2026郑州楼市格局已定:一场顶级阳谋事件,看懂的人已开始行动 !

郑州楼市一线温度，我实话实说：

过得挺惨。

1、不仅三代宅售楼部冷清，就是四代宅不少楼盘也卖的不太好。1-2月份延续了11-12月份的低迷，也就通派龙湖御潮云上、金茂璞逸缦湖开盘热闹，售楼部看房的也多。不过刚过完年，购房需求有一定积累，3月份市场行情好起来是大概率事件。

2、之所以当下市场低迷，是因为购房者观望情绪太浓厚，准确来说是看房的人不少，但真正下定决心交钱买的不多。一个是挣钱不容易了，谨慎花钱，一个是市场中新产品太多了，选择性也太多了，另外就是很多人对往后的楼市的看法没有前几年那么乐观了，最常听到的一句话就是“这个盘就不值这个价格”，担心买了之后就被降价刺痛。这些统统不是政府纯粹呼吁买房能解决的。

3、今年第一季度乃至第二季度，主要是目前在售三代宅和已入市四代宅的正常销售，但各个区域待入市的四代宅也很多。所以，今年上半年是四代宅厮杀、三代宅最后的抵抗，到了下半年那将是血淋淋的四代宅全面开战。四代宅会降价吗?我只能说或许吧。

4、今年郑州买房，没有人再担心交房的安全性了，现在郑州市场基本是国央企天下，即便是民营房企，目前每个项目也资金监管账户，确保购房款不被挪用。同时既然都是国央企、受监管的民营房企，房企品牌的购房观彻底消失，转而购房者最关心的是：得房率多少、减去露台/阳台灯实得面积多少、户型设计等。

5、郑州楼市产品迭代太快了，两年前的产品放到现在已经过时，这也导致现在不少购房者都在继续等待入市的四代宅。

6、每个楼盘面对的对手，不止竞品，还有周边的房产门店。贝壳和58门店遍布郑州，加上二手房普跌，实景现房+价格低+配套也不错，让不少购房者看了新房后却选择了二手房——当然，这是这类购房者的侧重点。还有很多购房者是看了一圈儿二手房之后选择了新房——这类购房者往往是更追求新产品。

7、今年郑州二手房会继续跌吗?答案是肯定的!从大量数据调研我发现，在郑州二手房成交中，主流是总价100万上下、89-100平米的面积段，以及很多都是几十万总价。可以反映出现在很多人买二手房，追求的是低总价+小面积+带优质学区或者生活配套，刚需或者想买学区又不想花太多钱的家庭，是郑州二手房成交主力军。新房则不同，是改善的天下，总价160-170万起步，到200-300万是成交最旺盛的区间，120-140-150平米面积段需求最旺盛。

图片来源于郑州泰辰机构

8、郑州楼市今年会价格触底了吗?我的回答是：不会，2026-2027都不会;郑州楼市价格什么时候触底?我的回答是：不知道。

郑州楼市现状基本面，已是阳谋。

基于现状，2026年郑州买房，最应该看重的是什么?

首先是改善置业。

我认为最重要的不是地段，而是一个项目的产品力以及特殊卖点，所共同造就的稀缺性。

背景是郑州二手房挂牌量持续激增，同时又是新房市场供应量猛增的阶段，除了目前在售的三代宅、四代宅之外(库存约800万方，去化周期都需要两年多)，今年还会入市约20个四代宅，一下子又把库存再度暴增。

我滴乖乖!

从上图可以看到，今年待入市的四代宅有：

图片来源于第三方

信达棠樾七里二期、盛澳金尊府三期、金投豫发豫园二期、北龙湖南岸34号地、万科山河道二期、华瑞紫韵城五期、大来郑东壹号院、绿都四代宅地块、兴瑞四代宅地块、招商管城四代宅地块、金岱屹立四代宅地块、华润超总三期地块、楷林四代宅地块、中建七局滨河四代宅地块、万祥地产滨河四代宅地块、华润丰庆路大气罐地块、建中九樾林筑等等。

没办法，科技和实体经济远水解不了近渴，政府也财政紧张，需要卖地。

一方面是二手房不停降价，一方面是新房库存大，那么在郑州买房，如果你想实现保值，除了产品力强之外，那就必须要有特殊卖点+配套了。

特殊卖点比如强势学区、一线河景、品质精装等等。

2026年的郑州楼市，高得房率是热门，但是除了这个，产品力+特殊卖点，才是真正的王炸组合!当然，如果再加上周边竞品少甚至无竞品，那未来绝对能实现保值，这一点就像现在的越秀郑轨金水观萃、招商揽阅、通派龙湖御潮云上等。

记住这一条最新铁律：

今后郑州买房，产品力+特殊卖点第一、配套第二、地段第三，房企品牌不重要!

比如学区置业。

6月份之前，都是郑州学区置业旺季。

如果你重视学区，没有改善需求，那么优先考虑带有强势学区的二手房的小面积段、低总价，一方面解决上学问题，一方面成本不高，一方面未来流通性好。

如果你重视学区、又需要改善置换，那优先考虑带有学区的新产品，尤其是老牌总校+最新四代宅，这简直就是牛掰轰轰!

而刚需群体，优先选择：

好地段、好配套的二手房，这个阶段配套和通勤距离很重要;

或者性价比很高的优质三代宅，品质在线，又降价、送车位，一下子齐活儿了;

或者选四代宅，不过受总价预算限制，适合刚需的四代宅基本在三环到四环中间地带了。

OK，各个群体选房逻辑大致如此，也都是阳谋。

另外，郑州楼市彻底进入二手房存量时代还需要未来数年时间，当下郑州依然是一个新房为主的城市，最好的产品代表着未来趋势，所以买房我建议还是首选新房!

政策层面，也是阳谋。

要知道，郑州楼市需要政策刺激，就像一片旱地急需一场甘霖。

房企三道红线松绑，但是民营房企也死伤大半了。

持续降息、房贷贴息等国家层面政策我认为存在落地可能性。

但是我认为本土的房票安置、以旧换新政策才是对郑州商品房库存去化最有利的武器。

2024年第四季度，房票安置在郑州市场上掀起巨大震荡。

2024年以旧换新虽然进度不快，但是专班在2025陆陆续续实现了对买新房的二手房东的打款。

但是这两个好政策在2025年全部哑火。

关于房票安置，众说纷纭。有说是因为领导换了、有说是因为村民反对太强烈、又说是因为资金紧张，也有说是因为房票安置集中去化一个楼盘是很厉害，但是交房之后，为了能够出售变现，降价太猛烈，让其他正常价格买房的业主很难受。另外，参加房票安置的村民有相当一部分本身就对房票政策有不满，而郑州部分楼盘还针对房票客户涨价，这真是无底线了。

关于以旧换新，专班只针对白沙城发和府(城发平台公司自有项目)依然在进行该政策，而在郑州市场上基本停滞。

虽然官方媒体在2025年初有报道这两项政策会持续推进，但是一年下来并未实质性推进。2026年如果能继续推进这两项政策，那将对新房、二手房去化以及资金流动大有裨益。

我个人还是呼吁有关方面，郑州楼市的去库存十分需要这两项政策，如果可以还是希望在今年好好推进，当下市场太需要热度了。

如果郑州本土不出政策，单靠开发商自己，那就只有价格厮杀，低首付、送车位、送装修，啥都用上，也不一定效果就好。

昨天，上海发布楼市“沪七条”，开展新一轮楼市调控。发布的时间点是刚完年：

1) 非沪籍社保门槛从3年降至1年，居住证满5年即可购房，重点补充外地购买力;

2) 公积金贷款上限提至324万，认房不认贷，专攻老破小流动性;

3) 房产税优化，成年子女首套房免征。

我认为上海楼市此番调控，不搞简单放松，而是系统修复供需结构：既通过有效供应匹配需求，又打通二手房流通堵点。

市场最艰难阶段已过，直面问题的城市终将兑现价值。

那么北京、广州、深圳后续会跟进吗?

我想大概率会的。

这样一线城市也会将热度传递到郑州这样的二线城市，新一轮热度已在路上！

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