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别再传“外地人组团来郑州抢房”了,真实情况是……

  • 2026-05-14 13:46:22
别再传“外地人组团来郑州抢房”了,真实情况是……
“外地人又组团来郑州抢房啦？”
每隔一段时间就会传出来一次，无非就是郑州房价便宜，郑州房价经历长达十年的房价调整，已经调到地板价，已经到了可以抄底的地步了。
真的是这样的吗？
答案可能会让很多河南人破防。
并不是！还真不是！
正好这两天我在杭州调盘。可以结合当下的杭州楼市聊一下为什么外地人不会组团来郑州抢房。
我们知道杭州这个城市很会通过城市运营卖地。
如果大家有印象会记得去年五一前后我在杭州调研写的文章里说，杭州很多板块都无供地，尤其是主城核心好板块几乎都是0项目。
比如去年的上城区的市中心、钱1、钱2，拱墅区的大关、湖墅、打铁关，滨江区的区政府、西兴、长河，萧山的世纪城、奥体，余杭未科核心等这些杭州一梯队板块，在去年都几乎是0项目。
但时隔一年之后，我们再来杭州调研，发现这些板块成了新盘主要聚集地。
你别不信，刚开始我也不信。可是当你把这些区域的项目排出来，你不得不信，去年找不到好项目，今年好项目多得看不完。
讲到这里可能很多人会想，如果核心好板块的项目扎堆，是不是就意味着他们要打价格战了？那岂不是大家就有捡漏机会了？
很多项目确实在打价格战，但打的是“价格战”的高端局。
这话怎么说呢？
有两个前提你要知道：
一个是，目前还在市面上拿地的不是国企就是央企，要么就是背负地方责任的地方名企，比如滨江、绿城、伟星、西房。这些房企不会中小房企扎堆的时代一样，鱼龙混杂的去拼价格。
另一个是，限价取消，意味着地价更贵了。
在这种情况下，为了保地价，他们只能拼命的卷下沉会所，卷公区品质、卷精装标准、卷赠送面积、卷户型产品力。
比如未科云城两个项目，一个下沉式会所800平米，隔壁的就做到2000平米，一个户型四房125平米，一个就要123平米做四房还要更高的得房率。
还有两个项目，一个精细到客厅背景板上要预留投影幕布的位置，另一个直接上全线高端品牌。
随便放几张交付图片吧——
酒柜制冰机
生鲜保鲜内置盒
加热烘干架
全景大飘窗+弧形玻璃幕
全屋定制皮面软包+柜子
卧室赠阳台+背景面
一楼架空层
这仅仅是一小部分，看房的时候真的被各种震撼，我们也是天天在外面看房的人，像杭州这种遍地豪装的情况，我们也是第一次遇见，交付标准真的是全方位的高。
你可能说这些都是豪宅吧？
还真不是。
简单说就是杭州目前在售项目正在全面提高交付标准，你当然也可以理解为这是变相“降价”。
那么现在问你，如果是你，此时此刻你是选择去杭州抢房还是来郑州抢房呐？
首先，郑州的供地模式决定了郑州不会形成杭州楼市当下的局面。
其次，郑州的很多项目是真的在打价格战，是真的在比谁的价格更低，谁能更好的控成本。
也是更重要的，杭州这个城市这些年城运是真的好，抓住互联网红利，又抓住短视频电商红利，而今又抓住了AI的红利。
这就是为什么我说外地人不会组团来郑州抢房的原因，你以为你价格低是优势，但其实外面的世界比你优秀，还比你更努力。

2

除了杭州，大家知道我们3月还去了深圳调研。
我回来也写了调研文章，我说现在深圳遍地都是现房，很多板块都突破了板块底价。
为什么？
因为很多项目真的是尾盘促销，为了把握住小阳春行情，压价出货是正常的。
那么在这种情况深圳房价体系又乱套了！
以非限购区为例，目前几乎所有区域均有突破地板价的单价出来。
比如龙华二梯队某板块某项目，去年同期在售项目均价在4.8万+，目前在售新盘特价房最低能开4万下，还有某老盘相比去年同期特价房价格差3千，差不多1-2个点。
还有去年某流量盘，最新一批加推，价格可能会再次回到首次开盘最大优惠的时候。
还有之前限购，现在不限购的西乡，目前在售的基本上都是垃圾项目清盘。
某个新盘开发商也想的明白，从开盘就跑量一直跑到现在，曾经也是八九万遍地的板块，目前此盘均价5.4万，如果当天真心买，还有算价空间。
再看限购区的赤湾，比如某现房老盘，之前十万+的项目，现在为了和新规产品拼量，可以开到5万＋
这就导致这个区域的新盘成交均价6.6。
还有新安某盘，正常均价7万+，3月初89平单价6万出。
南山南头某盘，之前单价7.5万左右，目前算下来成交单价6万出头。
所以目前的深圳你会看到230万买光明核心区、360万买沙井地铁核心大盘、360万买龙华。 400万买宝安、买南山核心区，600万买南山前海。
所以当下的深圳楼市和杭州楼市的逻辑是不一样的。
那为什么这么多现房呢？
因为深圳住宅用地供应太少了。你想如果一个板块有10个项目，有一两个现房项目尾盘促销是不是也正常，但如果一个板块就三个项目，两个都是尾盘促销，你说这个新盘除了跟随，还有别的办法吗？
这就是当下深圳楼市价格梯度混乱的更深层次的原因。
下图为21-25年深圳居住用地的供应情况，你会看到，23、24、25年基本都是同比减半的供应。
于是就出现了这样的一幕，2026年3月的深圳，一边是遍地现房甩卖的深圳，一边是很多区域即将出现新盘空挡，无房可看的深圳。
比如深圳北站片区，目前在售的只要一个准现房清盘项目了。 
龙华中心红山一个现房尾盘，上塘没有。
宝安碧海已经断档，最新的一个4月入市
南山前海妈湾一个，前湾一个，桂湾一个。
南山中心也没啥可看的新房，有三个项目都是一两栋楼，基本都是现房尾盘了。
所以，到底哪一边代表接下来深圳楼市的趋势呢？
理性看到，当全国中产都想趁机在深圳买套房的时候，买卖双方的天平一定会逆转的。
深圳从来不缺人和钱。
深圳面积1997平方公里，是上海的1/3，是北京的1/8。
深圳实际管理人口2300万，人口密度达11500人/平方公里，上海3900人/平方公里，北京1300人/平方公里。
深圳人口持续快速增长，年流入量全国第一。
深圳平均年龄32岁，没有老龄化问题，北京是39-42岁。
更关键的是，深圳有1200万人住在城中村，占总人口的67.5%。
深圳商品房仅180万套，北京、上海均800万套+。
深圳住房自有率仅23%，北京、上海70%。
当你看到这些数字，如果是你，此时此刻你是选择去深圳抢房还是来郑州抢房呐？
外地人是真的不会也不该组团来郑州抢房的。
因为但凡你出去看看，去看看杭州，看看深圳，看看上海苏州等等这些城市，你就会知道外面遍地是好机会！好房子！
当然，需要提示的是——
1、在本轮小阳春行情催动下，任何一个城市都存在不少烂盘开始多手段出货了。
2、不同城市逻辑不一样，看一两个项目，一个板块或者区域看不出所以然的。
所以，结合城市现状，怎么选很重要。
基于以上，有两个消息同步大家 ：
一是，米宅一年一度的国内核心城市楼市调研开始了。
3月是深圳，4月杭州、苏州，5月计划上海、南京，如果还有时间，大概率还有广州和成都。每次调研结束，我们都会闭门直播分享，如果你感兴趣，识别下方二维码预约闭门直播，亦可获取内部调研分享内容。
二是【米宅核心城市考察团】正在报名中，如果你对深圳、杭州、苏州等城市感兴趣，识别二维码详聊。
更重要是，4月我们发了深圳团。五一期间，我们准备趁热打铁再发第二次米宅深圳团，如果你五一有时间，又想去深圳看看，可以报名参加我们的深圳城市考察团，龙华、南山、福田高性价高价值盘一次看完，不留遗憾，省心高效，还有大白复盘梳理分享会——
识别二维码详聊
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  113. /yingpanguazai/ssd/ssd1/www/i.460.net.cn/vendor/topthink/think-orm/src/db/Query.php ( 15.71 KB )
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