有一个问题：
如果小区的会所拿出来对外经营，那它是不是就由原“社区私有”变成了“公共商业”？
变成公共商业，就有3个问题：
1、小区总占地是不是减少了？
2、小区实际容积率是不是提升了？
3、纯住宅用地是不是变成了商住混合？
【1】
会所运营问题
感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
今天聊会所、泳池和抬板三个热门话题。
先谈会所运营问题。
现在，每个楼盘都有会所，且以面积大为卖点，但同时，都知道，交付后就面临运营问题。
A、不对外，运营费高，要业主掏钱
B、对外，业主有意见，觉得乱
最终，对外运营仍是目前主流。
如果对外，立刻会遇到2个问题。
1、产权和容积率
会所对外运营，就变成了公共商业，相当于把原本属于小区的一块“住宅用地”变成了“商业用地”，而且还是公共的。
正如开篇所说，如此一来，小区的土地产权不就少了一块，那对应的容积率也就增加了。
2、安全性和私密性
现在的开发商为了装点门面，会所位置，不是在小区的大门处，就是在小区的中心，这是小区的“脸和心脏”，是业主活动最频繁的区域。
脸和心脏，变成了对外运营的商业，对小区私密性和安全性的影响可想而知。
我现在住的小区是有会所的，但一直没有运营，至今闲置，我以前意见还蛮大，现在竟然觉得蛮好，总比乱糟糟的强。
产权的事姑且不说，如果小区非要建会所，而且非要对外运营，那最好的办法是什么？《楼八》认为最好的办法是：
把会所设置到角落
如下图。
上图：社区的合理结构
最佳的社区结构应该是这样的：
A、大门不做会所，保持形象；
B、中央不做会所，就做中央景观；
C、会所就设置在角落，对外运营，设置两条动线：
1、外来人员通道，只能进出会所，无法通过会所进入小区；
2、业主通道，自由进入会所和小区。
也许，从开发商的角度看，有点难度，出于营销需求，开发商更希望把核心的会所放到脸上，放到心脏上。
看似这是一个无解题。
在郑州，我觉得做会所最牛逼的有2个盘，只有这2个盘把会所作对了，一个是未来天奕，一个是润泓润园。
先看未来天奕。
上图：未来天奕会所
它的大门在北面东风路，大门就是大门，没有会所，业主的私人会所在售楼部。
注意：对外的会所位于项目中南部，外部的客户从南侧小门进来，结束从南侧小门出去，完全不影响小区的私密性和安全性。
不得不说，天奕的先进性需要时间去品味，不亏是我的偶像李先生的作品。
上图：润泓润园
润泓润园在社区外侧建了4层会所，通过一个小门和小区的广场连接，形象大门的设置和会所间隔一栋楼。
我觉得这种布局堪称完美。
不说大来，大来的会所不对外。
【2】
会所泳池问题
建不建泳池，是会所最大的难题。
不建吧，会所运营费降很多，也不用对外了，但如果不建，开发商总担心客户觉得项目不高端，房子不好卖。
事实上，开发商想多了，席卷郑州顶级富豪的璞逸云湖和璞逸缦湖都没有泳池。
上图：泳池
云湖缦湖没有泳池，影响人家500万起步横扫郑州土豪了吗？
为什么非要设计泳池吗？我一直不是太喜欢带泳池的会所，总觉得泳池这东西，只适合小区套数低于200户且不对外的高端社区。
云湖缦湖不做会所也有一种可能，顶级豪宅已经经历了人生繁华回归淡泊，不需要看似奢华的东西修饰门面，而我们需要。
《楼八》认为，最好会所配套应该是这样：
一个标准篮球场区域（可自由切换羽毛球或者乒乓球）+健身房+业主食堂+小型超市+菜鸟驿站+宠物中心
全实用主义配套。
至于游泳馆、图书室、四点半课堂、瑜伽室、红酒屋、雪茄室、童玩区（可地面景观）之类的，可以是增项，必要性不大。
【3】
社区抬板问题
杭州楼市和郑州楼市是2个世界。
郑州楼市玩四代住宅，玩大露台，不玩抬板；杭州楼市玩抬板，不玩四代住宅，不玩大露台。
现在的情况下，杭州继续保持思想独立，坚持不玩四代住宅，而郑州开始向杭州学习抬板住宅了。
什么是抬板住宅？解释一下。
现在的住宅，从马路进入小区，一层就是小区的一层，车库在负一层，那么抬板之后呢，你从马路进入小区后，进入的是车库，你必须要通过步梯或者电梯上一层，上到二层，才是小区的地面。
简单的说，就是把小区整体往上拔高一层。
和四代住宅一样，判断一个新事物的好不好，就看它得到了什么，又失去了什么，然后把二者摆在眼前思考。
抬板住宅得到了什么？
1、车库抬到地上，采光通风变好
2、人车分流得更彻底
3、防洪抗涝能力加强
抬板住宅又失去了什么？
1、社区地面比城市道路高出了4-5米
2、归家动线更复杂
对于成本，很多人认为，因为减少了基坑施工，抬板住宅的成本大幅度下降了，事实并非如此，地基你还是要做的，而且抬板结构、大跨度、高标号混凝土、立体景观等也会造成成本上浮，最终能节省的成本是有限了，甚至可以忽略。
如果提炼抬板住宅的优劣势，可以总结为一句话：
地库亮堂了，但有种住在高架上的隔阂
从我个人的角度来看，并不太喜欢抬板住宅，我更喜欢社区地面和城市道路是平齐的。
以上仅仅是我的个人观点，事实上，抬板住宅的风气已经刮起来了。
一方面，它能在经济发达的长三角地区盛行，说明大概率是利大于弊的，至少在当下的市场看；
另一方面，在4月2日，南阳也出台了“关于印发《南阳市中心城区”抬板式住宅“规范技术导则（试行）》的通知”；
再一方面，本土龙头设计院徐辉设计在抬板住宅的研究方面已经走到了行业的前方。
这些都是积极的信号，积极尝试，不是坏事。
最近金茂越秀未来府进入了交付季，交付品质有口皆碑，销售也开始节节攀升，刚刚过去的3月份，销售房屋50+套，销售金额9500万+。
上图：未来府的抬板
在现场，我发现其实项目也算是抬板住宅，因为地块南高北低，整体抬高3-5米，从北侧进去，相当于南区的负一。
结尾
楼八的话
在刚刚过去的3月份，亚星观樾和正弘序获得了中原好房子美誉。
亚星观樾是郑州首个私密性住宅，设计理念超前，取舍得当，产品让人爱不释手，值得郑州南区改善客户毫不犹豫入手。
正弘序的外立面已经呈现了，项目的配套也在不断加码，最近销售速度又上来了。
感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
