当年，万科进入郑州，给市场带来了更标准的89平小三房，面积紧凑、功能齐全成为一度风靡市场的产品。
其实89平小三房也是之前70-80平米大两房的升级版。
作为当年的顶流，巅峰时期也是非常高光：
那年，中原福塔旁的万科美景龙堂，89平小三房最高售价达到180万，如今二手房80万总价就可购得。
那年，神盘绿都紫荆华庭89平小三房单价17000-175000元每平左右，现在9000元每平左右。
那年，融创中原宸院89平小三房总价120万，最终二手房60-70万总价卖掉。
诸如此类，不胜枚举。
整体跌幅50%左右！
2022年前后到2024年，郑州万科、保利、招商、万祥地产、郑轨等开发商做了新的突破，95-100平带有1.5卫、2卫的三房。
比如郑轨云麓100平左右做成了三房两卫、万祥紫庐96平米做成了三房两卫，成为郑州楼市中比较稀缺的一类户型。
但这样依然不够，只是刚需小三房演变的过渡时期。
很快被金水北越秀打破——以高得房率高赠送，让102平米三房两卫，得房率做到了91%，有120平大三房的实际体感，提升了整个空间的居住舒适度。
到了这一刻，郑州的小三房进入了兼顾功能与舒适、阔绰的新时期，过去只注重基本生活功能的时代已逝!
但这样还是不够!
进入2026年，郑州楼市四代宅120-130平四房已大行其道。
发生这样演变的底层逻辑是啥?
1、过去小三房虽然功能齐全，但是空间拥挤。客厅一般3.2米开间、次卧放1.5米的床就显得局促，但阳台赠送、面积也小。
2、过去小三房也卖过一万七八的价格，现在二手房掉价很多，掉到八九千到一万的价格，然而如今一万二三都能买一套122平的四房了，差价也不算太大，居住体验更好。
3、过去89平小三房买的时候，刚需也知道，只是为了过渡，都打算将来再换大房子。现在四代宅直接让资金充足的刚需首套置业者一步到位，现在钱也不好挣，避免后续换房成本高。
4、现在四代宅风靡，更多年轻人追逐四代宅，过去常规75%得房率看不上了。
5、郑州这两年二手房成交总价主流不超100万，大部分就是降价后的小三房成交。也让郑州刚需置业出现明显一个明显区分：资金有限的，买二手房;资金充足的，以及过去刚需首套如今面临二次改善，却不想过高总价的朋友，买新房四代宅作为合适。
6、可以说，郑州四代宅也在抛弃刚需。目前郑州四代宅120+的四房买了会跌吗?我认为是不会的。因为目前郑州四代宅120+的四房，户型设计、得房率都基本差不多了，而过去十几年很多人买的89平小三房都面临着换房需求，这是数量庞大的群体。所以我的看房是，未来很多年里这类120+平米的流通性会不错。
所以，120+平的四房，已然成为当下郑州四代宅的必备户型面积段，这是又一次突破!
近日，中原老城区二砂板块继中海时光之境之后，又入市了一个四代宅——鑫联中原玺。
鑫联和通派、兴瑞、万祥一样，都是来自河南地市的民企开发商。
中原玺产品面积段是128、140、165全为四房设计，得房率在120%—140+%。
这个地段价格不会太便宜，主要针对就是过去首套置业后的二次改善。
接下来是金水北保利山水和颂，122平米四房得房率在125%左右，一梯一户。
除了纬五路一小、郑州八中新校区之外，这个盘最大亮点在于生态、河景。站在122平米南向大露台上，感受到风与阳光，可以看到保利的约5000平的山体公园、运动场地，也紧邻贾鲁河，并且南面不会再盖房子，采光无任何遮挡。
——露台的价值在哪儿?
我认为郑州四代宅里的露台最重要的在于场景价值，而场景价值又取决于窗外 的风景。
只能说保利山水和颂相比其他四代宅，这个122平给人的情绪价值、场景价值很足。
越秀郑轨金水观萃的最小面积128平米四房4月4日也将开始交钱落位了，30套房左右，数量很少，估计得靠抢了。
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惠济区同样临一线贾鲁河，四代宅招商揽阅的122平米四房除了是高层外，其他方面都比招商春江观澜128平米强。
122平米得房率105%加私家电梯厅，三开间朝南，餐客一体空间大，双主卧套房设计，U型厨房正对着餐厅，全部落地窗设计。
另外一个不能不提的当红炸子鸡就是通派龙湖御潮云上了。126平米自从首开后，很快卖完了，下一次加推就是4月中旬了，并且现在涨价了，新加推的价格在14000出头，总价得约180万了。
春节前可是160万总价就能买，也正是因为这个造就了春节前后这个项目的去化火爆，性价比很高，而非176平米大露台。
金水北越秀金水云启129平米南厅，同样做成了四房，约7.4米大阳台、约5.4米进深露台，卧室面宽均超过了3米。
三环内五龙口兴瑞雅著，一家来自巩义的开发商做的四代宅。129平米的奇数层做成了四房设计的户型，不仅一梯一户，还做成了四开间朝南，采光面极大。郑轨云麓的热销让我们重新认识了五龙口，兴瑞雅著从产品力上拔高了五龙口片区的整体档次。
管城三环内，招商臻境是几个新四代宅里面速度最快的。
126平四房有方厅和全景舱户型，只是价格还没出来。
绿都悦府也就是之前绿都澜湾的后续地块，目前定位四代宅，将于今年5月开盘，有5栋17层小高层、4栋8层洋房，小高层约129平米为四房设计，约106%得房率。
——郑州四代宅目前120+平米四房，得房率基本在100%以上，实际体感有143平米，成为当下市场最新主流也可以理解了。
当然了，产品演变是过程，也只是一方面。
还有就是，郑州四代宅所在的区域板块对应的配套、小区自身品质，会在市场里和其他新房、二手房分成三六九等，也会划分出清晰的客群。
可以看出，郑州四代宅对于刚需首套置业而言，增加了购房门槛。不止起步面积基本为120+平米，每个四代宅的最大面积也在不停突破。
比如高新区。
过去高新区缺乏改善盘，现如今有四五个四代宅在售，也有了区域最大面积——230平米。
不知道是为了赶在高新区郑州机械研究所地块入市之前赶快销售，还是为了拔高项目和高新区整体的改善逼格，正弘序二批次加推，推出了210-230平米的房源。
其中，230平米这个面积，直接就是五房了，可以说是高新区品质小区里的天花板了，总价450-490万，直逼500万了!
其实这个正弘序相比高新区其他几个四代宅，最大优势在于地段好，占据高新区、科学大道门户地段，周边正弘青云筑已入住的成熟小区，还有正弘汇商业。149和179平米的户型也是区域改善客户大部分必看房源。
不过困境也是很明显的，高新区改善群体的资金预算限制还是很突出的。那么问题来了，正弘序210-230平米这么高的总价，有这个资金预算的客户在郑州市场上选择面也会很大。
当然了，如果非高新区不买，那正弘序这个大面积绝对是首选了——毕竟在高新区，四房是很多的，但是没有五房产品，正弘序算是稀缺性的推出了五房产品。
就看接下来该产品的市场表现了。
在老金水，中海峯境叁號院和金投豫发豫园二期的最大面积分别做到了249平、235平米。
其中金投豫发二期的235平米房源也不多，但位于边户，紧挨东风渠景观，可以说户户都能看到河景，河景就在楼下，如果你预算充足，金投豫发二期是非常值得选择的。
三环内老金水、东风渠生态、文化路一小文渠+47中学总校、160%得房率、全新四代宅，可谓价值点满满了。
除了120+平四房以及区域最大面积越来越豪横之外，郑州四代宅里招商臻境、信达棠樾七里二期、招商西美雲启、盛澳金尊府三期、屹立四代宅，尚且有105-109平米。
因为这些地方刚需群体比较集中，也是基于去年信达棠樾七里一期106平米卖的最快，这个面积段又是三房又是两卫，也比较容易走量。
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