上一次我们聊了最近视频号里面很多人都在买老破小。
作为深耕地产十几年的从业者，我就去看了郑州高性价比小户型的租售比。
不看不知道，一看吓一跳。
之前我们都知道郑州的租售比都在2%-3%之间，现在的租售比能达到5%甚至达到6%左右了。
这让我找到了为啥很多人买老破小的原因.
01
为什么人们买老破小
最近经常在网上看到很多人买老破小，非常具有代表性的是成都的小圆子，一口气在成都买了8套老破小，租金大于房贷，实现了真正的包租婆的生活。
今天我们就去市场看一看，这件事情靠谱不。
我就在郑州和中介朋友聊天，看看最近的成交怎么样
他们说的目前市场上，大部分还是刚需，现在特别是四代建筑出来之后性价比就上去了，之前很好的楼盘，现在二手房降价的比较厉害。
目前郑州的市场出现很严重的分化，新房四代建筑在好的位置，价格还是比较坚挺，不好的区域已经下降很多，这样会造成二手房压力非常大。
在这种市场行情下，一些好的区域的小户型跌出了性价比。
我把郑东新区和金水片区的性价比高的楼盘进行了分析，还真的发现了高性价比的小户型。
包租公的观察：市场经过2020年之后近几年的调整，特别是小户型在租售比方面跌出了性价比。
02
郑州高性价比老破小
经过和中介朋友的聊天和我对市场的了解，选择了郑东新区和金水区寻找高性价比的房源，最终选择在金水CBD、高铁东站、郑东CBD区域选择了几个具有代表性的项目：
郑东新区具有代表性的楼盘：
郑东新区作为郑州城市发展核心板块，涵盖CBD、高铁片区、东站片区等重点区域，其小户型楼盘凭借成熟配套、稳定租赁需求及可观租售比，成为投资热点。以下汇总区域内租售比表现突出、性价比比较高的几个代表楼盘：
一、聚龙城（郑东新区核心区）
基本信息：户型面积43.15㎡，单价9000元/㎡，总价38.835万元，月租金1500元，年租金1.8万元。
租售比表现：租售比4.64%，在郑东新区所有汇总楼盘中租售比最高，投资回报率优势显著。
核心优势：对口聚源路小学，属于优质学区房，能吸引陪读家庭等稳定租户，租赁需求旺盛；周边商业配套成熟，超市、餐饮等生活设施齐全，居住便利性高；距离地铁线路较近，通勤出行便捷，租户覆盖范围广。
注意事项：小区房龄相对较长，部分设施可能存在老化情况，投资前建议实地考察房屋维护状况；户型面积偏小，对追求居住空间的租户吸引力有限，需重点关注学区相关租赁需求变化。
二、永威翰林居（郑东新区CBD）
基础信息：户型面积39.8㎡，单价10500元/㎡，总价41.79万元，月租金1600元，年租金1.92万元。
租售比表现：租售比4.59%，略低于聚龙城，仍处于较高水平，在CBD区域内租售比表现领先。
核心优势：位于郑东新区CBD核心位置，周边企业总部、金融机构密集，面向企业白领、高管的租赁需求稳定，且租金议价空间较大；紧邻地铁五号线，6号楼、12号楼可直接享受地铁便捷交通，通勤效率高；小区为8层住宅，居住密度较低，居住舒适度优于同区域部分高层楼盘。
注意事项：房屋无燃气和地暖，可能会影响部分对生活配套要求较高的租户选择，需在出租时明确告知租户，避免后续租赁纠纷；不属于学区房，租赁需求主要依赖周边职场人群，需关注区域内企业入驻情况对租赁需求的影响。
三、双河湾（郑东新区东站片区）
基础信息：户型面积37㎡，单价12000元/㎡，总价44.4万元，月租金1600元，年租金1.92万元。
租售比表现：租售比4.32%，在东站片区楼盘中租售比排名靠前，兼顾收益与区域发展潜力。
核心优势：地处郑东新区东站片区，依托郑州东站交通枢纽，高铁+地铁双交通加持，对经常出差、注重通勤效率的租户吸引力强；对口聚源路小学和88中，双学区属性显著，既能吸引陪读家庭，也能满足周边职场人群租赁需求；小区周边新兴商业配套逐步完善，未来生活便利性和租金上涨空间可观。
注意事项：东站片区目前仍处于发展阶段，部分商业配套尚未完全成熟，短期内可能对租金提升有一定限制；户型面积较小，储物空间有限，需在房屋装修时合理规划空间，提升租户居住体验。
四、中豪汇景湾（郑东新区东站片区）
基础信息：户型面积37.55㎡，单价16000元/㎡，总价60.08万元，月租金1800元，年租金2.16万元。
租售比表现：租售比3.60%，虽低于前三个楼盘，但东站片区发展潜力大，长期租金上涨预期较强，综合性价比仍较高。
核心优势：位于郑东东站商圈核心位置，周边在建和已建成商业项目较多，未来商业氛围将进一步浓厚，能带动租金水平提升；小区品质较高，物业管理规范，居住环境整洁，对中高端租户吸引力强；距离郑州东站仅10分钟左右车程，交通便捷性突出，租户群体覆盖范围广。
注意事项：单价和总价在汇总楼盘中相对较高，投资门槛略高，需结合自身资金实力评估；目前租售比处于中等水平，短期投资回报相对有限，更适合长期持有，等待区域发展带来的租金和房产价值提升。五、奥兰花园（郑东新区CBD）
基础信息：户型面积42.75㎡，单价13000元/㎡，总价55.575万元，月租金1700元，年租金2.04万元。
租售比表现：租售比3.67%，在CBD区域内属于中等偏上水平，依托CBD成熟配套，租赁需求稳定。
核心优势：对口96中和康平小学，双优质学区加持，学区房属性显著，租赁需求受教育政策影响小，稳定性强；位于CBD成熟生活区，周边超市、医院、餐饮等配套一应俱全，居住便利性极高；距离地铁线路较近，通勤出行便捷，能吸引不同类型租户。
注意事项：小区部分楼栋建筑年代较早，房屋户型设计可能不符合部分现代租户审美，需通过适当装修改造提升房屋吸引力；CBD区域内同类学区房竞争激烈，需在租金定价和房屋维护上突出优势，避免租赁空置期过长。
五、海马公园66公社（郑东新区高铁片区）
基础信息：户型面积45㎡，单价15000元/㎡，总价67.5万元，月租金2500元，年租金3万元。
租售比表现：租售比4.44%，在高铁片区租售比表现优异，且租金绝对值较高，投资回报金额可观。
核心优势：紧邻郑州高铁东站，高铁交通便捷，对经常跨城出行的商务人士、企业高管等租户吸引力强，这类租户租金支付能力强，能支撑较高租金水平；小区定位偏年轻化，户型设计时尚，符合年轻白领居住需求，租赁市场活跃度高；周边商业配套成熟，高铁商圈业态丰富，生活和商务需求均能得到满足。
注意事项：总价在汇总楼盘中相对较高，投资初期资金投入较大，需做好资金规划；临近高铁线路，部分楼栋可能会受到一定噪音影响，投资前需实地考察房屋朝向和噪音情况，避免影响后续租赁。
金水区作为郑州城市核心区，凭借成熟的商业配套、密集的交通网络与优质教育资源，成为小户型投资的热门区域。以下汇总区域内租售比突出、性价比高的优质楼盘：
一、正弘丽汀公寓——高端租赁市场标杆
基础参数：户型面积60㎡，单价12500元/㎡，总价75万元；月租金4000元，年租金4.8万元，租售比6.4%。
核心优势：1. 租售比为金水区最高水平，投资回报率显著，20年左右可收回成本。 2. 紧邻正弘城商圈，周边企业总部密集，吸引企业高管、高收入白领等高端租户，租金支付能力强。 3. 小区物业管理规范，居住品质高，租户留存率超80%，空置期短。
适配人群：有一定资金实力，追求高租金回报、偏好高端租户群体的投资者。
二、名门盛世——低成本投资入门首选
基础参数：户型面积41.72㎡，单价6000元/㎡，总价25.03万元；月租金1200元，年租金1.44万元，租售比5.75%。
核心优势：1. 总价仅25万元，投资门槛极低，适合资金有限的新手投资者。 2. 位于金水区核心地段，周边餐饮、超市等生活配套齐全，对年轻上班族吸引力强。 3. 租售比5.75%，收益远超银行定期存款与普通理财产品，风险低。
适配人群：首次接触房产投资、预算30万以内，追求低风险稳定收益的投资者。
三、升龙曼哈顿——地铁商圈双加持
基础参数：户型面积51.79㎡，单价6000元/㎡，总价31.07万元；月租金1400元，年租金1.68万元，租售比5.41%。
核心优势：1. 紧邻地铁1号线CBD站，步行5分钟可达，通勤便捷，吸引依赖公共交通的年轻租户。 2. 位于曼哈顿商圈，商业氛围浓厚，购物、餐饮、娱乐设施齐全，居住便利性高。 3. 总价适中，投资灵活性强，未来转手难度低，兼具收益与流动性。
适配人群：看重交通便利性、偏好商圈周边房源，预算30-40万的投资者。
四、金成时代广成——双地铁覆盖，需求多元
基础参数：户型面积52.65㎡，单价6200元/㎡，总价32.64万元；月租金1300元，年租金1.56万元，租售比4.78%。
核心优势：1. 双地铁（2号线、5号线）交汇，交通网络发达，租户覆盖范围广，包括职场人群与陪读家庭。 2. 周边写字楼集群与中小学分布密集，租赁需求多元且稳定，空置风险低。 3. 小区居住氛围成熟，物业服务完善，租户满意度高，租金收缴率稳定。
适配人群：追求“交通+配套”双重保障，希望降低租赁空置风险的投资者。
五、正弘世豪小公馆——学区+商业双重保障
基础参数：户型面积44㎡，单价7200元/㎡，总价31.68万元；月租金1400元，年租金1.68万元，租售比5.30%。
核心优势：1. 对口42中学，具备学区属性，能吸引陪读家庭，租赁需求受市场波动影响小。 2. 临近正弘城，商业配套优质，同时享受双地铁便利，综合配套优势突出。 3. 小区定位精品公寓，户型设计紧凑实用，空间利用率高，符合小户型租户需求。
适配人群：看重学区资源稳定性，偏好商业与教育配套兼备房源的投资者。
六、嘉辰时代广成——中端市场性价比之选
基础参数：户型面积41㎡，单价12000元/㎡，总价49.2万元；月租金1200元，年租金1.44万元，租售比2.93%。
核心优势：1. 总价控制在50万以内，处于中端投资门槛，适合有一定预算弹性的投资者。 2. 位于金水区成熟居住区，周边生活氛围浓厚，医疗、教育设施完善，居住舒适度高。 3. 房屋品质较好，户型方正，采光充足，对注重居住体验的租户吸引力强。
适配人群：预算45-55万，追求居住品质与区域成熟度，可接受中等租售比的投资者。
03
投资建议
关于郑东新区和金水区优质的楼盘，作为行业的观察者，我感觉以下楼盘可以重点关注：
郑东新区的：永威翰林居、双河湾
金水区的：丽汀公寓、世豪小公馆、升龙曼哈顿、名门盛世
投资需谨慎，一定要根据自身的情况去选择合适你的。
最后，如果你想有一个被动收入，一定要选择低总价，高租售比的项目，可以作为将来的养老金配置，不要做大的投资，不要加杠杆。
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我是谁？
我是包租公。
干了12年地产，从施工员到项目经理，36岁失业。
用1万块起步，现在手里20多套房收租，专注线上、线下收租。
买过房亏过80万，也签过六年不涨租的合同。
我写的东西，就是普通人怎么搞钱、怎么转型、怎么避坑。
关注我，少走弯路。
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