郑州重磅5大组团！航空港领跑,郑东新区紧随金水略显疲态

航空港为什么能领跑

很多人看郑州的发展格局,总觉得郑东新区应该是头把交椅,毕竟那是省会的门面,CBD林立,但你要真去看最近几年的数据,会发现一个很有意思的现象,航空港这个组团已经悄悄跑到了前面,不是靠噱头,是靠实打实的产业支撑。这件事说明了一个很底层的规律,就是一个区域能不能起来,不取决于它看上去多繁华,取决于它有没有真正能转化成GDP的产业链,航空港就是把这件事做透了。

你去看航空港的发展逻辑就会明白,它从一开始就不是奔着城市配套去的,是奔着把货运枢纽变成制造业基地去的,富士康这种体量的企业落地,带来的不只是就业,是整个上下游产业链的聚集,手机零部件、物流、仓储、保税区,这些东西一环扣一环,形成了一个自我造血的闭环,所以你会看到航空港的数据一年比一年硬,不是因为它会讲故事,是因为它有实实在在的东西在转。

这种发展模式跟郑东新区那种靠CBD和商务办公撑起来的模式完全不一样,CBD确实能带来税收,但它对就业的吸纳能力、对周边区域的辐射能力,远远不如一个成熟的制造业集群,所以航空港能领跑,不是偶然,是产业逻辑跑通了。

郑东新区为什么紧随其后

郑东新区这几年一直在被拿来跟航空港比,很多人觉得它应该更强,但现实是它只能排第二,这不是说郑东新区不行,是因为它的增长逻辑已经到了一个需要新故事的阶段。你去看郑东新区的发展轨迹,前十年靠的是CBD和金融商务,这套东西确实能快速拉升一个区域的形象,但到了一定程度之后,它的边际效应就开始递减了,因为CBD能容纳的企业数量是有天花板的,不可能无限扩张。

郑东新区现在面临的问题是,它已经把商务办公这条路走得很成熟了,如果要继续往上走,就得找到新的增长点,但这个新增长点不好找,因为它的土地成本已经上来了,产业用地越来越少,所以你会看到郑东新区这两年在往科技研发和总部经济的方向转,这个方向是对的,但见效慢,不像制造业那样能立竿见影。

所以郑东新区紧随航空港,不是因为它做得不够好,是因为它已经把第一阶段的红利吃完了,现在进入第二阶段,需要时间来验证新的模式能不能跑通,这个过程比较煎熬,但也没办法,城市发展就是这样,不同阶段有不同阶段的玩法。

金水为什么显得疲态

金水这个组团很特殊,它是郑州的老城区核心,按理说应该是最稳的,但你看最近几年的数据会发现,金水的增速明显不如航空港和郑东新区,甚至有点掉队的意思。这件事说明了一个很现实的问题,就是老城区的发展到了一定阶段之后,如果没有大的动作,就会陷入一种存量博弈的状态,增量很难起来。

金水的问题不是它没有资源,恰恰相反,它的资源太好了,商业、教育、医疗都很成熟,但也正因为太成熟了,它的土地几乎没有腾挪空间,你想做产业没地方做,想做大项目没地方落,所以只能靠存量的商业和服务业来维持,这种模式在城市高速增长期是够用的,但在增速放缓之后,就会显得乏力。

金水现在的状态有点像一个吃老本的状态,它的底子好,所以还能维持住,但要想再往上走,就得看它能不能通过城市更新把一些老旧区域重新激活,这个难度很大,因为老城区的改造涉及的利益太复杂,不是说动就能动的,所以金水的疲态不是一两年能解决的,需要长期的规划和耐心。

小贴士

如果你要在郑州选区域发展或者投资,得看清楚不同组团的逻辑,航空港适合看产业和就业,郑东新区适合看商务和配套,金水适合看成熟度和稳定性,别光看表面的繁华,得看它背后的增长逻辑能不能持续,因为城市发展这件事,短期看政策,长期看产业,哪个组团有真正能落地的产业支撑,哪个组团就能走得更远。

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