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Hi，我是郑州楼市专家玉米，致力于为广大购房者构建资产与认知的护城河。
算清账，再入手
一
五一假期，西美招商雲启迎来首开，该项目被标榜为郑州三环附近最便宜的四代宅，以下是各面积段的价格情况：
高层楼栋的105平三居室，单价0.97-1.04万；137平的四居室，单价0.97-1.1万。
小高层楼栋的143平四居室，单价1.2-1.35万。
价格一出，迅速受到市场的关注。
毕竟，“三环旁、四代宅、单价不过万”这几个元素组合到一起，对于广大购房者还是很有吸引力的。
那么，问题来了，该项目是不是非常值得入手呢？
二
玉米认为，这只是市场价而已。
甚至，连“倒挂”的影子都看不到，故而短期内并没有套利空间。
我们看看项目旁的恒大翠柳园近期的成交表现：
3月份，一套115平三居室的高楼层房源单价0.76万成交，一套104平的低楼层房源也以0.76万成交。
从该小区三居室的历史走势看，我们暂时还没看到止跌的迹象。
因此，即使是0.76万的价格，未来恐怕也守不住。
而0.76万相对0.97万（雲启的最低单价），是78%的折扣，这属于四代宅和三代宅之间较为常见的折价关系。
因此，即使是0.97万的单价，目前看也仅仅是个市场价而已。
三
君不见，几年前的龙湖熙上，可是肉眼可见的倒挂盘，目前也出现了小幅下探（虽然远远跑赢了大盘）。
更何况这个连倒挂都算不上的项目。
如果未来恒大城进一步下探（大概率事件），则0.97万反而将处于高估区间。
综上，对于纯刚需者（急着买房、适配通勤），买入这个项目大概率是能跑赢大盘的，至少能跟上大盘，但真别对其升值能力抱太大期望。
对于更加侧重增值能力的购房者来说，等一等则是更好的选择。
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