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估值超40亿元的郑州杉杉奥莱上市了!河南首单!

2026-06-29 12:49:49

郑州杉杉奥莱中牟店夜景鸟瞰

2026年6月18日，国内首批四只商业不动产REITs正式登陆上交所，此举标志公募REITs市场从基建赛道拓展至商业地产领域。其中，备受关注的中金唯品会封闭式商业REITs（508603.SH）开盘首日最高涨幅超5%，收盘3.88元，较发行价上涨1.04%，全天成交额达3.13亿元，换手率位居本次发行的四只REITs产品的第二位。

而作为此次发行的核心底层资产之一，位于郑州中牟新区的杉杉奥特莱斯购物广场的成功发行，不仅意味着河南第一单真正意义上的商业不动产REITs正式诞生，更意味着“投融建管退”全渠道的打通将更有利于优质的经营性商业物业资产价值迎来有效的提升与释放。

REITs招股书都披露了哪些信息

郑州杉杉奥特莱斯购物广场·中牟店于2016年9月开业，迄今已运营近10年，该项目分三期建设，其中一期为2层地上广场及地下车库，二期为3层地上广场（其中第3层为车库），三期为1层地上广场，总建筑面积约11.20万平方米（其中商业可租赁面积为5.93万平方米）。截至2025年12月31日，该项目土地剩余使用年限约为30.68年。

经过多年的发展，郑州杉杉奥特莱斯项目与大量知名品牌形成了良好、稳定的长期合作关系，引入了大量国际及国内知名品牌。

以2025年为例，入驻品牌中有超过100家门店的销售额位列该品牌河南奥莱门店第一，汇聚超过45家省内独家/省内首家奥莱店。凭借优异的运营口碑，郑州杉杉奥特莱斯项目对国内外品牌的吸引力不断增强，未来可进一步引进更多河南乃至中原首店、概念店、旗舰店，并优化现有品牌组合，不断巩固“品牌首发平台”的地位。

截至目前，包括迪桑特、凯乐石等运动户外品牌均已进驻杉杉奥莱郑州中牟店，近期始祖鸟也将由代理商店转为直营店，并迁址原星巴克铺位进行全新升级

根据招股书披露的数据显示，郑州中牟杉杉奥特莱斯购物广场在过去三年（2023-2025年）的销售额分别为18.78亿、19.87亿、21.58亿元，三年复合增速达7.21%。此外，其各项盈利指标也持续上行。其中2025年月销售坪效达3026.26元/㎡，租金坪效达372.56元/㎡，联营扣率提升至15.37%，运营净收益率77.89%，远超常规的区域型购物中心或大众奥莱项目平均水平。

报告期内，2023-2025年郑州杉杉奥特莱斯项目的收入分别录得2.86亿元、3亿元、3.41亿元，且联营模式收入占比始终稳定在70%以上。此外，根据报告披露的信息显示，郑州杉杉奥特莱斯项目共计入驻品牌261个，按收入占比排名，位列TOP10业态中运动户外销售占比达18.89%。

与此同时，项目地处郑开同城化核心走廊，周边聚集方特欢乐世界、只有河南·戏剧幻城、海昌极地海洋公园等八大文旅景区，年游客逾4000万，不仅形成了“文旅+奥莱”的双向导流模式，也为本项目建立起了较强的护城河。

正在建设中的杉杉奥莱郑州中牟店四期（新馆），预计将在2027年第二季度开业，新馆位于项目东侧

另外值得关注的是唯品会斥资2.5亿元在郑州中牟杉杉奥特莱斯购物广场东侧打造的项目第四期已于今年第一季度正式开工，预计将在2027年第二季度迎来开业。

在业态定位上侧重“数码科技”、“室外体验/功能社交”、“儿童业态”及“配套餐饮”，目标客群也更显年轻化，在细分业态上与郑州杉杉奥特莱斯项目存在错位经营，且有望通过补强当前郑州中牟杉杉奥特莱斯项目因可租赁面积不够而欠缺的体验、餐饮等配套业态，实现互相引流的协同、互补效应。同时，四期项目还将为项目总体增加2700个停车位，进一步改善和提升项目的停车体验与服务效率。

奥莱的抗周期性

奥特莱斯之所以能够成为首批商业REIT中机构资金首选赛道（截至目前已有4个奥莱项目作为底层资产完成了REITs发行），核心壁垒在于独有的逆周期商业模式，无论宏观经济上行、下行阶段，均能保持稳定客流与现金流。

根据此次招股书披露的数据显示，郑州中牟杉杉奥莱的收入结构以联营为主，其72.11%的运营收入来自品牌联营（固定租金收入占比仅5.5%），且联营合同全部设置了保底销售额分成条款，即便单品牌年度销售不及预期，商户仍需按保底额度支付扣点，直接锁定基础现金流，因此不存在传统商场商户欠租、大面积退租的风险。

同时采用商场统一收银，所有消费资金先归集项目账户再结算品牌，从源头杜绝了租金拖欠等现象（根据招股书显示，该项目过去三年的租金累计收缴率始终稳定在100%）。

其次是在当下经济承压期，郑州中牟杉杉奥莱的各项运营数据依然坚挺。尤其是在2026年第一季度国内线下消费复苏节奏反复、多数购物中心营收增速疲软的情况下，郑州中牟杉杉奥莱取得了7.6亿元的销售业绩（2026Q1），同比大增23.12%，营业收入、运营净收益同期分别增长15.89%、16.00%，充分证明了其在周期下行阶段所释放出的业绩弹性。

第三则是其会员消费贡献超八成，且较高的复购率形成了稳定的业绩基本盘。根据招股书显示截至2025年末，郑州中牟杉杉奥莱会员总量近220万，会员消费占总销售额83%，异地跨城会员占比接近一半。而自2024年起，该项目便提出了“全国景区门票当钱花”的经营创新理念，即顾客带着任意一张国内景区的门票，到郑州杉杉奥来中牟店消费的时候都可以抵用现金。

上周，郑州杉杉奥莱中牟店刚刚连续举办了两场音乐节

同时，在上周刚刚举办的音乐节活动（KPOP盛典+摇滚狂欢夜）中，郑州中牟杉杉奥莱还推出了会员专属观演区、积分兑换音乐节周边、会员消费满额赠入场资格等专属权益，不仅进一步激活了存量高粘性客群的活跃度，也持续做到了项目品牌赋能。

因此，奥特莱斯的逆势增长其本质是零售供给端与需求价值端共振的结果。未来能否继续坚挺的领跑，取决于保持商品价格优势的同时完成多元化业态融合和向“生活方式中心”晋级的结果。

如今，消费市场的竞争早已超越商品与价格的层面，转向场景、体验与情感的较量。奥莱、票根经济与文旅景区的融合，正是顺应这一趋势的创新实践，其本质是通过场景联动打破边界，通过票根经济实现转化，通过会员体系沉淀价值，最终完成客群及会员消费的深度培育。

【全文完】

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