郑州2月楼市观察

2026年2月，郑州房地产市场在春节假期的影响下，呈现出成交回落，价格环升的独特景象。

新房市场因高端项目入市而出现结构性价格跳涨，土地市场供应跌至冰点，二手房市场则在新房降价的冲击下成交腰斩。

2月份，郑州1个项目开盘——金茂璞逸缦湖。

该项目推出123套房源，成交110套，去化率高达89%，成交均价37978元/㎡，成交金额6.95亿元。

核心观点：

高端改善需求坚挺：金茂璞逸缦湖作为高端改善项目，其热销反映了市场对高品质、好地段产品的强烈需求。这部分客户受市场波动影响较小，更关注产品本身。

一枝独秀不代表市场普涨：必须明确，这是单个项目的表现，不代表整个市场的回暖。将此项目的成交数据等同于市场整体数据，会产生严重误判。

与开盘市场的火热形成鲜明对比的是，整个郑州市场的成交量在2月份环比下降近5成。这主要是受春节假期的影响，市场活跃度大幅降低。

核心观点：

成交均价上涨的真相：2月份主城区成交均价环比增加15个百分点，同比增加13个百分点。但这并非市场普涨，而是成交结构的变化——由于金茂璞逸缦湖等高端改善项目的成交占比提升，拉高了整体均价。

客户改善属性凸显：成交量下降的同时，改善型客户的占比却在提升。这说明，在市场调整期，刚需客户的观望情绪更浓，而改善型客户的购房意愿相对更强。

2026年1-2月，郑州主城区土地供应仅1.55万㎡，同比下降90%；土地成交仅1.30万㎡，同比下降98%。

核心观点：

历史罕见的冰点：从2017年以来的历史数据看，今年的土地市场开局异常冷淡。这既有春节假期的因素，也反映了房企拿地的谨慎态度。

短期平静与长期隐忧：土地市场的萎缩，短期内有助于缓解市场库存压力；但长期来看，如果土地供应持续不足，可能会影响未来的新房供应，加剧市场的结构性矛盾。

2月份，二手房市场成交量大幅下降，业主心态平稳，多数不急于出手。与此同时，61%的二手房容量回流至新房市场。

核心观点：

新房与二手房的博弈：部分新房项目的降价促销，对二手房市场形成了明显挤压。购房者在价格相近的情况下，更倾向于选择新房。

市场博弈加剧：业主心态平稳，购房者持币观望，买卖双方的博弈将更加激烈。二手房市场的流动性将面临考验。

2月份，全国两会定调着力稳定房地产市场，LPR连续9个月保持不变。郑州本地也出台了公租房申请条件调整等政策。

核心观点：

政策托底，但非强刺激：政策层面以稳定为主，旨在防范风险，而非强力刺激市场。这为市场的平稳运行提供了保障，但也不宜期待过高的政策红利。

地方政策微调，影响有限：公租房等政策的调整，对商品房市场的直接影响有限，更多是保障性住房体系的完善。

市场展望：

• 成交量有望回升：随着春节假期的结束，3月份市场成交量有望迎来季节性回升。

• 价格博弈将持续：新房与二手房、不同项目之间的价格博弈将更加激烈，市场分化将进一步加剧。

• 土地市场或将复苏：随着市场信心的逐步恢复，土地市场有望在3月份迎来一波供应和成交的小高潮。

投资建议：

• 关注结构性机会：在市场整体调整的背景下，要善于发现结构性机会。高品质、好地段的改善型项目，依然具有较强的抗风险能力。

• 警惕数据幻觉：要正确解读市场数据，区分开盘市场和市场格局，避免被单一数据误导。

• 优选核心区域：在市场不确定性较大的情况下，核心区域的优质资产更具保值增值潜力。

• 关注土地市场动向：土地市场的变化是判断市场未来走势的重要先行指标，值得密切关注。

本文版权归普睿数智豫陕区域所有，未经授权，数据和观点请勿随意转载，转载注明出处：普睿数智豫陕区域（PRshuzhiyushan），多谢配合！

免责声明：

1、文章仅为个人观点，不代表所在企业观点。

2、文中数据仅供参考！不对使用上述内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就文章相关内容享有全部的解释权。