唯品商业REIT(郑州和哈尔滨杉杉奥莱打包)认购分析|公募REITs

由于现金分派的不确定性因素太多，公募REITs的估值是个盲盒。具体可参考《中国公募基础设施REITs基金估值》一文。本系列是从娱乐角度，根据现有《募集说明书》中部分可得数据做出的简单猜测。

一、基本发售信息

根据唯品商业REIT基础资产基本情况和近期REITs基金热度，预计发售首日就会因超过公众投资者的初始募集规模上限而提前结束募集，并进行比例配售。拟参与的网上发售的投资者应在发售首日15:00前提交认购申请（具体认购方法可参考《公募REITs认购交易要点及风险提示 （2025年7月更新）》）。

唯品商业REIT基础资产信息如下：

（截图来源：2026年5月14日公告的《基金招募说明书》）

唯品商业REIT基础资产是位于郑州和哈尔滨的两个奥特莱斯项目，分别在其各自的区域市场（郑州、哈尔滨）的奥特莱斯零售商业业态中占据领先地位，历史经营数据表现相对稳健，有持续稳定的租金和联营收入现金流。

项目一位于郑州，号称目前河南省销售额最高的奥特莱斯；项目二位于哈尔滨，号称目前黑龙江省销售额排名第一的奥特莱斯。这样的说法做广告肯定是违规的，招募说明书嘛，肯定要挑有利的说。

项目一位于郑州中牟县，地处郑开同城化核心区域，交通便利，河南省内现存其他奥莱项目（大众奥莱）在品牌矩阵和距离上差异较大，竞争分流影响小。项目二位于哈尔滨利民开发区，毗邻大学城，人口结构年轻。哈尔滨目前仅有两个奥莱项目（本项目与枫叶小镇），已形成稳定竞争格局。

两个项目的销售额近年来都有7%以上的年均复合增长率，出租率均持续保持99%以上的高位，和近年来消费不景气的感受形成反差。也许是和奥特莱斯的定位有关。

根据商务部《奥特莱斯企业经营管理要求》（SB/T11053-2013），奥特莱斯是以折扣价格销售国际、国内名牌的过季、下架、断码商品、特为其定制的商品、企业自有品牌的商品，独立于其他卖场且以零售为主的业态，具备一定的品牌集聚度。“品牌+折扣”的定位导致其目标客户群体的消费需求相对于普通零售而言，对经济周期的敏感性略低，在消费降级趋势下可能更具韧性。

从经营稳健性看，两个项目均展现出区域市场领导地位、接近满租的出租率、持续增长的销售额和优秀的运营效率。奥特莱斯业态及联营模式在当前消费环境下具备一定的防御性。运营团队的成熟经验是重要的加分项。

唯品商业REIT基础资产最大的亮点也是最大的风险在于接近100%的出租率。两个项目的租约期限多为1-3年，滚动续租虽然有助于及时根据市场调整租金，但较短的租期也意味着在经营环境恶化时面临较大风险。例如，若关键商户退租或续租租金条件恶化，将直接影响现金流。

同时（1）项目收入与居民消费能力和意愿直接相关。若宏观经济增速放缓或消费者信心不足，将直接导致客流量和销售额下滑，影响联营收入和租金提成；（2）线上零售，特别是品牌官方折扣渠道的发展，可能对线下奥特莱斯业态形成分流；（3）郑州市场已有新的奥特莱斯项目计划于2027年入市，可能对竞争格局产生扰动，而哈尔滨市场虽格局暂时稳定，但亦存在未来新进入者竞争的风险。

其他信息如有兴趣，请查阅《基金招募说明书》。

二、配售比例及上市定位预估

此次3支零售商业公募REITs和1支商业不动产（写字楼与配套商业）公募REITs共4支产品同批发售，资金占用上存在冲突，但一定程度上也能提高网上资金的配售比例。

唯品商业REIT网下有效认购倍数为包括低价未入围的68.28倍或入围报价68.03倍。倍数低于100倍并不意味着机构不看好唯品商业REIT。绝大多数机构还是按照询价区间上沿报价的，最终定价也只象征性地降低了1个单位（0.001元/份）。倍数低于100倍的主要原因是发售规模较大，并且同日有3支公募REITs发售，分流了资金。

倍数低于100倍（但高于50倍）的后果是，网下投资者获配的份额中有50%部分（一半）需要锁定3个交易日：即上市首日只能流通50%，从第4个交易日起方可100%流通。

由于4支产品同批发售，网上认购大概率存在冲突，还大概率存在北交所新股发行时间冲突问题，唯品商业REIT的网上冻结资金量不好预估。预计此轮4支公募REITs的网上认购资金总计在1,000亿~3,000亿区间（如果无北交所新股发行，则认购资金量将增加），但无法预测具体如何在4支公募REITs中分配。

具体认购策略见《5月25日~27日公募REITs网上发售盘点》。

需注意，如资金需要赎回理财产品然后认购，应考虑理财产品赎回再申购所额外损失的利息，是否参与认购请审慎考虑。

此外，尽管参与认购起点较低，按照实际配售比例计算获配份额（包括零碎份额，没有按“手”配售的说法），考虑到交易成本，仍然建议尽可能准备表格中所示稳获百份所需资金量以上资金参与。

• 关注级别：重点关注>一般关注>谨慎关注

• 上市定位已考虑认购费，但未考虑交易成本，且仅针对上市初期表现，未考虑发售之后可能导致现金分派变化的不确定性因素。

唯品商业REIT网上发售资金预计占用3个交易日。

有关认购流程、交易要点和风险提示请参阅《公募REITs认购交易要点及风险提示 （2025年7月更新）》。公众号信息不应作为决策判断依据，投资风险需自行承担。