自的优势明显，但是从成交价格上来看，还是三期比较贵。 然后，周边竞品的出现，蓝堡湾的产品落下风。 现在四代住宅的起来，显然三代住宅在得房率这方面是跟不上的，100%—120%基本上都是很常见的。 另外蓝堡湾的容积率在3.5-4.5，这在当时容积率比较高的情况下，并不能凸显出来，但是现在新的小区容积率都基本低于它，所以舒适度上也不是很好。 接着，小区体量比较大，内部竞争也比较激烈。 小区一共有三期，一期2010年建成，二期2013年建成，三期2014年建成，都是高层。 除了三期地块比较小之外，其余两期人，单期都有上千人，人比较多，总是会出现着急卖房的房东。 最后，郑东新区的虹吸。 随着东区的发展，一部分想在金水区买房的人，去了郑东新区，而东区凭借政策，大量的人力，物力的堆砌，吸引郑州甚至是河南的改善群体。 在四代住宅井喷，大量小区未来2年要交付的时候，五代住宅的风已经接踵而至，至于三代住宅只能在历史中卸载重任，这也意味着，好房子在不断的出现在大家的生活中。 最后，你会问还能不能买呢？ 其实买不买这里，很大原因在于你的需求。 新房肯定代表的是新的产品，这个时候就无需考虑其它，因为四代住宅对现在的打击是非常致命性的，但是正因如此，你才能看到三代的一些价格。 如果你对当下的四代住宅无感，那么这里依旧是你选择的标的。 这样的位置，配套，在金水区都是不可复制的，在三代住宅中，这个小区依旧是翘楚的存在。 如果你在金水区不愿意出来，那么这里还是值得你去捡漏的。
★神盘小区复盘系列扩展阅读： 背刺！海马公园被两面夹击！ 曾卖2万/㎡，如今最高1.1万/㎡，一代神盘的落寞！ 西区一代顶流：从1.9万到8千，经历了什么？ 即使房价腰斩，这依然是最好的远郊大盘 THE END 
来源：郑州楼市（ID：zzlsplus） 商务合作：mizhai07 转载请注明来源及作者 侵权必究 
转发，点赞，在看，安排一下~
1
2
3
4
本文来自网友投稿或网络内容，如有侵犯您的权益请联系我们删除，联系邮箱：wyl860211@qq.com 。
