郑州楼市:海德公园叁号院三居室99万成交了...

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Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

地段和价格

一

前段时间，保利海德公园叁号院成交了套房源，97平，三居室，高楼层，总价99万，单价1.01万。

去年4月份，同户型的高楼层房源以总价114万成交，单价合到1.15万。

23年9月份，一套中楼层房源总价更是达到了150万，单价1.5万，也是该户型的在二手房市场的高点所在（绿中介口径）。

不考虑楼层、税费等差异，该户型距离二手房市场高点完成了33%的下探。

这一幅度还是比大盘低了不少的。

而在新房阶段，该户型则要卖到1.7-1.8万。

粗算一下，该户型距离新房价格完成了43%左右的下探，而这并没有跑赢大盘太多。

二

产品而言，海德公园叁号院的三居室是小高层产品，属于深受当前市场追捧的产品。

地段而言，该小区却很一般。

毕竟，位于连霍高架以北，且离地铁站还较远。

从实际功能角度看，连霍高架事实上充当着北四环的作用。

因此，作为一个“四环外”小区，其抗风险能力必然比不了核心片区。

就在同一时期，兰溪府一套142平户型以单价2.44万成交，距离新房价格的下探幅度远低于同为小高层产品的海德公园。

这就是地段势能差异带来的抗风险能力的差异。

因此，你需要大致估算出每个板块的合理买入价（总价和单价两个维度）。

一旦以过高的价格买入一个能级较低的板块，则后续的回调幅度将会更大，造成不必要的损失。

精细化选筹愈发重要了。

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