典型案例 | 全国首单落地郑州!中铁七局9.36亿文商旅REITs,破解城市更新融资难题

基本情况

    2026年3月17日，中铁七局泰和里持有型不动产资产支持专项计划成功发行，发行规模9.36亿元。该项目于2月2日获上交所受理（上证函〔2026〕837号），仅用约40天便完成审核，是全国首个“社区、景区、街区三区合一”的文商旅项目，也是河南首个沉浸式文商旅夜经济综合体，目前已获评省级旅游休闲街区，地处郑州百年商脉核心区，区位与文化优势显著。

主要做法

   （1）创新改造模式

    以郑州火车站西广场老旧城区为改造基底，采用“留、改、拆、建”综合策略，在新建住宅、推动居民从“忧居”向“宜居”升级的同时，同步打造7.5万平方米沉浸式文商旅场景，实现居住、文旅、消费三大功能深度融合。

   （2）科学规划布局

    以“一轴+四街区+六大主题”为核心框架，构建“一街一时代”的独特体验。其中包括复刻20世纪20年代郑州市井风貌的印巷1923、唐风宋韵的唐宋梦华、京广铁路主题的火车时代，以及汇聚50余家非遗老字号的集聚区，搭配记忆河南等多元主题，丰富消费体验。

   （3）优化运营策略

    以沉浸式体验为核心，通过免费实景演艺、NPC互动等形式，让游客从“旁观者”转变为“参与者”；聚焦夜经济发展，实现全时段运营；绑定中原文化IP，将铁路文化、商都文化、老字号文化融入商业场景，实现文化与消费的深度绑定。

   （4）创新产品设计

    采用平层结构、纯“资产信用”发行模式，规避分级设计带来的风险，同时匹配底层资产39年运营周期设定产品期限，完善各项配套机制，成功打通“投融建营退”闭环，实现存量资产的高效盘活。

取得成效

   （1）经济效益显著，激活商圈活力

    项目开街以来累计客流已突破1000万人次，创造超2000个就业岗位，商户入驻率稳定在95%以上，营收稳步增长，不仅成为郑州消费新地标，更有效激活二七商圈发展活力，带动周边物业升值。

   （2）社会价值突出，助力城市升级

    成功完成老旧城区面貌焕新，大幅提升居民居住环境与生活品质；活化郑州铁路文化、商都文化、老字号文化，成为展示中原文化的“城市会客厅”；其“三区合一”模式，为全国老旧城区改造破解功能混杂、业态单一等难题，提供了可复制、可推广的范本。

   （3）资本价值凸显，开辟全新路径

    作为中国中铁系统首单文旅商业地产REITs，成功回笼9.36亿元资金，可反哺新项目建设，实现资本良性循环；纯“资产信用”的发行模式，为文商旅类不动产资产证券化开辟了新路径，也为中原地区存量资产盘活提供了创新思路。

   （4）示范意义深远，打造“郑州方案”

    作为全国首单“三区合一”文商旅REITs，项目以模式、体验、产品三大创新，实现民生、文化、商业、资本多方共赢，为全国城市更新与资产证券化融合发展，提供了极具参考价值的“郑州方案”，助力郑州提升国家中心城市核心竞争力。

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