前二天还在说华润的33号地，今日凌晨，这宗地终于千呼万唤始出来地挂出来了。由于土地挂牌拖到了2026年，所以被重新编号，33号地已经不存在了。挂出来的地是一个文件，包含了2宗地：住宅是3号地，68亩，商业是4号地，46亩。不多说，这是郑州第一豪宅区（北龙湖）中的顶级豪宅片区（九如东路）的最后一块地，产品也也是北龙湖顶级豪宅片区最后的绝唱。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。地块位置：龙湖中环南路北、九如路西
出让面积: 45721㎡（68.58亩）（住宅不分）+30693㎡（46.04亩）（商业部分）
容积率：1.0＜容积率＜1.5（住宅）
建筑密度：＜30%（住宅）
建筑高度：＜24米（住宅）
绿地率：＞30%（住宅）
工程投资要求：不低于31727万
保证金截止时间：2026年4月20日17时
出让时间：2026年4月22日9时
挂牌起始价：15.8亿（住宅+商业）
其中：
3号地起始价13.08亿，4号地起始价2.72亿，合计总价15.8亿人民币。
来看具体指标表现。
如果单看住宅部分的话，起始楼面地价是19072元/㎡（纯住宅），比璞逸云湖的的21970元/㎡还低2898元/㎡，接近3000元/㎡。
我们知道，璞逸云湖单平米的净利润应该在15000元/㎡以上，对比之下，华润的售价不会比云湖低，同时，成本还低3000元/㎡，利润空间可想而知。
如果把商业土地的成本全部摊入住宅部分的话，那华润3号地的楼面地价是23038元/㎡（摊入商业）。
通过上面的计算，即便商业土地白送，单单看3号地23038元/㎡的楼面地价，也是有大把利润可拿的。
所以，华润此次摘地不一定保险，即便被别人抢了去，也不意外，安全和利润都是顶级的。
毕竟金茂的缦湖卖得也不错，郑州公司现在在集团的腰板硬起来了。
客观的说，溢价30%依旧存在投资逻辑。华润应该是准备到了这个线，有备无患。
本文暂以华润摘取为准，金茂，正弘正在紧张测算中……其实吧，这块地也没什么好测算的，小学生都知道赚钱，楼面价挂的太低了，2.5都没问题。
同金茂璞逸云湖一样，北龙湖的四代住宅形成了共识，面积段170㎡起步，与此类似的还是未来天奕和中海峯境叁號院。170㎡，已经成为顶级豪宅和高端改善的起步面积段差异。除了179㎡的起步面积段，华润还有216㎡、246㎡、289㎡，以及380㎡，加上179㎡，一共5个面积段。住宅用地的西侧和南侧都是商业，北侧是背向，所以，外围一圈基本都被华润排成了179㎡，然后层层递退，最后楼王达到330㎡。330㎡户型，将是北龙湖的最后一道光芒，永久定格在九如东路豪宅片区。330㎡的得房率超过100%，实际使用面积达到近600㎡，4个套房5个卫生间，是美庐湾230㎡户型的超级升级版。不必说尺度，不必说卧室开间，不必说客厅面积，单单是户型的“品茶”功能，就设计了“内外”2个空间，进入户型内部，有品茶区，到了室外露台，还有品茶区。在这里，你不准备好顶级武夷山纯种母树大红袍，你都不好意思泡。昨天晚上去正商建国饭店，站在窗前，我看到超总后期的土地几乎全部整理得差不多了。三期地块南侧虽然有个水泵，但换个思路，该出让出让，从北向南开发，边卖边开发边拆迁，也不影响。如果，如果，如果华润今年能够顺利摘取北龙湖和超总这2宗土地的话，那么：2026，郑州央企就彻底进入华润时代，由过去的华润金茂电建招商中海的五大金刚，变成华润的一枝独秀！2026年已经过去2个多月了，翻开很多地产央企的年报，你会发现数字很蹊跷。比如，2000亿的营业额，2个亿的利润，利润率0.1%，这是什么意思？很明显，亏损得厉害，但面上是不允许亏损的，只能做一二个亿的利润出来，没办法，得交代。时光荏苒，大浪淘沙，千帆过后，我们才发现，不得不说，华润，才是最稳的央企开发商。幸福里、瑞府、超总润府一期，以及超总润府二期，住宅项目四平八稳；华润新时代，瑞玺云玺，公寓卖得也是阿噗阿噗的；商业，虽然和住宅不是一个体系，但从全国范围来看，每年500亿的稳定收入，成为华润最强的现金流保障。即便是偶尔遇到困难项目，华润也不拖泥带水，也不扭扭捏捏，也不既当又立，直接降价就完犊子了，降到市场能接受为止。快速去化，快速回款，快速走人，华润开发不恋战，不求高利润，但求安稳。曾经，华润有机会打造郑州第一个超级豪宅综合体，都知道，那就是“幸福里+瑞玺+云玺+万象城+写字楼”，超级豪宅，超级公寓，超级商业，但是，住宅的限价，让幸福里成了永久的遗憾。虽然没能在郑东新区最核心繁华的地区打造了一个超级城市综合体，但如今，华润有机会在北龙湖打造一个“城市超级豪宅综合体”。不限价！最后一块地！稀缺有客户！这是一个完美的大场面。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
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