郑州四代宅内卷，终于有一个项目卷到了客户的痛点上。这就是豫发豫园的二期璞园，郑州第一个可封窗的四代宅。因为它回应了客户最真实的想法：既想要高得房率，又不希望全是室外露台来凑得房率的。当然，璞园能封窗的也只是部分户型、部分露台，但这可能是郑州新一轮产品迭代的开始。璞园藏不住的野心
璞园的位置是豫发三期中最好的，西侧紧邻东风渠，有一线河景视野，不邻北三环高架，没有明显硬伤。金水区临河的高端住宅，只有金水印一期、未来天奕，都是曾经的网红豪宅。从去年最初起步170㎡，下调到目前的起步149㎡，面积定位更务实了，但务实中是藏不住的野心。这个主力面积段，就是豪宅的常规面积段，对标的是中海峯境叁号院（173-249㎡）、金投天宝府（179㎡以上户型占一半）。另外两个项目的大面积，流速并不快，豫发作为后来者，还做这么大，哪来的信心？户型创新点解读
那么可封窗的露台，是怎么实现的呢？
首先明确，只有边户的部分露台，可以封窗，具体看下璞园的两个经典户型。
149㎡边厅户型，4+1室两厅三卫，得房率120%左右。偶数层有2个露台，都是南向的，共赠送露台面积约38㎡。其中可封窗的露台，在客厅南侧，大约26㎡，挑高6.3米，可以做挑高客厅，也可以做多功能空间。奇数层有3个露台，共赠送露台面积将近50㎡，但南向露台只有1个，其他2个为北向露台。其中可封窗的露台，在餐厅北侧，同样是6.3米挑高。正是通过这种奇偶错层的方式，实现了两层高度的挑高露台，让平层的房子有了别墅的客厅挑高体验感。这部分封窗之后，整个立面跟卧室是接近平齐的，没有外挑出去。这就非常巧妙了，送了露台，封窗之后又变成室内空间，关键是从外立面，又让人看不出来这里原来是露台。再看236㎡户型，这种封窗露台的精妙，体现的更加淋漓尽致。236㎡，璞园最大的大平层，5+1室2厅5卫，得房率140-150%。4套房的设计，也是很豪气了，而且其中3个都是南向的。精妙的是，这个户型的餐客厅，全部是从可封窗露台演变过来的。其中最大的露台面积约82㎡，是西南向的，通过封窗，就这么华丽丽的变成了室内的餐厅、客厅，简直是平地起高楼。82㎡的客厅，南向6米开间，西向13.8米进深，再加上6.3米挑高，这才是更接近于别墅感的客厅。这个户型完美的实现了，既要大平层的居住便利，又有别墅的纵深感。2、客厅最大的采光面，是在西向或东向，而不是南向。230㎡的复式产品，是另一种在高层上的四代宅创新。当然，除了这些创新设计，璞园也有一些常规的四代宅户型。比如149、175 ㎡的中厅户型，是最经典的四叶草户型，非常实用的户型，外加2-3个露台。3、四房起步，除149㎡中厅外，所有户型都可再+1房迭代加速，北三环要重新洗牌吗？
璞园的产品创新，不止对三代宅是巨大的冲击，对目前市场上大多数四代宅，也是较大的冲击。
这释放了一个信号，光卷露台不行了，还要想办法把更多赠送面积做到室内。
从郑州第一个四代宅招商林屿境，2024年下半年入市到现在，仅仅不足2年时间。
关于四代宅的迭代，已经进化到以半年为单位。
今年入市的新项目，相比去年下半年入市的项目，产品又有了一些的优势。
除了璞园，即将入市的鑫联中原玺、信达棠樾七里二期、屹立天誉东方、招商臻境、中建傲铂26等等，在一些初改面积段上，都有不少细节突破。
以后有时间，我们再细细来讲。
这样的迭代，对于客户是喜闻乐见，对于开发商，就比较难受了。
去年还是香饽饽，今年似乎都快过气了，这谁能扛得住？就以璞园所在的北三环沿线的高端盘阵地来讲，璞园的入市，如果价格合适，对周边项目就会有不小的影响。璞园目前释放价格，149㎡是毛坯2万/㎡左右，300万起步的总价。但考虑到璞园产品优势，以及开盘时常规操作会有价格惊喜，所以149㎡还是值得期待的。但大户型的定价，就非常微妙了，因为璞园、天宝府、叁号院三个的主力户型面积段是重叠的。中海峯境叁号院，目前173㎡户型2.4万/㎡，豪装品质。金投天宝府，179㎡户型2.1万/㎡，原来毛坯，现在也送精装了。本文完。
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