郑州楼市:康桥朗城小三居证明了一件事,刚需购买力被抽空了...

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Hi，我是郑州楼市专家玉米，关注郑州经济人文发展点滴，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

小三居的未来走势

一

最近，康桥朗城1号院成交了套房源，89平，三居室，中楼层，总价74万，单价0.82万。

要知道，去年8月份，同户型高楼层房源的成交单价还在1.01万。

不考虑楼层等特殊因素的话，从1.01万到0.82万，半年左右的时间，该户型就下探了约19%。

更要知道的是，21年6月份，同户型的中楼层房源成交单价为1.81万。

粗算一下，从1.81万到0.82万，不到65年的时间，该户型便下探了55%。

这一表现基本跑输了大盘。

二

康桥朗城小三居的表现，既有板块原因，也有产品原因。

在玉米看来，产品因素的占比更大一些。

该小区的开盘时间是在16年，彼时郑州新增人口速度很快。

从16年到17年，郑州新增人口44.91万人；17年到18年，新增人口为40.9万。

而彼时，郑州楼市十分火爆，总体呈现出供不应求的状态。

一边是大量的新增外来人口的刚需居住需求，一边是相对紧俏的房源，小三居这一产品自然成为广大开发商们青睐推出的产品。

但随着近几年郑州新增人口的明显下降，加上小三居供应量的猛增，该户型的供需关系就彻底逆转了。

更为关键的是，郑州刚需群体的承接能力已出现大幅下滑。

三

根据有关数据，郑州二三产就业人员中，体制外人员占比超过9成。

众所周知，这几年的下行周期中，体制内人员所面临的失业与降薪风险远大于体制内人员。

而郑州刚需群体主要来源于体制外群体，当这些人的预期不断减弱，忙于修复资产负债表时，承接能力的削减速度自然要快于体制内人群。

于是，我们就看到了所谓的市场分化：小三居、大两居等产品整体上跑输了大盘。

郑州买房，想要跑赢大盘，首先要搞清哪些产品可以买，哪些产品大概率跑输大盘，这是一个战略性问题。

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