109亿!郑州航空港经济综合实验区大都市中央公园片区开发项目

2024年1月10日，中铁十八局集团有限公司中标郑州航空港经济综合实验区大都市中央公园片区开发项目（一期）；中标年投资收益率5.6%，勘察设计费下浮率33%，建筑安装工程费下浮率2.4%。

数据来源：郑州航空港经济综合实验区公共资源交易中心

郑州航空港经济综合实验区大都市中央公园片区开发项目（一期）位于梁州大道以东，冀州路以西，南海大道以北，淮海路以南，占地面积约17.78平方公里，主要内容包括土地综合整治工程、道路及配套工程、公园绿地工程、河流水系工程等以及运营管理、产业导入、移交等，总投资约109.76亿元，其中工程建设费用约68.27亿元、征地拆迁补偿费用约25.99亿元。二级产业配套项目投资后期根据具体需求由双方协商确定。

项目合作期限暂定为15年，其中建设期暂定13年，合作期内，如果合作的各方主体履约均已完成，则项目合作期结束；运营阶段视情况协商确定合作期限。

该片区开发项目采用“社会投资人+EPC+O”合作模式。社会投资人与公用事业集团指定单位（以下统称“片区公司”）共同出资设立项目公司。项目公司作为片区开发的主体，负责项目规划范围内的投融资、征拆、勘察设计、建设、运营管理、产业导入及移交等工作。项目公司注册资本金5亿元，其中片区公司占股5%，中标的社会投资人占股95%。

据了解，郑州航空港经济综合实验区（以下简称河南郑州航空港），于2013年3月7日经国务院批复设立，是目前唯一一个由国务院批复设立的国家级航空经济发展先行区。2022年，河南郑州航空港地区生产总值完成1208.0亿元，十年年均增长14.1%。

2022年4月，河南省委、省政府将河南郑州航空港发展区域拓展为核心区（747平方公里）、联动区（1082平方公里）以及协同区（3264平方公里）。并在河南郑州航空港2023年度工作会议中，按照城市功能布局，将全区划分成21个城市片区，即北港城、CBD、文体城、大学城、中原之窗、故城片区、会展城、高铁港、物流园区、职教城、智造新城、园博园国际生态城、双鹤湖科创城、大都市中央公园、汽车城、国际陆港、电子城、生物医药城、航空航天城、创意产业城、数字港。

除上述中铁十八局中标郑州航空港区大都市中央公园片区开发项目外，根据公开资料显示，自2023年以来，河南郑州航空港科创城片区和汽车城片区的开发也已完成相关招标工作以及中标结果的公示。

表 河南郑州航空港片区开发项目

资料来源：郑州航空港经济综合实验区公共资源交易中心

片区开发的概念可追溯于2020年自然资源部发布的关于《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）一文，按其定义，“本标准所称成片开发，是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县及以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。”

在我国现行的法规政策中关于片区开发尚无统一和明确的定义，实践中一般是指在符合国家及地方规划的前提下对成片区域进行系统性地改造、建设、运营和维护的行为，通常会包括土地一级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导入服务等内容。

表 社会投资人参与片区开发投资建设

在PPP新政下，近期不少片区开发采取ABO模式和投资人+EPC模式。

（1）模式阐述

ABO模式：指授权-建设-运营模式，由政府授权单位履行业主职责，依约提供所需公共产品及服务，政府履行规则制定、绩效考核等职责，同时支付授权运营费用。片区开发的ABO模式，是指在当地政府的授权下，由片区开发建设主管部门将片区土地整理、基础建设、投资促进和经济发展等社会公共服务职能，授权和委托至成功转型平台公司或社会资本方企业，并以特许经营形式加以实施，政府履行规则制定、绩效考核等职责，同时支付授权运营费用的合作开发模式。

（2）回报机制

平台公司：政府购买基础设施和公共服务领域；合作期内授权的经营性项目收入；直接委托建设运营依法无需招标的政府投资项目。

项目公司：平台公司支付，通过平台公司在开发建设工程中支付相关费用取得开发建设中投入的开发成本返还及投资收益。

（3）模式特点

平台公司拥有“项目业主”和“受托经营者”双重身份，其投资回报与建设、运营密切联系，对片区开发质量有保障。投融资主体为项目公司或社会资本方，政府支付运营费，违规举债和隐形债务风险小。项目关键在于片区综合开发自平衡，实现市场化融资。

（1）模式阐述

政府通过直接授权或以竞争性方式确定平台公司，发起片区开发项目，平台公司依法依规公开选择投资人成立合资项目公司，进行片区开发的投资建设和运营。公司受业主委托，按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实行全过程或若干阶段的承包。

（2）回报机制

市场化投资回报：项目自身建设、运营、销售等。

政府补助补贴：搭建合法合规平台，政府在具有相应财力的前提下，在经营收入不足以覆盖投资成本时，给予社会资本方补贴或奖励。

（3）模式特点

采用该模式的片区开发项目为企业投资项目，非政府投资项目，企业投资、建设、持有运营，自负盈亏；社会资本中标人一般同时具备施工资质，且资金雄厚，具有招引投资者和工程招标“两标并一标”的特征；中标企业兼具建设与投资角色，可获取投资收益；政府转嫁工程建设风险给承包商，总价相对固定，因而投资高；设计、采购、施工快速沟通协调，极大缩短工期。

新形势下，片区开发项目普遍存在资金来源、财政承受能力较弱、主体合规性不足等方面的问题，需要通过实践不断的去摸索、去突破、去创造，需统筹做好项目投融资规划、产业规划、资源梳理、项目谋划、资金筹措渠道、组织实施形式、产业导入等工作，以保证片区开发的统一性、整体性、可持续性。