璞逸云湖会所有桌球室。
打过几次，我桌球水平原本很一般，但不知道为何，在这里打的时候手感出奇的好，长台成功率接近50%，胜率也提升不少。
云湖设施设备确实好，从桌球案到跑步机，都是知名大牌，如果再配点付费的“健身私教”和“桌球助教”就好了。
桌球最近很火，每个项目会所都配了。
喜欢打桌球的建议先花2小时学学基本杆法，至少学会高杆低杆左塞右塞，基本的理论有了，以后打就是训练，进步很快，没有理论支撑，乱打提升就很慢。
什么事都是如此。
上周，我又去金茂打了一会桌球。
结束路过洽谈区，我碰到了专注豪宅经纪的地产抖音大V哥们，便坐下来聊了一会。
我问：认几个筹了？
他说：十几个。
我问：感觉能落地几个？
他说：哎，不好说，几个意向比较强的客户看的都是热门位置，不一定抢得到。
他说了具体房源：199㎡的，能观湖的，就那几套，都想要，最好位置的一套，十几个人在抢。
我说：这么夸张吗？
他说：差不多吧，不比云湖的热度差。
正文
感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
A、团队
金茂郑州的团队真拼。
从拿地到开盘，金茂是速度最快的公司之一，这背后都是团队每天12点下班结果。
原以为团队今年把璞逸云湖搞这么成功，大家过年能提前放假好好歇歇，结果倒好，该过年了，该过年了，来一波高强度的工作。
这不！原本计划年后的首开的璞逸缦湖，金茂又在年前提前开了。
B、推售
璞逸缦湖首次开盘推出了4栋楼。
位置如下。
上图：项目首推楼栋
4栋楼分别是2、1、6和10号楼。
其中：2号楼全部为143㎡的，1号楼和6号楼全部是169㎡的，10号楼是169㎡和199㎡的组合。
分析一下这4栋楼的位置。
璞逸缦湖东侧是主路龙源路，所以，靠西侧的楼栋是比较好的。
2号楼1号楼6号楼，全部在最西侧；南侧临湖三栋楼，中间位置最好，这次推出的就是中间楼栋的10号楼。
由此可见，为了能实现开门红，这次推的楼栋位置都不错，可见金茂的诚意还是满满的。
此次推出的4栋楼约123套。
其中：143㎡的合计32套，169㎡的合计75套，199㎡的合计14套，285㎡顶退2套。
C、需求
这是供应，来看需求。
截止目前，根据我的侧面了解，项目认筹数量已经在200个到300个之间了。
我记得璞逸云湖首批开盘，推4栋楼，120多套房子，认筹约二三百个，开盘近乎清盘；今天，璞逸缦湖，同样推4栋楼，认筹同样约二三百个。
熟悉的配方，熟悉的味道。
不过，相比云湖，缦湖有一点比较关键：缦湖的蓄客周期远远低于云湖。
在更短的时间里，拿出了几乎相同的目标客户数量，从这个角度看，似乎缦湖的热度更高，特别是在年前市场并不景气的情况下。
所以，热门房源被争抢已成定局，明日开盘，到时候就看谁的运气好了。
D、客户
缦湖的客户来自哪里？
最大的客户群体就是在璞逸云湖没有买到自己心意房子的人，特别是顶底。
这一部分人诉求特别简单纯粹，就三要求
第1、北龙湖地区
第2、金茂的科技住宅
第3、要一楼带院或者顶层复式
E、热门
排个序吧。
第1、一楼带院（10抢1）
第2、顶层复式（5抢1）
第3、临湖高区（3抢1）
第4、优质楼栋东边户（2抢1）
客户从云湖追到缦湖，从抢顶底到抢临湖，说白了，这就是金茂独有的“金茂效应”：追着金茂买，信任金茂，信任金茂的择址观。
根据《楼八》的侧面了解，户型方面：
169㎡热度最高。
既然璞逸缦湖169㎡户型占比最高，首批推售比例也是最高，同时，也是最热门的户型，那楼八就很有必要认认真真讲讲这个户型了。
先看布局结构。
A、布局结构
上图：布局结构
上图从左到右，分别是璞逸缦湖169㎡户型，国润湖畔143㎡户型，以及峯境叁號院173㎡的户型。
我们看结构：南向三个开间，进门是次卧，里侧是主卧，中间是客厅，另外2个卧室、厨房和卫生间分布北侧。
国润和叁號院的布局几乎一模一样，缦湖是厨房位置略微变了变。
由此可以看出，这种户型结构的成熟和经典。
从云湖到缦湖，金茂在户型的选取方面更偏重于经典的方式。
B、露台设计
上图：户型的露台
叁號院是南北4个露台位置，奇偶错位，南北各1个露台。
国润湖畔北侧没有露台，南向2个位置，奇偶错位后，每户只有1个露台。
璞逸缦湖有3个露台位置，奇偶层错位后，奇层南北2个露台，偶层1个大露台。
3个户型露台布局，国润首先出局，金茂和中海各有特色，怎么选取，主要看客户个人喜好。
C、尺度空间
上图：尺度空间
看一下户型的核心数据。
客厅开间6.35米，净面积73.35㎡
主卧开间5.8米，净面积54.81㎡
6.35米的客厅开间加5.8米的主卧开间，客厅加主卧的面积合计高达128㎡，堪称恐怖。
怎么恐怖？这么说吧，过去169㎡的洋房户型，套内也就128㎡。
如果在过去，金茂这个户型，就相当于你买个客厅+主卧，剩余的“3个卧室，1个厨房，1个卫生间，1个露台”都是送你的。
D、得房率
上图：户型面积布局
我们以这个户型奇数层双露台设计为例，看一下户型高得房率的具体表现。
以下尺寸都是套内净面积。
主卧54.81㎡
客厅73.35㎡
其余卧室合计43.81㎡
（分别18.98㎡、11.1㎡和13.73㎡）
厨房17.6㎡
露台合计15.55㎡
（分别7.63㎡和7.92㎡）
其他合计15.75㎡
（分别8.17㎡、1.96㎡和5.62㎡）
最后，户型合计得到面积220.87㎡。
注意，这是建筑面积169㎡的户型，实际得到220.87㎡，得房率131%。
这个户型独立入户，私家电梯厅面积还没有计算，如果按照一些楼盘的计算方式，这个得房率将近140%。
当然，即便是高得房率，其赠送空间和露台设计也并未影响室内空间的主要采光面。
不得不说，这个户型，从布局结构，到露台设计，但核心空间的尺度把握，再到实用的得房率，表现堪称完美，无懈可击。
楼八的话
楼市不景气，这是事实，但在金茂璞逸系列产品上，丝毫感受不到市场的不景气。
金茂的成功不可复制，因为郑州东区和北龙湖的新房市场进入高端改善之后，只有金茂拥有“央企品牌+成熟的高端产品系产品”，这需要沉淀，别人学不来。
我甚至在想，北龙湖未来的高端的市场是不是要被金茂垄断了？
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
