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郑州再挂两宗优质地,万科迎来新邻居?

2026-05-23 07:22:38

郑州再挂两宗优质地,万科迎来新邻居?

今早，郑州公共资源交易中心悄然挂出两宗住宅地块：郑政出〔2026〕13号（网）、郑政出〔2026〕14号（网），都位于惠济区老鸦陈板块，万科翠湾中城三期翠澜园的东侧。

先来看地块基本信息——

郑政出〔2026〕13号（网），位于南河路南、江山路西，占地约39.89亩，容积率<2.5，建筑高度<80米。

起拍价31791万元，起拍楼面价4782元/㎡。

这块地西侧是一块中学规划用地，东侧是一块绿地。整体地块比较方正，形状规整，后期产品排布空间更大。

郑政出〔2026〕14号（网），位于银河街南、常平街（长庆路）东，占地约33.38亩，容积率<2.5，同样限高80米。

起拍价26610万元，起拍楼面价4783元/㎡。

14号地相比13号地，土地素质稍逊一筹：一是地块形状没那么方正，二是距离西侧的京广快速路较近，后期临路楼栋的噪音问题需要开发商在产品上多下功夫。

两块地中间只隔了一条银河街，13号地在银河街以北，14号地在银河街以南，配套几乎是完全共享的。

交通方面，地块周边江山路、京广快速路、宏达街都是现状市政道路，通达性没问题。距离地铁4号线老鸦陈站约600米，属于地铁友好型地块。公交站200米，出行便利。

教育方面，东侧100米就是郑州市惠济一中，北侧1300米长兴路实验小学，南侧800米江山路第一小学、郑州市第十二中学，再往南1500米还有王砦幼儿园。

医疗方面，东南侧500米就是郑州大学第一附属医院北院区，北侧1000米是长兴路街道社区卫生服务中心。

商业休闲：宜家家居、裕华广场、省体育中心、江山路贾鲁河公园，基本都在1-2公里范围内。周末逛宜家、去省体打球、沿贾鲁河散步，都能满足。

周边小区，西侧是万科翠湾中城，南侧是万科民安江山府，北侧是招商时代锦宸、天宸、映江河。清一色的品牌开发商，板块的居住氛围已经起来了。

老鸦陈这几年的变化，说实话，比郑州很多城改板块都要快。

它属于惠济区，西边挨着高新区，东边挨着金水区，其实是夹在高新和金水之间的一个洼地。

但因为与金水北关系亲密，老鸦陈周边的成熟度一直不错，1公里内有裕华广场商业、宜家以及普罗旺世社区，早已有了生活的烟火气。

事实上，老鸦陈城改的启动不算早，但执行力很强。该拆的拆、该挪的挪，改得很彻底、很干净。

整个区域内的安置房全部集中在京广快速路以西，京广快速路以东全部为商品房。

所以未来这里的城市面貌会很干净，居住环境也相较纯粹些。

目前老鸦陈板块的新房市场，随着招商时代的三兄弟的陆续售罄，基本只有万科翠湾中城三期一个项目在支撑。

万科翠湾中城三期今年就要交房了，属于准现房在售。三个面积段：100平三房（得房率93%）、118平四房（得房率98%）、132平四房（得房率103%），精装修，目前清盘价在11xxx元/㎡起的价格。

可以预见的是，在13号和14号地入市的时候，万科翠湾中城三期大概率已经清盘或者进入尾盘阶段。这两块地如果正常推进，恰好可以接棒，填补板块的供应空白。

所以，与其思考这两块地会对新房市场造成什么影响，不如探讨会不会对周边的二手房造成冲击？

我认为，可能会，也可能不会，关键看开发商怎么做产品。

如果继续走刚需、刚改路线，价格和周边二手房拉不开差距，那就很容易陷入价格战。但如果能在产品上做出亮点，比如户型创新、得房率提升、社区配套差异化......那就有可能走出独立行情。

对于拿地的开发商来说，老鸦陈这两块地的逻辑其实很简单：

这是一个被验证过的板块，周边的需求是真实的，配套是成熟的，居住环境是纯粹的。接下来比拼的，就是产品力。

只要产品做得够好，定会有购房者愿意买单。

老鸦陈的变化，其实是郑州城市更新的一个缩影。

从早年的“城改困难户”，到如今品牌开发商扎堆、城市界面焕新、配套逐步完善，老鸦陈用了将近二十年时间。

这两块地的挂牌，意味着老鸦陈的商品房板块还在继续扩容。对于购房者来说，选择更多了；对于板块来说，价值也在被重新定义。

至于最终会被哪家房企拿下，产品会做成什么样，我们拭目以待。

可以确定的是，老鸦陈的烟火气，越来越浓了。

最后，我给大家准备了一套一看就懂的“宝藏资料”：

1.《郑州楼市库存全景地图》：539个项目，精准落位到每条路上，一眼看清你家门口的“存货”。

2.《分区域库存清单》：每个区还剩多少地，还有多少没有卖，土拍时间，竣工时间，开发企业等详细信息。

3.《郑州在售新房底价表》：价格如何，在售面积段，交房时间，一目了然。

4.《郑州在售及待入市(类)四代宅一览表》：得房率，交房时间，容积率，面积段，参考均价，十分详尽。

这些资料，绝对是你在2026年郑州楼市做决策的导航仪。

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看清家底，再做选择，买房这件大事，千万别再凭感觉了！

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