郑州二七万象城为什么斗不过大卫城?

在郑州二七商圈，有两家商场隔着一条太康路遥遥相望。一个是华润旗下的万象城，一个是丹尼斯旗下的大卫城。两家距离不到500米，开业时间也只差了一年半，但多年过去，境遇却天差地别。

2014年4月，郑州万象城高调开业。这是华润在全国的第6座万象城，也是当时郑州首个真正意义上的高端城市综合体。苹果河南唯一一家直营店开在这里，Moncler、Versace等国际大牌纷纷围挡，开业当天客流超过10万人次。彼时，丹尼斯大卫城还在紧锣密鼓地施工，甚至被外界戏称为“被万象城逼出来的项目”。

然而好景不长。一年半后，大卫城于2015年下半年开门迎客。又过了几个月，万象城的主力百货店——金标百盛，在开业仅一年后便宣告关闭，创下了百盛在华最快关店纪录。这一记重拳，拉开了两家商场命运的分水岭。

根据华润置地2017年的财报，郑州万象城的平均出租率已连续三年下滑，跌至80.7%，租金收入在全国已开业的万象城中排名垫底。有商业观察者实地走访时发现，商场内部分区域用围挡围着，一些店铺空空荡荡。与此同时，大卫城却在2017年交出了销售额42亿元的成绩单，同比增长超过27%。到2024年，大卫城更是成为河南首个年销售额突破百亿元的商场，跻身全国商场前十。

为什么相隔不到500米，两家商场的差距会越拉越大？

一个关键节点是品牌争夺战。万象城开业之初，一楼围满了Prada、Burberry、Louis Vuitton等一线大牌的围挡，声势浩大。但由于一些众所周知的原因，这些品牌最终都没能开业。而晚开一步的大卫城，却将这些品牌悉数收入囊中。时至今日，大卫城已拥有84个全球顶级品牌，CHANEL、DIOR、爱马仕等重奢品牌一应俱全。郑州的高端消费力，就这样被大卫城牢牢攥在了手里。

另一个被反复提及的原因是“水土不服”。华润作为外来企业，虽然在全国有丰富的商业运营经验，但在郑州本土化上显然不如深耕河南多年的丹尼斯。丹尼斯自1997年从人民路起步，在郑州经营近三十年，拥有18家百货、70多家大卖场和超过500家便利店，会员体系庞大、用户粘性强。而万象城作为“外来和尚”，在品牌知名度和本地用户积累上，始终差了一口气。

还有一个细节值得注意：物业条件。万象城因为二期地块拆迁问题，被迫采取了分期开发模式，一期商业体量只有约12万平方米，而且建筑格局并不完整。相比之下，大卫城总面积约42万平方米，商业经营面积达22万平方米，动线更流畅、空间更充裕。有分析指出，当年金标百盛之所以经营不善，其中一个原因就是空间设计的缺陷——这家主力店甚至没有一楼的独立入口。

面对颓势，万象城其实一直在努力调整。它放弃了最初的重奢定位，转而瞄准年轻人和家庭客群，引入了西西弗书店、海底捞、Meland儿童成长乐园等体验式业态，还在负一层打造了河南首个主题街区“9¾站台”，一度成为年轻人打卡的热门地标。在服务细节上，万象城的人性化设施也赢得了不错的口碑。但这些努力，始终没能帮它扭转在高端市场上的劣势。

不过，这场商战远未到终局。2026年，二七万象城二期计划开业，与大卫城的直线距离仅100多米。与此同时，郑东万象城也已于2025年6月亮相，定位M1级重奢，被外界视为未来能与大卫城“掰手腕”的唯一对手。

有人说，没有万象城的“搅局”，可能也不会有今天这样拼命升级的大卫城。竞争从来都是双向的——对手的存在，逼着双方都不能停下脚步。对于郑州消费者来说，这或许是最好的消息。