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板块与比价
近期，伟业上城2号院成交了套房源，126平的三居室，中楼层，总价89万，单价约0.699万。
这个价格还是比较炸裂的。
几年前（22年），该小区同户型还有单价1.5万的成交案例。
如今单价却不到7000了。
不考虑其他特殊因素，从1.5万到0.699万，4年的时间，该小区三居室便下探了53%。
这个下探幅度和很多房龄超过10年的大两居都十分接近了。
但要知道，该小区可是10年内的次新房，且其126平的三居室除了面宽略差外，其他功能性（带两个卫生间）还是勉强能够接受的。
可即便如此，该小区三居室也走出了跑输大盘的行情。
主要原因是啥？
板块位置和周边小区的内卷。
先说板块位置，伟业上城位于杨金，虽然顶着北龙湖北的光环，但这里的人口导入还是偏慢的，公共基础设施更是无法与金水老城相提并论
在郑州近几年来人口低增速的背景下，杨金的人口吸纳能力自然也跟着降低。
而依托于区级财政的杨金，自然也无法与北龙湖北岸这种举全省之力建设的片区相比。
于是，我们看到，仅仅一路之隔的北岸和杨金，其楼市这些年走出了分化行情。
再说周边小区的内卷。
两年前，水投壹号院1.2-1.3万的新房房源横空出世，在杨金可谓激起千层浪。
要知道，彼时杨金头牌未来时光可是要1.7-1.8万的。
本板块的新房大降价，自然带动伟业上城这种品质已落后一代的小区加速下探。
更何况，北岸的鲁能公馆这些年也在一直下探，直接压低了杨金的价格天花板。
当周边有比较优秀的多的小区价格只比你贵一点，你必然得降价才能卖出去。
于是，伟业上城的三居室23年还能卖到1.2万，如今却只能到0.7万左右了。
在大分化时代，精细化选筹愈发重要了。
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