郑东新区规划以后，郑州的东西部发展就一直处于失衡状态。
对此，政府也做了最大努力的调整，其中，最核心的动作就是大手笔规划了常西湖。
常西湖，定位郑州未来政治中心、经济中心、文化中心，以及商务中心。
注意，4大中心，唯独没有高端居住中心。
【1】
巨资降容
感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
缺少高端居住，很不正常。
一个城市，只要建新区，首先就会成为高端居住中心，房价也会大幅度领先老城区。
西区缺少高端居住，主要还是因为被郑东新区抢了风头，但常西湖作为郑州一极，郑州“市级”新区，没有高端居住形象作品肯定有问题的。
但它目前就是没有。
不是常西湖不具备高端居住的条件，而是房地产进入调整期后，刚刚萌芽的高端居住停滞了。
2025年，有个房企想搞这事了。
一方面，他本身深耕常西湖，另一方面，由于它的稳健性发展，现在也具备了这个实力。
当企业掌门人有了这个想法以后，身边朋友和企业高管对此都有质疑。
“别人都不干的事，你冒这个险干嘛？”、“高端盘流速慢”、“常西湖还没有豪宅基因”、“做流速盘，快卖快销才是王道”……
声音很多。
最终，公司掌门人还是“固执地”坚持了自己的想法：彻底改变常西湖人居形象。
他扒拉扒拉手里的存量土地，最后把目光停留在一宗53亩的土地上。
这块地位置虽然很好，位于常西湖市民中心旁，但原始容积率指标是4，为了追求品质，公司已经计划降到2.9。
但如今，2.9他还是觉得有点儿高。
2.9的容积率，如果做刚需改善，不高，如果做三代宅，也不高，但如果考虑到四代住宅的高得房率，再考虑到要做豪宅，2.9还是高了一丢丢。
他的理想是2.0左右。
怎么办？
指标是死的，找规划局降容更是不可能，最终，他想了很久，决定斥巨资另辟蹊径“降容”。
他的办法很简单：把地块旁边的一块地做成公园，让“公园和地块”形成有机的整体，实现空间降容。
如下图。
上图：项目总平图
右边的楼盘占地53亩，容积率2.9
左边的公园占地30亩，容积率0.0
如果把2个地块作为一个有机的主体，那么它的指标就是：
总占地83亩，容积率1.85
1.85，达到了北龙湖的容积率标准。
为此，公司自费花了几千万建了这个公园。
对了，这个公园下个月就建成开放了了，他们的理念是：先建园，再卖房。
【2】
公园建筑一体
说到这里，一定有人吐槽。
这种公园的确可以让小区的居住舒适度更好，但毕竟是不同的2个地块，和同一个地块里的绿化能比吗？
他也意识到了这个问题。
对于这个问题，他的办法是，把“楼盘和公园”整体规划，统一设计，让公园环抱楼盘。
最终实现“建筑公园一体化”。
上图：楼盘公园有机体
筹谋有道，执行有方。
理念和办法有了，接下来最重要的就是怎么做好这件事，也就是让谁来做的问题？
这个工程的核心是景观设计。
谁做景观比较专业？自然是山水比德，于是，他请来了山水比德，让孙虎亲自操刀设计这个项目。
4个月后，这个大手笔设计完成。
这是郑州第一个“公园和楼盘”统一规划设计的项目，当然，也是孙虎设计的第一个“公园和楼盘”有机统一的项目。
看一下未来呈现的效果。
上图：楼盘和公园的关系
上图可以看出，红色是楼盘，绿色是公园。
孙虎将楼盘和公园的道路交界面巧妙融合，让道路看起来更像是公园的内部道路。
通过弱化道路，实现公园和楼盘融合。
上图：公园和楼盘关系
上图是站在公园草坪，东看楼盘的效果图。
这个角度证明：公园景观就是社区景观，社区景观就是公园景观。
同一种理念，同一个设计。
上图：项目公园效果图
在公园的配置上，孙虎选了5个。
一、草坪：这是当下最流行的露营、烧烤承载地
二、海棠竹林夹道：适合散步
三、咖啡馆：是约会、青年社交的好地方
四、儿童乐园：这个有了，家长遛娃就轻松了
五、运动设备：公园配置了标准篮球场、羽毛球场、健身器材等，可以运动可以休闲
5大功能，涵盖了城市公园的核心功能。
在项目内部景观上，孙虎做了2点。
一、双景观轴设计
二、大面积水景
公园景观和内部景观有机结合、功能互补，实现完美统一。
【3】
3个基本面
等不及了，来看一下整体鸟瞰图。
如下图。
上图：项目效果图
上图右侧就是这个楼盘：华瑞珑樾天境。
注意看，它的对面，就是我们刚才详细介绍的公园：占地30亩的珑樾公园。
眼尖的小伙伴可能发现了，这个公园不止一个，我们讲的只是首期的30亩，再往北，还有30亩，是二期，未来还将由华瑞投资打造。
这就是珑樾天境自己主动打造的完美的外部环境，这种主动，只是为了给楼盘的打造创造“高端产品”的基因。
华瑞要打造常西湖第一个高端豪宅。
这条路，不是华瑞选谁不选的问题，而是在时代的大趋势下，必须要走的路。
如果未来房地产市场有增量空间，那一定只有好产品才能有立足之地。
第一次做豪宅的华瑞，必须先做好豪宅基础面。
对此，他做了3件事。
第1，圈层问题
高端楼盘的第一要素就是圈层纯粹。
项目143㎡面积起步，最大180㎡，考虑到得房率，相当于过去200-300㎡的大平层豪宅。
第2，门脸问题
上图：大门效果图
西区的高端豪宅还处于萌芽阶段，客户对于门面的诉求还是很强的，为此，华瑞设计了双酒店式会客大门。
特别是主大门，连同社区食堂商业，构建了约175米城市界面，豪宅的基本面拉满。
第3，配置问题
华瑞配置了2300㎡酒店式下沉会所。
上图：项目会所泳池
上图是项目“双恒温泳池”效果图。
当然，项目不止有泳池，还有球馆，会客厅、健身房、瑜伽室、洗衣房、私宴厅、茶室、棋牌室、四点半课堂、精品超市等功能。
上图：项目地库车马厅
会所地库结合处，配置直径18.8米的车马院。
【4】
不演戏豪宅
做豪宅，基本面有，灵魂也得有。
华瑞选择的“造盘逻辑”是不演戏的人文主义、人性化理念以及使用逻辑。
华瑞的豪宅理念是“不装逼，好房子”，总结起来就4个词：舒服、实用、耐久、美观；十年如一日。
我们看看几条他的落地策略。
第1，大堂通铺地暖
项目大门的会客大堂通铺了地暖，我盘算了一下，这在郑州是第一个。
目前的主流豪宅，喜欢把预算花在看得见的地方，没人愿意把成本花在大堂地暖这种“看不见的舒适”里。
第2，“五星级”电梯
电梯，是我们最常使用的配套，但它的舒适性往往不是客户的敏感点，也容易被开发商忽视。
珑樾天境的电梯品牌是蒂森克虏伯电梯，郑大一附院同款品牌，轿厢高度由常规的2.4米抬到了2.8米。
这个高度基本和家里装修后的高度差不多，同时，每台电梯都加装有梯控和空调。
第3，社区全天然石材铺装
上图：社区景观效果图
华瑞的全天然石材铺装不是为了装点门面，而是为了打造百年小区。
公司的高层参观过一个交付不到10年的小区，地面已经烂得不成样子了，这才是决定珑樾天境全天然石材铺装的原因。
不是为了奢华，而是为了长久。
除了社区全天然石材，项目其他方面的用材同样考究，比如，平移门是瑞可达，系统窗是贝克洛，而石材则直接选用普拉达绿和潘多拉顶级石王。
第4，1万平底商
新区都会面临配套短缺问题。
对比，华瑞在珑樾北侧的天园项目设计了约1万平米的底商，满足小区下楼即可日常采购、生活服务等基础需求。
结尾
楼八的话
说实话，我很期待这座产品。
一是想看建筑和公园的互动，二是想看人性化豪宅的体现，三是期待它能引领常西湖高端人居时代的到来。
我的期待很快就会实现，因为项目的大面积实景展示、景观轴、会所、公区，包括上面说的珑樾公园在6月份都将会呈现出来！
最后，看一下项目位置和基础指标。
上图：珑樾天境资源图
珑樾天境的资源图。
不得不说，常西湖的资源真好啊，密密麻麻的地铁网，错综复杂的综合交通，各种体育场馆，大面积绿化，大规模植物园。
项目总占地约53亩，区域综合容积率约1.8，规划8栋楼，主要由6栋17层小高层来进行打造，最北侧搭配2栋高层，共计622户。
主流面积段143至180平米。
建筑风格采用简洁现代的设计，以米白色为主色调，用带原生肌理的“石王”级天然石材、奢石，搭配现代铝板金属，并搭配大面积的玻璃幕墙。
感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
