这两天最让我震惊的有两件事儿：
一件是手搓摩托车的张雪，白手起家创业的张雪机车，夺得了摩托车赛道的WSBK两连冠，这是机车赛道的F1，创造了属于中国的历史！张雪从维修拆改到拼装摩托车，竟然在一众百年企业包围之中夺冠，堪称真人版的《飞驰人生》。
另一件事，是郑州楼市正在全面回暖，绿都脉栋一个销售竟然卖了42套！42套什么概念，去年3月份的新房TOP榜，42套可以挤进郑州售楼部销量前10……
为了确认数据真实性，我特意跟负责人咨询情况。
脉栋本身就卖的不错，租售比可以超过4%，租金裹住月供。一个大客户算过账后，一口气买了十几套，单价和总价更优惠，租售比更高。
这两件事儿合在一起就是：真TM提气！
我借用张雪受采访时的一句话来形容夺冠意义：当我们打赢第一场胜仗的时候，我们所有的队伍都敢和他干了！
一．
有人会说，公寓大客户十几套，这是小概率事件，郑州的住宅才是大头！
是的，但住宅也真的在回暖了。
我给大家列出来新房的成交数据：
TOP1：通派龙湖御潮云上，卖了116套。
TOP2：绿都脉栋，卖了102套。
TOP3：中原润府，卖了95套。
TOP4：绿都青云叙，卖了86套。
TOP5：招商揽阅，卖了85套。
TOP6：越秀天悦江湾，卖了80套。
TOP7：保利大都汇，卖了77套。
TOP8：保利缦城和颂，卖了70套。
TOP9：铁建投花栖樾，卖了68套。
TOP10：越秀金水观萃，卖了65套。
如果你细心观察近几年的成交套数排行榜，刚需是常年霸榜TOP10的，但你要注意，2026年的TOP10里面，至少有一半是刚改以上的项目，都是四房起步的新房。
不仅是新房市场，二手房市场也在迅速回暖。
3.8日当晚，贝壳发了一个海报，新房二手房当天成交了310套，其中二手房220+。
甚至是北龙湖的二手房市场，也在3月份迎来井喷。
据北龙湖最大中介机构『凡居地产』统计，3月份目前至少有44套二手房成交，而这个数据环比去年12月和今年1月，至少多了十几套。
这些，都是真实的数据，你不能假装视而不见，甚至用过去的惯性思维审视郑州楼市。
二．
数据对大部分人来说，感知是不贴切的。
但那些藏在售楼部里的神色、眼神、语气，才是真实感知的细节。
说一个真事儿，就在本周一3月30号，金毛璞逸缦湖加推3号楼，早上9点选房，上午11点结束战斗。
这是我一个朋友的真实案例，客户在缦湖首次开盘就去了，选143平没选到合适房源，等到这次加推，许多跟她一样情况的客户，集中想选择西边户。
3号楼作为缦湖最北侧一排的优质楼栋，西边户是优中选优的房源，结果很多跟她一样冻资80万的客户，就奔着3号楼去的，结果一开始选，3、5、6这些好楼层，瞬间选完。
最终这个朋友被迫选择了中间户。
整个选房过程以极快的速度结束，没帮客户选到房的置业顾问，最终安抚客户：那就继续冻资等到14号楼加推的时候再选吧。
而就在这个朋友犹豫要不要再等14号楼的时候，传来消息：金茂璞逸缦湖要涨价了……
你可能会匪夷所思：郑州楼市不是不太行吗？怎么还涨价呢？
3月份涨价的楼盘，可不止这一个。
通派龙湖御潮云上，在3月初涨价了2%，销售对外输出的口径是：优惠收回。
御潮云上涨价，我不意外。
因为这个盘的开盘价并不高，126㎡1.3-1.5W，139㎡1.5-1.55W，176㎡1.65-1.85W。
这样的价格买全景舱四代宅，绝对的越级享受。
126平的边厅户型，储蓄了大量的客户，只要一加推非常快就去化完了，成交周期基本上在2-3天，所以有中介朋友给我抱怨：御潮云上的顾问，从开盘到现在，说话的口气都越来越硬气、嗓门越来越大了……
招商嵩云序在3月份，也涨价了2%。
这个盘其实一直在低调地涨价，本来高层的推盘节奏就是，好房源依次往后推。加上3月初剩余货值也不多了，团队要转往管城招商臻境项目了，也不追求流速，涨价慢慢卖吧。
但即使是涨价，竟然也卖的非常不错，卖了65套，即将要清盘。
包括通派龙湖中原颂，最近也即将要涨价……
我跟美盛金水印的一个王牌销售聊起，周末单天她一个人接了6组客户，还有一个客户要过来签约，我跟她聊天时，前台通知轮排到她了，她有点低血糖不想接了，准备休息会儿等老客户签约。
绿都青云叙的操盘手苗峰源谈到最近火热成交，坦诚的说：不仅要率先抢跑，卖得好了还要说服领导不涨价，但是后来实在是劝不住了……
三．
市场的回暖，但个体与个体的撕裂程度是非常大的。
最近我对这句话的理解，越来越深刻了，某次在跟开发商营销总聊到：现在渠道跟分销，很难带动200万以上的改善类项目，成交就更难了。
但同时，改善类项目大V的成交占比是一个重要的数据了，大V为项目发声，让更多人关注到项目，更深入了解项目，并且，通过短视频/直播，跟客户的信任基础更牢固，对项目整体逻辑和细节，都了解得非常深入，一般经纪人很难与客户建立起来这个粘性，只能靠低价获取电话，但只知晓皮毛，客户一听还没自己知道的多，出来就见光死。
大V与普通经纪人，在改善类项目的成交是逐步拉大。为此，很多项目的数字营销绝招频出。
中海峯境叁號院操盘手高旭尘，自己下场做视频号，做直播。分享的内容也与中介有较大不同，客户看到权威的高品质内容，对项目形象及销售的拉动是不言而喻的。据说业内多位豪宅操盘手准备跟进。
不仅是大V与经纪人，同一个售楼部，置业顾问与置业顾问之间也在分化，看一下这张表。
以总价最高的北龙湖金茂璞逸缦湖为例，销冠牛顿3月份卖了9套，整个售楼部是63套，也就是1/7，但你要知道缦湖案场的顾问有14个。
剩下的13个顾问，平均每人卖4.15套，不到销冠牛顿的1/2。
美盛金水印二期是主城300万绕不开的改善项目，3月份成交了45套，光145平的这个户型就占了31套，冀孟远卖了8套，他自己占比17%，但金水印有20个置业顾问。
剩下19个人，平均每人卖不到2套，不到销冠孟远的1/4。
绿都青云叙是3月份郑州卖的飞起的项目，一共卖了86套，销冠王闪闪一人卖了23套，她一个人占了26%，一共是7个顾问，剩下6个置业顾问平均每人卖10套，不到销冠王闪闪的1/2。
其余的项目，你可以看到销冠至少占到单个楼盘销售额的1/10以上，甚至有个别楼盘的，如绿城锦棠天地的销冠刘帅杰，可以占到项目的37%！
销冠对楼盘的作用，大V对改善类楼盘的作用，日益重要，撕裂的楼市，撕裂的认知差异，撕裂的收入差距。
四．
事实上，3月初的郑州楼市小阳春，用一句话概括就是“普遍回暖，个别耀眼”
耀眼的项目大致是有2种情况。
一种是三代宅去库存项目，大多跟促销特价有直接关系。
比如，金水北迅猛销售的保利大都汇，1880-190万买148精装四房，还是小高层。
万科云河锦上143精装洋房现房，只要200万……
绿都青云叙8999送精装……
关于促销，我是这么看的，降价促销不丢人，四代宅竞争、二手房踩踏的格局到这儿了，很难说这些三代宅谁没压力，而对于操盘手真正难的是，因为执行时间、降价策略、转换效率不到位，降完价也没成交，这是最丢人的。
另外一种，是真正靠好房子、稀缺地段、积累声望征服客户的项目。
如金茂璞逸缦湖、通派龙湖御潮云上、美盛金水印、招商嵩云序、越秀金水观萃等这些楼盘与操盘手，他们是楼市顶在前头的『张雪』，他们面对未知的恐惧，敢为人先，傲立潮头！
还有一个在3月份完成蓄客即将开盘的保利山水和颂，凭借独特的山水资源，结合现场实景示范区出来以后，出现了好位置房源客户找关系抢房的情况。
一步一个脚印，让2026年3月的郑州楼市，热得让人不知所措。
或许，这就是下一个周期的开始。
全文完
