郑州楼市“首开必破百”,市场回暖还是另有背景?

刚刚过去的6月，郑州楼市迎来一波首开，均取得了不错的成绩：

6月5日，管城区，招商臻境首开去化231套，金额超4亿元；6月21日，滨河国际新城，中建OPUS傲铂26首开去化155套，金额约2.15亿元；6月27日，惠济区主城，台隆龙湖·九曲云璟首开销售139套，金额2.3亿元。

如果说以上是刚改/改善项目，我们把时间再往前推一个月，5月17日，高铁东广场的大平层豪宅—大来·郑东壹号院，首开2分钟销售157套，金额7.8亿元。

在近两年的市场环境下，这样的连续首开热销确实不多见，因此市场对这波热销也有不少争议。这背后，到底是市场真正回暖，还是一次结构性分化中的“头部效应”？

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以大来·郑东壹号院为例，首开之后出现“数据注水”的质疑声，甚至有人直言首开卖了不足50套。

但后续曝光的网签数据，给市场一个有力的澄清和回应。

到了5月31日，首开仅两周，大来郑东壹号院网签备案达119套；6月单月成交突破60套，截至6月28日，网签已累计156套，目前还有一些已购客户尚未网签。大来首开数据的真实性，得到了时间的验证。

市场上对于大来还有一些质疑，有人说大来卖不了品牌溢价，有人说大来是小房企做不出来好产品，有人说大来开发一直停滞不前，有的甚至航拍到草坪广场，非说大来在这里还要再建一栋楼……其实，有的是正常的担心和合理的质疑，有的却是专业认知的不足甚至恶意。

面对这些声音，大来出奇的冷静，只管低头干活。30+个月潜心打磨，摒弃了快速蓄客的常规操作，选择了最难却最真诚的路径：先实景兑现，再正式开售。开盘之前，35亩中央景观区、6大实体样板间、2栋架空层（规划首层全架空）、多楼栋主体封顶、7000㎡精装地库、5000㎡高端会所，都已实景呈现。

高品质肉眼可见，客户可以沉浸式感受未来生活的场景与温度。大来的诚意和底气，不仅打破了流言，也打动了高端改善客群。

我有幸和郑州地产自媒体矩阵的小伙伴们一起亲历了大来的成长。项目前期，我们应该是第一批看到项目效果图的媒体人，并与公司主要领导进行了充分交流；我们目睹大来从效果图变成实景，也是第一批受邀走进实景示范区的媒体人，从参观到座谈用了3个半小时；在大来样板间开放前夕，我们提前一睹为快。

出于对大来·郑东壹号院的充分了解，郑州地产自媒体矩阵联合克而瑞·普睿数智豫陕区域，近日授予该项目“中原好房子”荣誉称号，背后正是对这种产品主义的高度认可。

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再看台隆龙湖·九曲云璟，它为什么能卖2.3亿？

6月27日，台隆龙湖·九曲云璟迎来首开，去化139套房源，成交额2.3亿元。该项目由龙湖龙智造代建，定位主城百亩改善大盘，户型覆盖103-176㎡，得房率最高达159%。

我们看一看九曲云璟热销的底层逻辑：

第一，主城核心地段。 

九曲云璟位于东风路与南阳路交汇处向北不远处，这里是惠济区的主城核心位置。3号线、8号线步行可达，周边有京广快速路、农业快速路、北三环三条快速路，便捷通达全城。主城意味着配套醇熟、生活便利、通勤高效，当然还有确定性与不可替代性。

过去几年，郑州楼市最大的教训之一，就是远郊盘“规划很丰满、兑现很骨感”，如今购房者用脚投票，主城回归已是不可逆转的趋势。

第二，优秀产品力。 

地段锚定资产底盘，产品定义价值高度。九曲云璟首开之时，呈现的产品力和标杆配置，为主城品质改善打开了全新的想象空间。

这里有约160米城市级归家门庭，法国进口木纹石搭配非遗水波锤纹工艺饰面；更有郑州首座约6000㎡全龄三会所示范区，涵盖半国标恒温泳池、私宴厅、艺术健身房、瑜伽室、桌球室、轰趴室等20余社交空间，可以满足全龄段社交、休闲、娱乐的需求。

第三，高得房率户型。 

九曲云璟的户型设计主打“超四代宅”概念。110㎡户型得房率约111%，做出约49㎡LDK一体化方厅；128㎡户型得房率约136%，实得面积约170㎡，最大约31㎡空中露台；139㎡户型得房率约148%，实得面积约200㎡，约59㎡无界环幕全景端厅。

对于改善客群而言，每一分钱都花在“实得面积”上，重构购房者对空间的价值认知，这比任何营销话术都更有说服力。

因此，九曲云璟的热销，本质上是“主城稀缺土地+优秀产品力”的组合胜利。

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