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北龙湖的定价锚
一
最近，龙之梦东苑成交了套房源，120平，三居室，南北通透，低楼层，总价266万，单价2.21万。
去年10月份，同户型中楼层房源成交单价也是2.21万。
如此看来，该户型半年左右的时间内，价格基本波动不大。
继续往前回溯（绿中介口径）：
去年4月份，一套中楼层房源以2.63万成交。
24年12月份，一套中楼层房源单价2.9万。
24年6月份，一套低楼层房源单价2.31万。
24年4月份，一套中楼层房源单价2.88万成交。
23年8月份，一套高楼层房源单价3.23万。
23年3月份，一套低楼层房源单价3.01万。
22年10月份，一套低楼层房源单价3.12万。
22年4月份，一套中楼层房源单价3.12万。
21年4月份，一套中楼层房源单价2.9万。
20年4月份，一套低楼层房源单价2.6万。
19年4月份，一套低楼层房源单价2.66万。
二
从龙之梦东苑120平三居室（南北通透户型）的历史成交表现，我们能发现：
在19-23年期间，该户型价格中枢出现上行，走出了逆势上涨的行情。
自从24年后，该户型价格中枢开始出现明显下移，即开始补跌了。
目前该户型2.21万的成交单价，距离高点价格3.23万（绿中介口径）下探了约32%。
虽然远远跑赢了大盘，但作为北龙湖的小区，这一表现还是比较一般的。
毕竟，北岸的几个小高层表现比之强了不少。
龙之梦东苑以成交量大著称，毕竟总价不高（相对北龙湖其他小区而言）。
成交量大，换手比较充分，价格水分较少，故而也比较适合作为北龙湖的定价锚。
参考金水北定价锚普罗旺斯波特兰和周边小区的联动关系，在龙之梦东苑没有彻底回稳之前，北龙湖的很多小区性价比都是不足的。
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