郑州楼市最“佛系”的区,终于被数据扒光了...
- 2026-03-31 09:06:58
郑州楼市最“佛系”的区,终于被数据扒光了...
昨天的稿子发出去，有个朋友问：为啥连续四年的二手房成交TOP榜上都没有惠济区的身影？ 是的，不止连续四年，再往前扒，连续五六七八年的郑州二手房成交套数TOP10榜单中，仍然不见惠济区。 当隔壁的金水、东区在二手房市场上神仙打架，惠济区选择默默退出了群聊，继续保持低调。 想获取近四年郑州二手房成交TOP小区清单及其成交均价的朋友，扫码回复【二手TOP】我发给你，能够给你买二手房一个很好的参考： 
来看惠济的二手房挂牌量。 根据贝壳数据显示，惠济的二手房挂牌量6947套，位居倒数第二，比一条贾鲁河之隔的金水区少了差不多1.7万套。 这说明惠济的二手市场活跃度非常低。 
去惠济调研就会发现，惠济的中介门店比其他区域要少得多，而且不少中介门店在关注惠济二手房的同时，也会重点关注金水北的二手房源。 中介都不关注的情况下，惠济的二手房怎么能掀起来浪花呢。 惠济的二手房主要集中在惠济核心与惠济东两大板块，而惠济核心区的北大学城占据了大量用地，二手小区并不多。 作为郑州以前的低密舒适居住区，惠济有着郑州最多的别墅小区。 但时过境迁，别墅群逐渐老化，产品过时，配套老化、社区管理跟不上等问题使得这些曾经的豪宅，成为了难以出手的老大难。 每个区域都有他的价格天花板，超出价格天花板其流动性就会大幅度降低。 所以惠济的二手房带看、成交一直都比较低迷。 
惠济大部分区域位于四环外，整体待开发，成熟度低。 四环内的惠济自东向西发展，目前主要分为四个板块：惠济东、惠济核心、惠济西、连霍南这四个板块。 
目前成熟度最高的就是惠济东，地铁、商业、学校以及居住氛围都有，烟火气十足，二手房均价1.2-1.9万。 典型的二手小区有正弘澜庭叙、正弘府、永威迎宾府、保利海上五月花和建业花园里。 
正弘澜庭叙和正弘府划片四中实验学校小学+初中，同时有2号线和福都广场商业，各项都很突出。 澜庭叙的关注度是目前整个惠济区二手房关注度最高的，A区房龄有些老、D区小区比较小相对便宜，B区整体最好，均价在1.9万/㎡左右。 正弘府可以算是澜庭叙的升级版，2020年左右的房子，品质比澜庭叙略高，石材+玻璃幕的外立面放在惠济区二手房市场还是比较亮眼的，目前挂牌均价在1.7万/㎡。 永威迎宾府优势在于永威物业和小区品质，划片学校是四中实验学校，目前挂牌均价在1.4万/㎡左右，大户型可以卖到2万元/㎡。 保利海上五月花划片学校是郑师二附小+七中金桂校区，距离地铁稍远，优势在于纯洋房+临贾鲁河。一共分为四期：紫薇园、茉莉园、玫瑰园、百合园，目前挂牌均价在1.5-1.7万/㎡左右。 建业花园里的品质一般，划片学校是金洼小学+省实验中学英才校区，但是距离地铁比较近，次新小区里边性价比最高，分为五个院：海棠苑、紫薇苑、玉兰苑、金桂苑、桃李苑，目前挂牌均价在1.1-1.2万/㎡左右。 其次是惠济核心区，文化路沿线有地铁7号线、还有惠济万达和美景广场两大商业，二手房均价1.2-1.4万。 典型二手小区有融创珑府、美景麟起城，开元路以北有民安北郡、中海湖滨世家、碧源月湖。另外还有刚交付的万科民安云河锦上、旭辉一江云筑两个小区，但是挂牌量相较较少，参考有限，就不再过多分析。 
这几个小区的优势在于临地铁和商业，但是划片的学校都很一般，民安北郡和中海湖滨世家的品质更好，美景麟起城和碧源月湖偏刚需。 融创珑府，品质相较片区内其他小区更能打，但周边配套偏弱，目前挂牌均价1..3-1.4万/㎡左右。 美景麟起城，品质中规中矩，距离地铁近，一路之隔商业美景欢乐广场，最大的优势是临贾鲁河而建，目前挂牌均价1..1万/㎡左右。 民安北郡，品质还不错，守着毛庄地铁口，划片区域排前列的惠济区实验小学，目前挂牌均价1-1.7万/㎡左右。 碧源月湖，地段极好，门口300亩月湖公园、万达广场、惠济区人民医院，距离毛庄地铁口1000米左右，配套相当的成熟，品质不错，目前挂牌均价1.1-1.7万/㎡左右。 中海湖滨世家，挨着碧源月湖，但房龄相较月湖更新，央企开发，小区管理严格，绿化环境较好，同样临近万达广场和月湖公园，周边生活配套齐全。目前挂牌均价1.2-1.5万/㎡左右。 万科民安云河锦上，首批次今年初刚交付，目前仅挂牌5套，均价在1.3万/㎡左右。 旭辉一江云筑，一期24年底交付，二期预计今年底交付，目前挂牌17套，均价在1.7万/㎡左右，比目前在售的新房价格高出不少。 惠济西开发滞后，占了个地铁2号线的便利，配套整体偏弱，与其他区域相比确实优势不大，这里的二手房以正商家河家、绿都青云赋、中原宸院为主，均价1.1-1.3万/㎡。 
另外，连霍以南的江山路-南阳路沿线，以昌建誉峰、建业壹号城邦为代表的二手房附近比较成熟，二手房均价1.1-1.2万/㎡。 还有就是当下热门板块：老鸦陈，代表性次新小区有万科翠湾中城一期二期，目前挂牌均价1.7-1.8万/㎡左右；招商时代锦宸挂牌价1.2万/㎡。 以上就是目前惠济主城区二手房的大概情况。 对于惠济，更多的是惋惜。 这是郑州最年轻的主城区，也是一个远离郑州核心的主城区。 北静的城市定位，让惠济一直默默无闻，也没有强有力的产业支撑，带动惠济快速发展。 惠济东与惠济核心这几年确实有了很大的变化，基本补齐了所有配套：有地铁、有商业，有环境，自住是没有问题的。 
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