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Hi，我是郑州楼市专家玉米，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。
调整
一
前段时间，鲁能公馆一号院又迎来了成交，具体房源信息如下：
161平的四居室，两卧室朝南，两个卫生间，中楼层，总价184万，单价约1.1万。
去年10月，同户型中楼层房源的成交单价还在1.35万。
而24年3月，同户型中楼层房源单价为1.9万。
也就是说，该户型半年时间完成了18-19%的下探；两年左右的时间下探了42%。
这一幅度还是相当大的，尤其是考虑到其“北龙湖”＋“四居室”的标签。
鲁能公馆四居室的表现将对周边小区造成不小的影响。
二
首先，我们以丰华上镜为参照（昨天的文章用过类似方法），来测量下鲁能公馆四居室目前的性价比究竟如何。
24年初，丰华的四居室要500万左右，同期的鲁能公馆四居室300万左右，价差约200万。
目前，丰华四居室降至390万，而鲁能公馆四居室刚成交一套184万的四居室，两者价差基本还在200万上下。
因此，我们可以认为鲁能公馆四居室当下还是具备较强性价比的。
那么，我们再以鲁能公馆为参照，去和周边其他小区做个对比。
由于篇幅所限，我们选取中海云鼎湖居作为例子供大家参考。
三
我们看下云鼎湖居四居室的表现：
24年初，该小区成交了两套，总价分别为410万和451.8万，我们取个平均数430万。
那么，彼时其与鲁能四居室的价差大概为130万。
而目前，云鼎的四居室总价大概为380万，与鲁能的价差为200万左右。
相比两年前，云鼎四居室“贵”了70万左右。
目前，玉米尚未看到鲁能公馆有筑底的迹象，这意味着无论是北岸还是杨金的很多小区，未来大概率还会有进一步的调整。
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