郑州商业,实用主义的极致演绎

撰文/拯救上班卒

编辑/SCity Team

郑州的商圈，主要是东西向拉成了一根长条。

这个长条形中，中间是最早起来的二七商圈，丹尼斯大卫城坐镇，重奢标杆；接着是花园路商圈，正弘城主打轻奢时尚，年轻人扎堆。

这两大商圈稳住了郑州商业的基本盘。

郑州东站商圈，更多是依托CBD商务区和新城人口发展起来的第三级，在郑东万象城开业之前，甚至都算不上一个完整商圈，但近一年，它却对郑州所有的传统商圈造成了或多或少的人群分流。

原因有三点：

第一， 郑东万象城体量够大，24万方有盒子有街区，把小红书上刷到的，旅游看到的牌子和体验方式都呈现了。

郑州已经很久没有氛围迭代、综合体验丰富的商业出现了，金融岛上的inPARK算一个，招了不少上海成都的牌子，年轻客流也不少，但毕竟离主城有距离，相比之下，这里更好达到。

第二， 郑州年轻人其实很多，这不是体感而是数据，郑州常住人口的平均年龄仅34.7岁，远低于全国平均水平，在全国范围内年轻度排名第五。

这一群人当然需要新鲜感和流行生活方式的体验，想买的牌子、想打卡的餐厅、想拍照的场景，外地年轻人有的，郑州青年也有了。

第三， 整个河南的商业气氛其实算不上均好，一个丹尼斯大卫城，几乎做掉了整个河南奢侈品的生意，同样，中端及新生代的那种体验创新一直都没被满足，而郑东万象城恰好弥补了这一空缺。

当然，鲶鱼的意义从来不只是分一杯羹，而是带来新一轮的变化。

离郑东万象城最近的熙地港，算是十年前辉煌的商业项目。当年超前的全无柱设计加上周围洋房别墅住宅区的人群，没有竞争也过得很舒服。

可惜项目从一开始的快时尚打底，再没有做更多的升级考虑，加上体量的局限，往西被正弘城吸走一波客流，往东被郑东万象城直接瓜分。

这是郑州很多商业的困境：中规中矩吃一亩三分地，以为是能力，其实是红利。

但随着郑州东站商圈的逐步完善，地头蛇正弘坊、口碑王胖东来即将开业，郑东万象城的未来也是不容易。

一方面，基于目前市场情况和郑州商业格局，郑东万象城要升级奢侈品之路困难重重；另一方面，曾经的二七万象城已有前车之鉴，未必郑州还需要第二个奢侈品商场。

当我们再把实现拉远一点，传统的花园路和二七商圈，丹尼斯系列和正弘城系列在本地沉淀的消费基础确实很扎实。

特别是北方城市，对其单位人群、人情圈子消费的看重，更有利于传统会员服务的黏性深耕。短期内，新鲜感和前瞻性体验抢夺餐饮可以，大笔消费还是很难转移。

另一边，我们会发现，这一波鲶鱼效应并没有影响太多的，反而是大社区、小商圈的一些项目：

比如二七万达广场，始终还是吃陇海路以南的空白需求，稳稳当当；比如T10探十里，闷不作声的社区商业，每周做活动做粘性也能年产十个亿。

是的，郑州人的商业“里子”，其实是家门口，是务实的日常。

为什么郑州的社区商业更值得关注？动机很朴素——郑州的城市结构是“摊大饼”式，1300多万人口分布在各个角落，不可能所有人都涌向核心商圈。

社区商业不是补充，而是刚需。

但郑州的可贵之处在于，它不是简单地做“方便”，而是做“懂得”。

T10探十里，家庭型购物中心的定位精准，开业至今剧场式演出几百场，几乎每周不断，从儿童剧到交响乐，从郑州大剧院到开心麻花......全合作了个遍，它刻意将自己打造成一个西区家庭周末的固定去处，一切围绕遛娃、约会、生活日常补充、宝妈购物等消费展开。

是的，这些描述像极了所有社区商业的愿景，但真的凑近看细节，你可能会发现，这里有你见过社区场子里，最干净母婴室、家庭卫生间，儿童托管，以及各种服务细节上的小心思。

再说一个去年新开商业，体量很小的郑州嵩南印象城，两万多的租赁面积，实在很难装下所有的体验和趣味。

怎么办呢？项目在广场上免费打造了植物花园和动物园，养鸭子、养兔子、养小绵羊，用“动物员工”把自己变成了周边两公里业主的“私家花园”。

小朋友时常惦记着自己的好朋友，农场还时不时有新鲜的应季植物可以观赏学习，家长怎么不带娃来？

是的，在郑州，商业的竞争力不在规模，而在对周边居民生活的理解深度。

这种社区消费的基因，其实也是超市兴盛的原因之一：为消费者提供了更日常、更便捷的生活情绪价值。

鲜风生活、淘小胖，让你逛一圈，试吃几样，小买几包，就能心情大好。表面看是河南物产丰富、物流便利，但深层次原因是消费心理的阶段性特征：在从“物质满足”走向“体验满足”的过程中，超市提供了一个低成本、高确定性的过渡空间。

不必花很多钱，不必做功课，就能获得“被服务”的愉悦。

你会发现郑州的超市，除了那些流行的氛围和自营产品外，新鲜熟食和现做区域一定是必不可少的。

一部分停留在超市外租期小吃生意的分流，另一部分则是食堂感满满的新鲜放心的餐饮。

这种“可控的快乐”，契合了河南人务实又渴望放松的心理节奏。

没错，本质上哪怕是身处丹尼斯大卫城的拜特超市，也逃不开那一份“社区责任感”。

这不是高级与日常的区分，而是郑州人的生活方式。

实用主义的核心是解决问题，不是讲道理，不是培养习惯，是你哪儿疼它揉哪儿。

审美有用，但审美像跑步——长期坚持对身体好，可你腰疼发作时，需要的不是一套训练计划，是有人上手按两下，当场缓解。

郑州商业眼前崇尚的，正是“按摩”的活儿：直接止痛，不问前程。

这种实用主义，甚至体现在郑州最“豪”的商场里。

丹尼斯大卫城，经营面积22万方，是河南重奢的第一高地。LV、Chanel、DIOR云集一楼，高化首店扎堆二楼，按常理这种场子应该高冷到底。

但它偏偏在B1层，塞进了一条64个餐饮品牌的美食街，烟火气十足。高化被请上二楼，重餐被放到L10到L14的高层引流——巴奴火锅、白云串城、苏坦、费大厨......几乎把热门餐饮全安排上了。

在国内，你很难找得到第二个，跨越15层，楼上楼下还一样热闹的商业体。

是的，郑州人的生意甚至全河南的生意，本来就是包罗万象的，有贵妇的奢侈也有贵妇想吃的那一碗网红面，有小女生的奶茶也有小女生偶尔想冲一把的名牌包包。

翻翻丹尼斯大卫城的楼层导览，你会发现这儿根本不像一个传统的高冷重奢场：

L13层有马泷齿科、欧华、丝域养发，还有卡尔男士理容馆、张小熊、伊可莱SPA中心——从理发、美甲、齿科到头皮管理、奢侈品养护，一应俱全。

L9有儿童理发，L8有皮肤管家，B1有拜特超市和各类生活服务。

这不是购物中心，这是把一座城市的日常塞进了一栋楼里。

郑州实用主义的精神智慧正是如此：不管多高端的场子，最后都要回到“过日子”三个字上。

同样的逻辑，正在郑州城市里各处生长。

熙地港附近的地德街，一排咖啡馆长出了柚子树和“停狗位”；东站附近，乐享城团队的第二个作品parkpark，延续了“小街小店随便待待”的路线，灯光暖一点，椅子舒服一点，不算商业街，却织出了城市的柔软。

这些街区小尝试，也是郑州实用主义的另一种开始：不依赖大规划，不做强引流，就是基于对郑州年轻人的了解，把细节做到位。

所以，理解郑州的实用主义，需要区分两层意思。

浅层的实用主义是“省钱”——东西要便宜，要管用，别整没用的。这是外界对郑州最常见的印象，也确实存在。

但深层的实用主义是“省心”——别让我费脑子，别让我做选择，别让我承担风险。

T10探十里把剧场搬进来，你去了就有看的，不用想行程；嵩南印象城放一群羊，你带孩子去就能玩，不用找研学营；超市的货架让你逛完心情变好，不用研究什么值得买；丹尼斯大卫城把爱马仕、牙科诊所、儿童理发和牛肉面放在同一栋楼里，你一天的事能在一栋楼里全办完。

这些东西不便宜，甚至可能更贵，但它们解决了一个更贵的成本——心力成本。

再来看看那些形态各异的项目。

油画厂，国棉厂，这些很难被称为文创园区改造项目，大家并不介意，在千篇一律的“郑州”字样前合照打卡，然后吃着烤面筋、端着奶茶闲逛。

同样，郑东万象城又何尝不是用首店和餐饮的新鲜感，给本地年轻人来了一场“精神按摩”：不教你怎么生活，只是在你需要的时候，给你一个不费劲的选择。

这样说来，油画厂、parkpark、郑东万象城，看似体量悬殊、天差地别，但它们在做一个方向的事：基于对郑州人的了解，服务本地生活。

它们都在回答：郑州人除了买东西，还能在商业空间里获得什么？答案很简单：一种被理解的感觉，一种直给的快乐。

这才是郑州实用主义的真相：它不是粗粝，而是一种极致的体贴。

后记

实用主义的最高境界，不是省钱，是省心。郑州商业的生存之道，正在用最朴素的方式，把这件事一件一件做出来。

当然，太直给的实用主义也会损失掉一些细节感受和价值沉淀，所以，初次来到这座城市的感觉，你会有一种“失焦”：抓不到重点，找不到标杆。

但在这个人人喊着活下去的时代，我们也不应该要求太多。

或许，郑州商业真正的难题从来都不在郑州，而是周围的兄弟姐妹如何都好起来？大河有水小河才有，靠河南支撑起来的消费，终究也需要放在整个循环中去升级。