Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

等

一

最近，金茂如意府出了套低价房源，143平，四居室，报价480万，单价合到3.35万。

要知道，24年四季度，该小区142平四居室的成交价还在550万以上；24年4月，该户型甚至达到了580万，且比报价还高。

不考虑议价空间、楼层、税费等特殊因素，不到两年的时间，从580万到480万，该小区四居室便下跌了100万，跌幅达17%。

玉米之前一直强调，只要下行期足够久，就几乎不存在能够走出独立行情的小区，只是早跌晚跌罢了。

二

自从17年末以来，郑州楼市便开启了深度回调。

按照绿中介的统计口径，郑州大盘均价较高点已经完成了腰斩。

而北龙湖在这一时期却跑出独立行情，片区内的很多小区均能够大幅跑赢大盘。

这就好比，郑州现在满街10元管饱、大锅菜套餐，但爱马仕销量仍然不俗。

下行期内，高购买力群体受到的负面影响往往来的更晚，反应在楼市中便是，改善盘、豪宅往往更晚下跌。

但是，更晚的下跌一般具有加速下探的特点，即虽然跌的晚，但跌的急。

相比于刚需房、刚改房的“温水煮青蛙式”下探，改善盘、豪宅的下探金额和速率来得更加夸张。

比如，北京海淀的标杆次新大盘橡树湾，25年以前远远跑赢了大盘，但仅仅去年一年时间便完成了30%的补跌。

综上，从跌幅上看，金茂如意府远远小于大盘，这意味着后续补跌的风险和幅度都会比较大。

如果你中意该小区，还是等一等吧。

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