Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。
学会比价，才不会买贵
一
昨天的文章郑州楼市：天琴湾，开始调整了...聊了下我对天琴湾后续走势的看法。
今天，玉米将借着天琴湾为大家解析该小区价格变动对临近板块的影响。
天琴湾位于东三环和东四环之间，离纵贯东西的金水路也不远，开车去龙子湖、西广场产业区，甚至到北龙湖都比较方便，能够吸引不少在此就业的客户（东广场本身也有不少客户）。
从客户纬度看，杨金和鸿园的小区与天琴湾的重合度较高，前者与后者是对手盘。
那么，只要一方出现明显变化，另一方也会跟上，这为我们对双方精准估值提供了一个不错的视角。
考虑东广场、杨金或鸿园的朋友，请仔细看看接下来的内容。
二
东广场能级比杨金、鸿园高不少，这点毋庸置疑。
天琴湾实际上就是杨金、鸿园的价格顶，在同一时段内，两者必然存在一定的价差。
以杨金标杆小区万科未来时光为例，该小区三居室在24年时有1.3-1.5万的成交表现。
而彼时，天琴湾三居室的成交中枢为2万左右（剔除了异常值）。
25年，未来时光三居室来到1.2-1.3万，但天琴湾三居依然还在2万左右。
可以看到，24年双方差价在5k左右，25年则扩大到7k。
根据价差守恒原则（短期内），天琴湾三居室来到1.8万才具有性价比。
于是，我们看到，目前该小区三居室最低报价确实来到了1.8万（下图）。
三
但是，昨天的文章郑州楼市：天琴湾，开始调整了...提到：
如果以悦龙台为参照，天琴湾高层四居室至少还会有10%（38%-28%）的下探空间。
也就是说，该小区三居室在当前1.8万的基础上可能还要有10%的下探空间。
根据价差守恒原则，当天琴湾三居室来到1.6万时，未来时光三居室要到1.1万左右才不算贵。
这就是天琴湾作为价格顶所展现出的蝴蝶效应。
以上只是探讨了两个小区三居室的联动关系，四居室之间的关系、四居与三居的关系又可能不太一样。
篇幅有限，有空接着聊（或在知识星球里聊）。
郑州买房，时机和选筹至关重要，无脑买入大概率造成较大损失，如需咨询可加玉米的微信：zzguanlou，更多干货请进入知识星球。
