今天上午，郑州市土地交易中心成交2宗土地。
分别是：中原区核心城区的9号地块，以及金水区金水北的8号地块。
2宗土地合计花费保利10.44亿。
房地产不景气，受影响的主要是私企，国央企，特别是诸如华润、中海、保利、金茂巨头类央企，资金不是问题。
这主要看企业战略方向。
正文
感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
逐一来看。
先看9号地
9号地块第一个版本政府储备地，第二个版本为城中村改造用地。
以第二个版本为准。
地块位置如下。
上图：9号地块位置
地块基本情况及规划指标要求如下：
地块位置：中原区中原西路北、伏牛路东
出让面积: 22135㎡(33亩)
土地用途：二类城镇住宅
规划指标要求：1.1＜容积率＜4.2
建筑密度＜25%
绿地率＞30%
建筑高度＜100米
土地开发程度：外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖），内部场地平整；
土地使用权出让年期：70年
工程投资要求：不低于28666万元
起始总价：41510万元
起始楼面地价：4465元/㎡
最终，河南保利以41510万的挂牌起始价底价摘取，折合楼面地价：5860元/㎡（损容）。
备注：保利已经主动将地块的容积率由原规划的4.2降至3.2。
其实这不是降，本身规划就是大于1.1，小于4.2，只是房企习惯了把容积率做满。
其实，一个地块的经济效益最大化真的不一定非要把容积率做满。
从上图可以看出，9号地位于中原区核心地带，33亩的规模，没有幼儿园配建要求，周边环境较为开阔，素质整体确实很不错。
完全具备了做高端产品的条件。
如果有短板，那就是容积率了。
进入四代住宅时代后，考虑到高赠送下的高得房率，以及露台赠送，想要实现“日照能通过+容积率做满4.2”，《楼八》估计了一下，户型可能至少得200㎡起步。
所以，“四代住宅、4.2容积率、市场可接受的面积段”这三者，不能同时实现三者兼备，保利只能选其中的2个。
最终，保利选择了“四代住宅+市场可接受的面积段”，而容积率，只能主动降到了3.2。
这块地，保利要一个全新的高端产品系作品，案名暂定保利TY（暂时保密）。
既然要做高端，那面积段也不能过低，所以，项目选择了“5栋楼设计，梅花桩布局，面积段149㎡起步，其中，149㎡占比预计在50-60%”。
149㎡户型很有竞争力。
这个定位加上预计1.8万/㎡的起步价格，其和中原玺的直面竞争已经错开，主要竞品将是中原华曦府的大户型产品和中原颂二期开元。
至此，中原主城311竞争格局即将形成：3大高端作品，1个改善，1个刚改。
再看8号地块
该宗地系政府城中村改造用地（保利三村中的柳林），位于花园路鹿港小镇对面。
位置如下。
上图：8号地块位置
出让地块的基本情况及规划指标要求：
地块位置：魏河南路南、花园北路东
出让面积：42723㎡（64亩）
土地用途：城镇住宅
规划指标要求：1.1＜容积率＜3.7
建筑密度＜25%
绿地率＞25%
建筑高度＜84米
土地开发程度：外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖），内部场地平整
使用权出让年期：70年
最终，今天上午，保利以62881万元的挂牌起始总价摘取，折合楼面地价3978元/㎡。
这块地的条件也很不错，花园路核心位置，周边配套成熟，还有河流加持。
这块地保利暂不考虑降容。
这宗地是保利柳林改造出让的第一宗商品房开发地块，而柳林是保利的8平方公里“三村”中最重要的一村，也是位置最好的一村。
相比于旮旯王8号地块的摩拳擦掌，这虽然是柳林的第一宗地块，但整体进度不会像旮旯王那么快。
旮旯王下半年入市，柳林首宗明年入市。
保利三村战略进入深水期。
保利三村的金水北牌面原本是很好的。
三个村子的位置和资源各有优势：一个近北龙湖，一个近贾鲁河，一个位于金水北花园路核心地段。
但当下三村的营销却不乐观，或茫然无措疲软无力，或大幅度降价自伤筋骨，臭棋频出。
好牌面要想打好，必须要有优秀的营销负责人。
《楼八》认为：
一个优秀的营销负责人，1必须要有过硬的专业知识，2必须要有激情四射的工作状态，3必须要有和分销打成一片的谦卑身段，4必须要有出了问题立刻解决问题的能力，5必须要有随时能搞出创新手段的思维，6必须还要有能和规划设计部拍桌子的胆魄。6个必须。
优秀的营销负责人不需要自带流量的项目，从金XXX到天XXX到映XX到揽X，这些原本都不是自带流量的项目，到优秀操盘者手里，都能被庖丁解牛，被撕烂，被揉碎，利用好平台的各个部门，找到最佳的销售体系。
一个优秀的营销负责人所能给项目带来的价值超过总货值的2%，一个不合格的营销负责人给项目带来的损失可不止总货值的2%。
加速三村现有在售楼盘的销售速度，也是柳林首宗土地入市前的必要任务。
楼八的话
随着这2宗土地的入市，保利迎来新的机遇。
一个是中原区优质的核心地块，一个是三村核心柳林村的首宗，这2宗地都是高端改善作品的好坯子，保利有可能都会被保利定位为高端改善作品。
这2个项目，很关键。
搞活了，保利或许有能力一举扭转近2年的销售低迷态势，重新回到城市三强房企的竞争之列。
2宗地，任何一宗都不能有任何闪失。
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