一套在市区，大平层，享受城市的万千繁华；一套在近远郊，2-3层别墅，享受居住带来的空间极致享受。当然，这需要富豪级有钱人，即便是一般有钱人，也难以承受2套豪宅的高总价。一个大平层户型横空出世，犹如一道超级闪电，划破了郑州豪宅的天空，也点亮了郑州第四代豪宅的方向。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。虽然面积只有2字头，但整体布局却实现了和ONE52项目650㎡楼王6字头户型异曲同工。布局方正简洁：边侧为客厅餐厅南北一体，中央为核心筒，南北两侧布置卧室区。不过，相比ONE52，该户型客餐厅很亮眼：双层挑空，同时增设2个户外大露台。注意，客餐厅是双层挑空，从原理上来说，是可以增加楼面做成2层空间的，如果改造，可以再增加88㎡空间。所以，这个户型的理论性面积就是360㎡+88㎡=448㎡。但是，这个户型建筑面积只有236㎡，也就是你需要掏钱买的面积。这个236㎡户型就是最近刚刚亮相的主城顶豪楼盘豫发璞园1号楼西单元的超级大平层户型。每层又有1个私享的独立电梯厅，单电梯厅面积约18㎡，2个合计36㎡。按当下主流的得房率计算方式，私家电梯厅如果计算在内，那户型的实的面积就是390㎡。再看上图蓝色区域，是客厅双层挑空部分，如果客户放弃客厅挑空，这部分空间可以封闭使用，面积达39.91㎡，理论总得429.91㎡。不论是最低的152%，还是最高的189%，相比三代宅的75%-80%的得房率，就是翻了一倍。当别的楼盘还在计算得房率的时候，璞园直接进入“王者”级别，别计算了，他们是：
比如主卧，开间7.5米，进深5.8米，净面积达到43.5㎡之巨，配比了超大衣帽间以及双台盆+景观浴缸。这个主卧尺度，目前只有ONE52的楼王650㎡户型和松苑520㎡的户型才能实现。客餐厅+露台，是270度三面自然采光，面积达到恐怖的105㎡，同时，除了边侧的全玻璃幕外，南北双层占用了4个宽度达6米的开间。我算了一下，整个客餐厅的采光面积达到（6米+14.6米+6米）*3.15米*2=165㎡。备注：南北各6米，西侧长度14.6米，层高3.15米，双层挑高再乘以2，得出最终结果。也就是说，这个户型的餐客厅一圈的玻璃幕面积达到165㎡。这个165㎡的采光面是全郑州独一档的存在，北龙湖最顶级的顶豪项目的最大面积的餐客厅的玻璃幕面积没有超过100平米左右的。璞园公区是2个电梯厅连通为一体，空间大，舒适度强，顶级豪宅的奢华。北龙湖最顶级的顶豪最多是“一梯一户”，包括500㎡+的超级户型，时至今日，实现两梯一户的只有售价2000万+的建业天筑600㎡+户型。在主卧、客餐厅，以及2个露台位置确定之后，在333㎡的超大空间之下，户型的其余空间皆可随意变化改造。比如主卧和客餐厅之间的空间，可做次卧套房、可做主人书房、可做会客茶室、可做儿童活动区。比如餐厅旁空间，可做家政间、可做酒廊，以及吧台；再比如其他空间，可以改造健身房等空间。《楼八》认为，房地产发展30年了，郑州楼市终于迎来了史上最强豪宅大平层户型。放眼30年郑州房地产历史，放眼全城，谁敢于之一战？从户型角度，如果说“ONE52和松苑”是三代住宅末期的巅峰作品，那么璞园1号楼就是就是四代住宅起始期的封神级作品。这不仅是因为她在得房率、尺度空间、私家电梯厅、户型布局等方面的颠覆性+跨越性革新，而且①它还彻底摒弃了四代住宅的2个核心弊端，以及②改变了四代住宅的居住想象力。四代住宅当下面临的2个最大问题是户型的“私密性”以及“露台使用”的问题。一方面，璞园236㎡户型把2个露台分别设置在东西山墙，避免了露台互望；另一方面，把大部分面积封闭做室内空间，小部分仍做露台。四代住宅第二大受争议的是站在奇层窗户下面是偶层的露台。230㎡户型把奇层偶层合并，实现内部化，最大化消化邻居之前的视线干扰。这一类客户的诉求很明显，又想享受市区的繁华配套，又想要别墅的空间尺度，所以，只有市区大平层的顶复才能满足他们的要求。可是，毕竟，大平层的顶复数量极少，就那几套，所以，未来天奕的顶复都是天价。而在豫发璞园，几乎每一套户型都能感受到“别墅嫁接大平层”带来的极致空间享受。坐在客厅沙发，俯瞰文化公园、东风渠及其滨河公园，就是这种效果。和别墅同样的客厅挑空高度，但是，跟空中挑空大平层的窗外视野比起来，别墅就逊色很多。而对于230㎡的复式，不仅仅有窗外的吞天沃日，站在二楼，俯瞰一楼客厅，君临天下的豪情油然而生，这种霸气是与生俱来的稀缺。根据统计，郑州主城豪宅大平层，每卖1万套房子，才有1套具备这样的视野。在四代住宅来临之际，它的出现，为未来四代住宅的发展提供了一个优质范本。璞园1号楼，就是一道闪电，瞬间出现，振聋发聩，划片黑暗长空，照亮了四代住宅未来的发展方向。而1号楼这60套住宅，注定会在郑州主城“一户一姓氏”级别的收藏作品。1号楼，不仅仅在平面视野上实现整体景观视野无敌，千米无遮挡，而且更是将立体视野扩大2倍，实现了罕见的双层取景。至此，老城区的高端大平层产品格局也由“未来天奕的一枝独秀”转为“双星闪耀”。随着璞园的入市，加上之前的未来天奕，金水主城的顶级豪宅也形成规模，和“北龙湖”与“东站”共同构建顶级豪宅三大片区。目前在主城区，只有2栋楼有这个权利，未来天奕的精装3号楼和豫发璞园的毛坯1号楼。如果说未来天奕精装3号楼价格5万/㎡是合理的，那璞园毛坯一号楼的价值在4万/㎡以内也是合理的。当然，价值和价格有时候不对等，璞园也可能卖到3.5万/㎡，也可能3万㎡，如果能更低，那基本就是优质股票的原始股了。当然，不管是卖多少，这种产品最终都会在第一时间一抢而空，因为在主城区，这种挑高的大平层基本都是2000万起步的：璞悦360㎡总价2000万，天奕580㎡复式3000万。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
