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郑州探十里的逆袭,靠的是软实力和细分赛道

2026-07-13 20:03:20

郑州的探十里我去过几次，因为一个亲戚家住在电力公司家属院，吃饭的时候带着孩子去过，给我的第一感觉就是，这个商场名字有点怪，不像大卫城、正弘城、万象城这样的名字恢弘大气。也不像360那样浅显易懂，后来才知道探十里是探索商业新逻辑，打造周边十公里家庭生活方式的意思，看来起名字的人是下了功夫的。

具体感受就是普通，没有特别打动我的点，也没有做得不好的地方。我喜欢去迪卡侬，在里面你看什么玩什么，没有人过来打扰。大厅里面摆了两个乒乓球台，商场里第一次见到，好多小朋友在玩，挺好的。楼上百货、餐饮都差不太多。

二、探十里背后的故事

之前我写过一篇文章国贸360，外热内凉背后残酷的真相，里面有一条评论“大概司总离开了后就不行了吧”，司总是谁呢？肯定是一个不简单的人，我就开始查相关资料，原来探十里背后还有很多故事，比如：开发曼哈顿项目的升龙地产、大商新玛特、国贸360，还有巴奴火锅。

先讲升龙地产，这家公司在郑州开发过曼哈顿商业广场、中原新城等多个项目。其中，位于中原新城的商业体就是现在的探十里，2015年由大商新玛特接手招商管理。刚开业那两年确实火过一阵，但好景不长，旁边开始修陇海高架，客流迅速下滑，持续亏损，最终在2020年正式闭店。这座商场，后来成了探十里的前身。

探十里的操盘手就是司总，他毕业后就进了新田地产，一手负责国贸360的建设到招商运营。在长达十几年年的职业生涯里，他把国贸360打造成了郑州本土最成功的潮流商业中心，2010年开业时，H&M、优衣库、星巴克首次同台亮相，轰动全城。

2020年底到2021年初，司总离开了老东家，开始筹划自己的商业项目。他找了一个特殊的合伙人巴奴火锅创始人，他和和司总一起成立了探十里商业管理公司。一个出管理经验，一个出钱，瞄准了那座已经闲置的中原新城商业体。

据传，疫情期间他们以极低的价格签下了20年的租赁合同。虽然没有公开的具体租金数字，但拍卖信息证实：租期到2041年11月30日，半年一付。改造费用全部由探十里承担，老商场要翻新，投入不小。不过，低租金+不菲的改造费用，这样算的话租金还划算吗？

升龙地产因资金链问题，在广州的城改项目接连受阻，不得不甩卖资产。2024年8月，探十里所在的商业体被法拍，评估价8.15亿元，起拍价5.71亿元。第一次流拍，第二次降到4.56亿元，依然无人竞拍，两次流拍。

为什么没人买？原因恰恰是探十里那份20年的长租约。“带租拍卖，拍下之后租金可以再谈”，但对于买家来说，资产价值已大打折扣。不过，按照“买卖不破租赁”的原则，探十里依然可以正常经营，不会因为房东换了就关门。

三、探十里成功秘诀

探十里开业第一年，就实现了10亿的销售额和1500万的人流量，成绩斐然，说逆袭一点都不过分，那他逆袭的原因到底是什么呢？

首先我认为不是它的设计，也不是它的硬件，它是原来的基础上改造过的，很多硬伤没法处理，动线、停车场都很普通。也不是它的地理位置，虽然老城区人口密集，但是它北边1公里就有中原万达，南边不到3公里就有二七万达，这个区域并不是没有竞争对手。

万达这几年都在全力还债，商业管理估计也没有多少力量去创新，能保持住就不错了，这也可能是存在的一点机会吧。

我认为探十里能够逆袭主要靠两点：

一是司总的个人魅力和他的团队。看过他的采访视频你就知道，视频里他是一个文质彬彬、儒雅、外表出众的人，说活有条不紊，给人的第一印象就是值得信赖，要不然新田集团让他掌管360商业这么多年。另外他在360工作期间，和各个品牌建立了良好的合作关系，这给他在探十里的招商工作创造了有利条件，否则，大家一听说大商那个位置，估计能吓跑一大半商家，投资投资，投的是人。

二就是他提出来家庭生活方式这个赛道。之前的商场主要是定位在时尚+社交，但是时尚这个赛道，更新换代非常快，比如熙地港、绿地360都是流行几年，一旦有新的商场开业，人流量立马下降很多，这些人流量没有忠诚度，那里时尚那里新鲜去哪里，导致这个赛道很难做。

探十里就好像前几年的理想汽车，大家都是做纯电车，做轿车和SUV，理想汽车专门做增程车，解决里程焦虑，做六座的家庭保姆车，解决二胎家庭出行问题，在这个细分赛道深耕细作，也能拿到不错的成绩。

四、写在最后

未来郑州的商场有三种结果，要么做时尚+社交的头部商业，要一直有创新，站在时尚最前沿，每一步都不能错，比如大卫城、正弘城、万象城。要么找准细分赛道，提高软实力，把服务做到极致，比如探十里。否则，只能沦落为社区性的购物中心，和线上电商和小区底商开展竞争。

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