郑州公寓楼里的按摩店,藏着多少秘密?

这篇文章存了一个多月，忘记发了，今天突然跟朋友聊投资，想起来了，发出来。

这本来是按摩按出来的小故事，最后发现了个投资机会。

情况是这样的：

春暖花开，运动开始多了，每周三都会去美盛臻湾一品打羽毛球。

不知道是运动过量，还是发力姿势不对，腰抻住了，疼得不行。

正好去高新区看正弘序的二批次产品，还要去郑大见一位老师，就直接沿着西四环到了万科城附近。

来的有点早，腰又疼得不行，打算找个地方按摩。

打开某音的本地团购，刷到旁边有个按摩店，不到 50 块钱一个小时。

以我多年按摩经验，按摩推拿正骨基本上一个小时都得 80～100，最贵的阿炳都得 120 一个小时。

这个 40 多块钱，便宜的过分。

是不是有问题？

提前打了个电话咨询，老板说是正规按摩，少林古法推拿手法，专业调理肩颈腰腿疼痛。

决定去试一试，打开地址一看：万科城小世界公寓楼上。

我就很好奇：门店不开到临街，怎么跑公寓楼上去了？

疑惑归疑惑，但来都来了，好歹得试一下。

毕竟少林手法，才 40 多块钱！

车停在西四环边上，挨着 8 号线地铁祥营站，绿化带里还开着村民自己播的油菜花，证明这里不算市中心的事实。

万科城小世界公寓管理的还是挺好，门禁系统、电梯卫生都还行，没有很多公寓楼那种破败无人管事气息。

上楼到按摩店才发现，这一层好几家各种工作室，也有住户，应该是商住混用了。

按摩师傅年龄得有 50 多了，小孩儿都到了找工作的年纪，有一搭没一搭的闲聊里知道：

按摩师傅很多原来都是从学徒做起，然后给别人打工，挣个辛苦出力钱。

一般一个小时几十块钱提成，忙的时候多赚，闲的时候也能有个生活的钱。

师傅后来自立门户，找了个门面开店，服务也都是周边社区，慢慢攒了一些老客户，赚的不多，但比打工强。

门面房租金一般都是三四千块钱一个月，后来有个顾客跟他建议：反正老客户多，你把门店搬到楼上，租金一千多，省下来都是多赚的。

按摩师傅一算账，发现从楼下到楼上，精装交付的公寓还能自己做饭，连省带赚，一年多收入几万。

我有心查了一下，郑州类似公寓楼、住宅楼和老旧商业楼里的按摩店还挺多。

我按摩完出来在楼里转了一下，每一层都有各种各样的小本生意，有美甲店，也有电商公司，规模不大，几个人的小团队，撑起来这座城市底座。

为什么要写这个话题？

因为我通过这个事儿，发现了三个有意思的话题：

第一，不管大小，很多公司和组织，都在降本求生存。

就拿我自己来说，最早租在写字楼，一年算下来租金、物业水电费大概得七八万块钱。

有些规模大一点的、要求排面一点的公司，在高端写字楼办公，成本咋着都不会低于 20 万。

生意好的时候不算啥，这几年就不堪重负了，现在也都往便宜地方搬，写字楼租金下降还是不少的。

特别是地产公司，以前楷林在东区的几个高端写字楼，高端租户里一大半都是房企，现在十不存一。

很多地产公司直接把总部搬到了自己楼盘的物业用房里，也不追求排面了，还省得被债主们堵门要账。

第二，房地产的资产折价太可怕了，严重压缩了整个经济体系的消费潜力。

以万科城小世界公寓为例，当时买的时候平层九千多，LOFT 产品还得贵一千多，现在基本上都腰斩。

原来总价三四十万的公寓，不到 20 万就挂出来，LOFT 也就 20 来万。

很多当时买小公寓的人其实没啥大钱，纯粹是想买个资产对抗通货膨胀，或者想弄个“睡后收入”。

事与愿违，睡后收入没搞到，直接让业主睡都睡不着了。

几十万对很多家庭来说就是最大的一笔流动资金，现在变成了月租金一千块钱的沉睡资产，不仅欲哭无泪，还担心空着租不出去，自己得负担物业费。

这些年不管是刚需改善还是投资，泥沙俱下的房地产市场裹挟了大多数家庭的命运，从此一蹶不振。

第三，催生了一些投资机会。

按摩的时候跟师傅闲聊，他的店租金是 1500 元/月，一年不到 2 万块钱，这个公寓即便按照 25 万的总价测算，回本年限也不会超过 15 年。

测算下来，保守年回报率将近 7%，比大多数投资都可观的多。

我有个朋友市区里的小公寓，30 多平，市场价估计不会超过 15 万（无产权），但每月租金 1000，算下来回报率超过 8% ，基本上不再考虑出售，出租当零花钱了。

包括之前新闻报道成都宝妈贷款买 8 套老破小出租，总成本 330 万，月供 1.4 万，月租金 2.1 万，也是通过找低成本资产实现租金套利的案例。

你突然发现，现在房地产已经跌倒了谷底，很多资产的租金回报率反倒可观起来。

像开按摩店的师傅，十几年的租金就能买下店面了，还是可以认真考虑一下置办一套资产的。

至于那些被市场残酷收割的业主们，如果不是特别急需用钱，就不要着急折价出清了，认真算算投资回报率，也许有新的思路办法。

反倒是很多手里拿钱没处放的朋友，可以多关注一下公寓资产——不要抬杠，不是随便选，是捡漏和找机会——仔细算算回报率和收益空间，只要租金回报比在 5%以上，是可以考虑投资的。

往期推荐