郑州楼市:紫藤公馆,长路漫漫...

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Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

地段，地段，还是地段...

一

去年10月份，紫藤公馆成交了套房源，140平，三居室，低楼层，总价210万，单价1.49万。

目前，在绿中介平台上，该小区140平户型最低报价为205万，单价1.45万。

四居室方面，报价最低的房源来到了251万，单价1.52万，是套164平户型。

遥想紫藤公馆开盘之初，顶着片区标杆品质改善盘的名头，一度卖到过2.6万一平。

不考虑户型、楼层等特殊因素，从2.6万到1.5万，该小区距离高点已下探了42%。

虽然还是跑赢了大盘，但对于这种片区标杆盘来说，还是不令人满意的。

毕竟，品质不如该小区的瀚宇天悦城，其降幅也才百分之二十多；北岸的华润瑞府目前降幅也就10%左右。

二

很多人认为，现在是改善房的时代，品质最重要。

这一观点是非常片面的。

虽然在房价估值体系中，品质的权重在不断提升，但地段的权重始终还是很高的。

紫藤公馆之所以相较其他片区标杆小区跌幅更大，主要原因便是地段势能较弱。

紫藤公馆一带，开发时间相对较短，虽说聚集了一些机关单位，人口也较为聚集，但本质还是一个十分刚需的板块。

该板块内的主力购房群体对价格极为敏感，且这几年购买力和购买意愿受到明显削弱。

比如，汉德如意府的大两居，开盘价1.2左右，现在最低报价0.8万左右。

这其实反映出该片区底部购买力势能的减弱。

底部资产持续下探，必然带动腰部、头部房产一同下探。

而不少人看不上的老城区核心板块，购买力主力更偏改善需求，对片区标杆产品支撑作用更强，故而这些小区表现也要强于紫藤公馆。

在存量时代，回归主城区其实是更加稳妥的选择。

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