郑州楼市:不要对地铁四期规划有过多期待(深度好文)

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Hi，我是郑州楼市专家玉米致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。

未来已来

一

很多人买房喜欢盯着规划看，尤其是喜欢盯着地铁规划看。

毕竟，地铁一响，黄金万两。

在增量时代，城市边缘地带一旦接入地铁，则意味着配套的批量导入，房价则有了相应的支撑。

但是，时代变了。

4月15日，国务院办公厅发布了《关于深化投资审批制度改革的意见》，严控地方政府、国企、城投平台新增传统基建、地产项目，尽量围绕存量资产去做盘活工作。

这意味着，大部分城市原先的“土地财政”“土地金融”模式彻底走到头了。

而地铁作为土地财政的关键一环，自然也告别了大建设时代。

即使是广州这样的一线城市，其地铁四期规划落地也将缩水不少。

根据《广州日报》的消息，广州地铁四期原计划申报175.5km，但实际获批里程预估为59km，这缩水了6成左右。

要知道，无论是日均客运量，还是客运强度，广州均远远领先于郑州。

广州都可能缩水6成，郑州就更不用说了。

如果你经常在郑州坐地铁，就更能感受到，郑州地铁运量是真的低。

二

相关数据显示，郑州地铁228.66万人次，全年客运强度0.598万人次/km/日，月均0.64。

郑州地铁月均客运强度比国家地铁审批标准的最低要求0.7还要低。

本身就已不具备太多的扩建空间了。

再加上，郑州财政赤字水平也在不断提高。

自从720后，郑州当年（22年）的财政自给率已经跌倒80%以下，24年的财政赤字更是达到了370.7亿，而25年的赤字水平很可能将进一步扩大。

在中央严控新增债务，且自身财政造血能力不足的背景下，想要在地铁上大做文章谈何容易。

毕竟，对于大多数城市来说，建地铁本身就是一笔“亏本买卖”。

原先，在土地财政的加持下，修建地铁所产生的亏空可以由卖地收入弥补。

可如今，郑州土地市场是个啥情况，相信大家也清楚。

三

在一季度全国城市土拍收入排名中，前20的名字中，我们并未看到郑州的身影，而像徐州、淮安、湖州反而都位列其中。

一个堂堂“新一线”城市，卖地收入竟然不如一些非省会城市，着实有点辣眼睛。

回顾郑州土拍收入2019年至今的表现：

19年，1257亿；20年，947亿；21年，774亿；22年，448亿；23年，330亿；24年，95亿；25年，约150亿。

可谓是大跳水。

土拍收入的大幅减少，自然也影响到了地铁开发进程。

再加上，郑州地铁公司的亏损额度也呈现出了不断扩大的态势，比如19年在扣除财政补贴后净亏损27.3亿，24年却达到了70.98亿。

卖地赚的钱越来越来，地铁公司自身净利润不断下滑，再去大建地铁，无异于异想天开。

在存量时代的背景下，我们将从“土地财政”逐渐切换为“数据财政”。

即原先“依靠传统基建推高地价，开发商、居民上杠杆，城投继续依靠土地融资”的模式已经玩到头了。

取而代之的是“将地方各部门的数据资产授权给AI算力公司，依靠这些数据资产完成融资，用新兴业务反哺地方财政”的新模式。

地方财政模式的变化，自然使得楼市的玩法也发现了相应的变化。

内环线相对郊区，价差必然会拉大；新质生产力聚集地相对传统产业区，价差必然会拉大；改善盘相对刚需房（前提是价格得合理），价差必然拉大。

具体到郑州楼市，未来大概率只有5%的房子能够跑赢大盘，精细化选筹愈发重要了。

未来已来，你准备好了吗？

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