河南经济报记者 杜美丽 魏金龙 通讯员 徐映雪
自《中华人民共和国民法典》确立居住权制度以来，广大群众对此关注度高、登记需求日益显现。然而，《中华人民共和国民法典》的原则性规定虽有指导意义，且《不动产登记规程》为业务开展提供了基础依据，但缺乏更贴合郑州市实际、更具实操性的细化标准。为切实回应群众诉求，近期，郑州市自然资源和规划局研究制定了《郑州市居住权登记标准化操作规范(试行)》(以下简称《规范》)，日前已正式印发。
什么是居住权?
“这好政策帮我守住了家，心里太踏实了!”近日，郑州市民王阿姨感叹道。居住权早已在守护普通家庭的幸福，王阿姨的故事很有代表性。她和老伴儿相伴数十年，无儿无女，老伴儿在市区内拥有一套住宅。王阿姨老伴儿去世前立下遗嘱，“名下房屋继续由王阿姨居住，并将房屋所有权转让给远房侄子，方便其侄子照顾王阿姨至终老。”可侄子却在王阿姨老伴儿去世后，以各种名义多次劝她搬离房屋，导致年事已高的王阿姨无处可去，焦虑万分。社区工作人员得知后，告知她居住权政策和《中华人民共和国民法典》相关条款，帮她整理材料、引导她到不动产登记大厅办理。工作人员耐心讲解、高效办理，让王阿姨顺利拿到居住权登记证明。如今，她能在熟悉的房子里安享晚年，再也不用担心其侄子将她赶出去了。
居住权，是自然人依照合法方式取得的，对他人住宅进行占有、使用的权利，受《中华人民共和国民法典》明确保护的合法物权。简单来说，就是“房子未必归你所有，但你有权安心居住，任何人不得随意干涉”，其核心价值在于为有需要的人提供安稳的居住保障。
居住权相比房屋租赁的区别就是居住权属于物权，而房屋租赁属于债权,尽管法律通过设定“买卖不破租赁”的规则赋予其一定程度的物权属性,但房屋租赁期限较短,稳定性相对较弱,不足以满足长期居住的需求。
居住权是在什么背景下产生?
居住权是我国《中华人民共和国民法典》的创新亮点之一，其在物权编中以专章形式确立了完整的居住权制度。居住权人有权依据合同约定或遗嘱内容，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以此保障自身生活居住的基本需求。居住权设定的目的在于将房屋的占有、使用权能与所有权进行分离配置，从而兼顾居住权人与所有权人各自的不同诉求。这一制度既能为老年人、未成年人等特定弱势群体提供坚实的住房保障，也能灵活满足当事人在养老、赠与、继承等场景下的多样化住房需求。
自《中华人民共和国民法典》出台后，郑州市不动产登记中心深入研判其中关于居住权的关键条款，组织业务骨干赴重庆、陕西西安、江苏射阳等地区，实地调研当地居住权登记工作的先进经验与实践模式。2025年9月，该中心结合郑州本地实际拟制出《规范》初稿，随即启动多维度意见征集与论证工作，向相关局委征求意见，组织相关专家进行论证，并在资规局网站公开征求社会意见后，最终出台了《规范》。
在专家论证过程中，取得了专家组一致认可，认为《规范》的出台是在郑州市优化营商环境攻坚背景下，充分结合该市实际及区域特点，借鉴了其他先进地市的思想理念和方法途径，对该市开展居住权登记工作进行了全面深入的研究，为相关登记服务工作奠定坚实基础。
《规范》有何创新之处?
结合该市实际情况与登记实践需求，出台的《规范》并未简单照搬外地模式，而是紧紧围绕群众的核心诉求，在一些政策上进行了针对性的创新，主要体现在以下几个方面：
突破合同形式限制，明确有效协议(如离婚协议)中关于居住权、符合《中华人民共和国民法典》相关规定的约定，也可直接作为设立居住权的依据，拓展了设立方式。
房屋用途扩容，结合郑州市实际登记情况，居住权首次登记中明确将非成套住宅、非住宅居住建筑等用途的房屋纳入可设立居住权的范畴，合理扩大制度适用范围。
明确限制状态处理办法，首次系统性地分类规定房屋存在抵押、预告、查封、异议等限制状态时办理居住权设立、变更的处理办法，防范权利冲突。
细化登记材料要求，与《不动产登记规程》申请材料中“证实变化的材料”等笼统规定不同，《规范》将居住权首次登记、变更登记、注销登记所需材料进行分情形、精细化地列举，并提供标准化的示范文本。
业务流程创新，对于符合条件的业务(如继承转移登记与居住权登记、产权注销与居住权注销)，支持合并办理，精简材料、优化流程。
居住权登记情形分三种，对照就能办。一是按合同设立：签合同的双方共同申请，其中一方需是房屋全部所有权人，带齐材料即可办理;二是按遗嘱设立：由遗嘱指定的居住权人单方申请，房屋为共有的需其他共有人参与;可先办居住权登记，也可与继承登记一并办理或后续单独办理;三是凭生效法律文书设立：由法律文书确定的居住权人单方申请，带好生效文书等材料就能办理。
《规范》的出台与实施，是郑州市回应群众住房权益保障需求的重要举措，其在填补实操空白、破解本地难题方面具有积极意义，在制度设计与流程优化上也体现了创新性。通过持续聚焦问题、落实针对性措施，郑州市居住权登记制度将不断健全，为实现“住有所居”提供更有力的制度支撑，也为国内同类城市开展居住权登记工作积累可供借鉴的实践经验。
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