一、区域商业核心定位
二七区是郑州百年商业发源地、市级商业中心核心区（郑州市 2026 商业中心规划），定位为 “历史文化商业地标 + 潮流消费中心 + 南部新城商业引擎”，依托二七广场 - 德化街百年商脉，叠加南部杉杉奥莱等新兴商业项目，正从传统 “服装批发 + 百货零售” 向 “文商旅融合 + 首店经济 + 家庭消费” 转型，目标用 3-5 年建成国家知名商业中心，商圈商业力指数在 2025 年全国百强榜中位列第 19 位（创历史最佳），是郑州商业的 “压舱石”。二、核心商圈全景（三大核心商圈，传统与新兴双轮驱动）
1. 二七广场 - 德化街商圈（百年商脉，郑州商业原点）
位置
：二七塔周边，地铁 1/3 号线二七广场站直达，郑州主城几何中心
特色
：历史文化地标 + 潮流消费 + 文商旅融合，郑州商业辨识度最高的核心商圈
代表项目
：亚细亚・卓悦城、大上海城、新田 360 广场（太康路店）、德化新街、百年德化风情购物公园
核心数据
：2025 年跨年夜旅游收入 1700 余万元；商圈商业建筑面积超 120 万平方米，日均客流 12 万人次以上（节假日翻倍）；临街铺出租率稳定在 88% 以上，核心地段纯一层临街铺日均租金 4-7 元 /㎡。
关键动作
：德化街升级改造为 “商都商业景区”，引入非遗工坊、潮玩市集、数字商脉纪念馆，打造可漫步的文商旅街区；金博大商场引入比亚迪科普馆和二次元动漫展，与大上海城、新田 360 形成 “二次元金三角”。
2. 二七杉杉奥莱商圈（南部新城，家庭消费核心）
位置
：南三环与大学南路交叉口，地铁 7 号线侯寨站附近
特色
：奥特莱斯 + 家庭消费 + 潮玩体验，城市南部商业新地标
代表项目
：二七杉杉奥莱（2025 年一季度客流 140 万人次，销售额 2.4 亿元）
核心数据
：2025 年上半年冲刺 5 亿元销售额；商场引入 300 + 品牌，其中运动户外、亲子服饰占比超 40%；周边社区底商以餐饮、便利店为主，出租率 90% 以上，日均租金 2-3.5 元 /㎡。
关键动作
：以 “年俗 + 潮玩” 为主线，举办新春市集、元宵巡游、亲子马拉松等 10 余场主题活动，强化家庭消费黏性。
3. 火车站 - 银基商圈（批发转型，专业市场升级）
位置
：郑州火车站周边，银基商贸城为核心
特色
：服装批发 + 零售 + 电商直播，全国知名的服装集散地
代表项目
：银基商贸城、世贸购物中心、锦荣商贸城
核心数据
：2025 年电商直播销售额同比增长 28%；专业市场平均出租率 85% 以上，转型成功的楼层（引入直播基地、设计师品牌）出租率达 95%；商铺以小面积为主（20-50㎡），适合电商直播和批零兼营。
关键动作
：推进 “批发 + 直播 + 零售” 转型，建设专业化直播基地，引入 AI 技术赋能，打造 “产业带 + 跨境电商” 模式。
三、核心商业数据解析（2026 年实测）
| | |
|---|
| 日均租金 4-7 元 /㎡，售价 1.4-2.2 万 /㎡ | |
| 日均租金 2-3.5 元 /㎡，出租率 90% 以上 | |
| 日均租金 1.5-3 元 /㎡，小面积（20-50㎡）为主 | |
| 甲级写字楼平均租金 58-65 元 /㎡/ 月，空置率 22% 左右 | |
| 二七广场日均客流 12 万 +，人均客单价 180 + 元；杉杉奥莱家庭客群占比 70%，客单价 260 + 元 | |
| 二七广场：餐饮（35%）、零售（30%）、潮玩体验（15%）、生活服务（10%）、文化旅游（10%）；杉杉奥莱：运动户外（25%）、亲子服饰（20%）、餐饮（25%）、家居用品（15%）、休闲娱乐（15%） | |
四、商业价值多维分析
1. 历史文化支撑：百年商脉，商业辨识度极高
二七广场 - 德化街是郑州商业的 “根”，二七塔是郑州城市地标，这种历史文化优势是其他商圈无法复制的。文商旅融合发展，让传统商圈焕发出新活力，吸引年轻消费群体和外地游客，形成 “文化 + 消费” 的双轮驱动。2. 交通支撑：地铁网络密集，辐射范围广
地铁 1/3 号线贯穿二七广场核心商圈，地铁 7 号线直达南部杉杉奥莱，与火车站、长途汽车站形成 “铁路 + 地铁 + 公交” 的立体交通网络，客流辐射郑州全域及周边地市，是郑州唯一具备 “铁路枢纽 + 地铁 + 商业” 三重优势的商圈。3. 政策支撑：城市更新 + 商业升级双红利
2026 年郑州市将二七商圈列为城市更新重点区域，推进德化街升级改造、闲置商业资产盘活（年均盘活面积超 25 万平方米）；同时支持二七商圈打造 “国家知名商业中心”，重点扶持首店经济、文商旅融合、数字消费，享受政策倾斜与资源配套。4. 消费力支撑：客群多元，消费需求分层
区域客群涵盖年轻潮流人群（二七广场）、家庭消费人群（杉杉奥莱）、服装批发商户与采购商（火车站 - 银基）、外地游客（二七塔），消费需求从高端零售到社区便民，从批发采购到潮玩体验，层次丰富，抗风险能力强。五、发展潜力与核心挑战
核心潜力
文商旅融合持续深化：德化街 “商都商业景区” 建成后，将进一步提升商圈文化吸引力和消费黏性，预计客流将增长 20% 以上；
南部新城商业崛起：二七杉杉奥莱带动南部商业发展，周边社区配套商业逐步完善，形成 “奥莱 + 社区底商” 的商业格局；
专业市场转型成功：火车站 - 银基商圈通过 “批发 + 直播 + 零售” 转型，电商直播销售额持续增长，为传统专业市场升级提供了可复制的模式；
首店经济逐步发力：亚细亚・卓悦城、新田 360 广场引入多个郑州首店，提升商圈业态丰富度和潮流感。
核心挑战
同质化竞争严重：二七广场商圈内多个商业体定位相似，服装零售、传统餐饮业态占比过高，差异化不足；
部分区域硬件老化：老商圈部分商铺建筑年代久远，停车配套不足，电梯等设施老化，影响消费体验；
产权与业态限制：部分老旧商铺产权复杂，公摊面积大，业态受限（如无法明火），增加了商户运营难度；
南部新城养铺期：杉杉奥莱周边部分社区商业仍处于养铺期，客流培育需要时间，租金回报短期内难以达到预期。
六、投资 / 开店适配建议
投资类（商铺 / 写字楼）
优选标的：二七广场地铁口 20-50㎡纯一层临街小铺（适合潮玩、文创、特色餐饮）、德化街 30-80㎡文商旅业态铺位、杉杉奥莱周边 50-100㎡社区底商（适合家庭消费配套）、火车站 - 银基商圈转型成功的直播楼层小面积铺位；
避坑要点：规避同质化严重的传统服装零售铺位；核实老旧商铺的产权清晰度和剩余年限，避开公摊超 50%、业态受限的铺位；避开二七广场非核心地段写字楼，优先选择地铁口、交通动线顺畅的标的；
回报率要求：核心商圈商铺真实回报率需达到 4.5% 以上，社区底商回报率需达到 4% 以上，专业市场转型铺位回报率需达到 5% 以上。
开店类
二七广场 - 德化街商圈：适配文创潮店、特色餐饮、非遗工坊、潮玩体验、便利店（20-50㎡），注重文商旅融合和差异化，避开传统同质化业态；
二七杉杉奥莱商圈：适配运动户外、亲子服饰、家庭餐饮、家居用品、儿童游乐（30-80㎡），注重家庭消费体验和性价比，贴合奥莱家庭客群需求；
火车站 - 银基商圈：适配服装批发 + 零售、电商直播基地、设计师品牌集合店（20-50㎡），注重线上线下融合，强化供应链和直播运营能力；
社区商业：适配社区生鲜、便民餐饮、生活服务（干洗 / 理发）、儿童托育（20-50㎡），注重性价比和便捷性，贴合社区居民日常消费需求。
下一期将带来《郑州中原区商业价值深度分析：CCD 文体核心，西郊烟火与潮玩运动共融》，敬请关注。
