郑州法拍房|高院执行局权威解答:执行“唯一住房”关键问题全解析

即便登记在被执行人名下的住房仅有一套，但若存在以下情形之一，人民法院仍可对登记于其名下的“唯一住房”采取执行措施：

（一）对被执行人负有赡养、扶养或抚养义务的人，其名下拥有其他足以满足生活基本居住需求的房屋的；

（二）在一审诉讼程序启动或仲裁立案之后，被执行人为规避债务，故意转让其名下其他房产的；

（三）被执行人在其户籍所在地，或者拟执行的“唯一住房”所在地的农村地区，拥有宅基地并已自建住房；或者被执行人虽拥有小产权房等因权属存在瑕疵而无法在市场上自由交易的住房的；

（四）被执行人已将其“唯一住房”用于出租、出借给他人使用；或者该住房虽未出租、出借，但已连续超过一年无人实际居住的；

（五）被执行人的“唯一住房”，系执行依据所明确判定应由被执行人交付给申请执行人的房屋的；

（六）申请执行人已按照当地廉租住房保障的面积标准，为被执行人及其所扶养的家属提供了可供居住的房屋；或者申请执行人同意参照当地（以县级市、县、区为范围）房屋租赁市场的平均租金标准，从该房屋的变价款中预先扣除五至八年房屋租金的；

（七）存在其他依法可予以执行的合理情形的。

是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定，原则上参照以下标准：

（一）面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面积为50平方米，若拟执行的“唯一住房”面积达到50×150%=75平方米，便可认为超过生活所必需）

（二）市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地（县级市、县、区范围）住房均价的150%的。（例：若南京某区拟执行“唯一住房”建筑面积为65平方米，其所在区的住房均价为10000元/平方米，但因“唯一住房”为学区房或其他因素，其市场价值达到15000元/平方米，则可认为超过生活所必需）

对于已经依法设定抵押的“唯一住房”，申请执行人为抵押权人的，人民法院无需审查其是否超过“生活所必需”，可以执行，但被执行人为低保对象且无法自行解决居住问题的除外。

为均衡保障债权人的债权与被执行人的居住权，执行“唯一住房”时应遵循以下原则：

（一）穷尽其他执行措施原则。一般情况下，若有证据证明被执行人有其他财产可供执行的，不宜对其“唯一住房”采取处分性执行措施。

（二）申请人申请在先原则。执行被执行人的“唯一住房”应以申请执行人的申请为前置条件，人民法院不得依职权主动对被执行人的“唯一住房”采取处分性执行措施。

（三）解决临时住房在先原则。对于确实无处居住的被执行人，在对其“唯一住房”采取处分性执行措施前，宜事先解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房，由申请执行人提供临时性住房或先行垫付租房费用。

（四）有益执行原则。执行“唯一住房”时，应当综合考量处置该房产时可能产生的评估、公告、执行、生活保障等费用，若除去上述各项费用后并无余值或余值不大，则原则上不宜对该“唯一住房”采取处分性执行措施。

人民法院在执行“唯一住房”时，可按以下程序进行：

（一）应申请执行人申请执行“唯一住房”，人民法院应当要求申请执行人出具自愿提供临时住房或承担临时住房租金的承诺书，对于需要支付生活保障费用的被执行人，申请执行人需在承诺书中一并承诺同意从变价款中支付此笔费用。

（二）执行人员对于拟拍卖的“唯一住房”，应当查明住房基本情况、被执行人及其所扶养家属的人数等信息，填写拍卖呈报表，并在呈报表中说明符合唯一住房处置条件的理由和对被执行人及其所扶养家属的生活保障措施。经合议庭讨论后报执行局长或分管院长审批。

（三）准予拍卖的，应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书。不符合拍卖条件的，应当及时告知申请执行人并说明理由。

（四）执行裁定书和迁出告知书送达后，被执行人未在指定的期限内腾空房屋的，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告，强制执行。

（五）对拟执行的“唯一住房”依法评估交付拍卖。

（六）拍卖成交扣除相关费用后，其余部分依法分配。

在启动对“唯一住房”的执行程序前，必须优先妥善安排被执行人及其所扶养家属的临时居住问题。临时住房的面积设定，应以当地廉租住房的面积标准为参照基准；至于临时住房的地段选择，则应充分考虑被执行人的合理诉求，力求最大程度地方便其日常生活与工作出行。

若申请执行人主动提出愿意提供临时住房，那么该住房的使用期限原则上不应超过六个月。在此期间，申请执行人有权对提供的临时住房收取租金，租金的具体数额应由申请执行人与被执行人双方通过友好协商来确定。若双方协商未能达成一致意见，则由人民法院依据当地房屋租赁市场的平均租金标准来裁定确定。

倘若被执行人选择自行租赁房屋居住，那么可由申请执行人预先垫付六个月的租金费用，以解被执行人的燃眉之急。

需明确的是，无论是使用临时住房所产生的相关费用，还是自行租房所支付的租金，均应从预先保留给被执行人的生活保障费用中相应扣除，以确保执行过程的公平性与合理性。

另外，针对本解答第一条中所明确列举的特定情形，原则上可不再为被执行人另行解决临时住房问题。

针对本解答第一条所描述的情形，原则上无需再为被执行人及其所扶养的家属提供生活方面的保障措施；而对于本解答第二条第一款中所列举的超出“生活所必需”范畴的情形，则一般应当为被执行人及其所扶养的家属提供必要的生活保障。

为被执行人及其所扶养的家属提供生活保障，可采取以下具体方式：

（一）预留租金。若申请执行人同意，可参照当地房屋租赁市场的平均租金标准，从该房屋的变价款中预先扣除五至八年的租金，作为被执行人及其所扶养家属的生活保障费用。这笔款项应在房屋变价款中优先提留，且人民法院不得对其采取强制执行措施。

（二）房屋置换。若申请执行人自愿采取以小换大、以远换近、以劣换优等方式，为被执行人及其所扶养的家属提供能够保障其基本生活需求的住房，并与被执行人的“唯一住房”进行置换。置换房屋的面积、地段等条件，可参照本解答中关于临时住房的相关标准执行。

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