全国第6座保利天曜落地郑州!

保利旮旯王项目公示了！

公示案名为“保利天曜居”，从一般逻辑猜测，去掉居，基本大概率是推广案名。

2个关键信息。

第1，郑州的规划新纪录

从拍地到规划公示，8天！只有8天！这是郑州的记录，即便是提前勾兑好的土地，这个天数也是有点不可思议。

第2，保利全国第6座天曜

天曜是保利最近在全国打造的高端产品系，目前已经落地城市有广州、成都、温州、石家庄和杭州。

郑州是第六座。

天曜是保利天字系最新的旗舰，定位高于天珺、天奕，只落子核心城市核心地段。

地块上，旮旯王符合了，产品上，一起看看保利是怎么做的？

正文

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

先看项目的经济技术指标

【1】经济指标

上图：项目规划

规划用地面积：22135m²

总建筑面积：105035m²

地上总建筑面积：79308m²

其中：

地上计容建筑面积：68969m²

住宅建筑面积：68001m²

（含一半计容阳台6717㎡）

公共配套服务设施：857m²

立体绿化阳台：7296m²，计一半建筑面积；

地下总建筑面积：25730m²

其中：

物业管理：110m²

变电室：309m²，

地下车库：24805m²

建筑密度：23.08%

容积率：3.12 （1.1＜容积率≤4.2）

重点提醒：容积率未做满，做到了3.12

绿地率：30.10 %，

绿地面积：6662m²

集中绿地：2213m²，

机动车停车位：600 个（重点注意：车库数量）

总户数：434 户

其中，90＜套型建筑面积≤130㎡，共计 2 户；

130＜套型建筑面积≤150㎡，共计 205 户；

150＜套型建筑面积≤180㎡，共计 227 户

到了户型阶段，我们先看户型。

【2】项目户型面积段

项目由3栋33层高层，1栋11层小高层和1栋8层洋房构成。

上图：项目户型分布

项目一共3栋高层。

北侧的2栋高层分别为2个单元，做到一梯一户设计，边侧为168㎡的4+1户型，中间为4房户型。

168㎡户型为全景舱。

148㎡户型参考中海峯境叁號院，南向3个开间，客厅不设露台，二侧卧室分别设计露台交错上升。

南侧的1栋高层由于考虑到中原西路的噪音影响，全部为168㎡户型，同样为全景舱设计。

8栋洋房和小高层均为172㎡的4+1户型设计。

看一下户型面积配比。

上图：保利天曜面积段

其中148㎡户型占比过半。

相比核心竞品中原颂二期开元的高层165㎡和洋房189㎡，天曜的2个核心面积段全部下沉了近20个㎡。

如果项目以1.7万/㎡左右的售价入市，在总价上，跟中原颂二期会有50万以上差异竞争空间。

说完户型，再看看产品规划。

【3】项目规划

上图：项目规划

项目设东西2个大门。

其中，西大门为主大门，门前设计景观雕塑，进入后为下沉庭院和地下会所；东大门为次大门，进入后为集中绿地加景观构架。

机动车入口分设2个大门的北侧。

南部和北部无机动车和人行出口。

3栋高层之间设计集中绿地。

南侧3栋楼之间设计体育活动区。

社区用房设计在小区西南角。

重点看下会所设计。

上图：项目西大门

上图为项目西大门效果图。

大门前为景观雕塑。

西大门为地上一层+地下一层建筑，地下一层配合地下会所作为社区的核心配套，基本是郑州当下最主流的做法。

项目地下庭院为长条形结构，未设计峡谷景观。

地下庭院最东侧位置设计景观和旋转楼梯。

上图：项目宗平图

地下庭院和会所的亮点是设计了大量的观景小平台，这一点可以从项目的总平图清晰看出。

【4】项目优劣势

整体看下来，谈谈我的感受。

缺点自然是容积率，项目虽然从容积率4.2调到了3.12，但相比周边的几个楼盘的2.5，还是高了一些。

客观的讲，容积率还是要结合周边的环境来看，天曜周边以多层为主，总体的开阔度还是可以的。

项目比较明显的优势是采光。

项目的“梅花庄布局”+“高层小高洋房”的错落排布，最大限度保证了采光，基本上，434套，任何一户都可以确保0.5天的全天候采光。

东北的高层，12点之前和3点之后，基本全楼层采光；西北的高层，10点之前和12点之后，基本全楼层采光；南侧3栋楼更不必多说，全天候24小时采光。

这种布局差不多是最佳布局了。

【5】项目未来竞争

西部片区的几个盘要说差异化还挺大。

从总价段上的排布是这样的：

中原颂2＞天曜=中原华曦府2＞中原玺＞御潮云上=雅筑

先看2个等于的。

虽然保利天曜和中原华曦府的总价段接近，但2个项目位置差异还是很大的，主流目标客户冲突并不大。

御潮云上虽然近期采取了一系列措施应对兴瑞雅筑的入市，但2个项目地理位置距离很远，都是“3公里范围内的极致地缘客户楼盘”，冲突性不大。

2个等于的有位置差异，而在同一个区域的总价段也错开了。

中原颂二期、天曜和中原玺虽然都在中原路上，形成三点一线，但总价段的差异还是很大的。

不过，尽管如此，天曜的入市还是让通派和鑫联有点紧张。

第1，天曜的洋房和中原颂的高层总价段是有总价段重合的，天曜的高层可能和中原玺的小高层总价段重合。

既然重合，就有竞争。

第2，总价段虽有差异，但客户可以选择“努努力”或者“佛系躺平一下”，随便的决定，对购买目标都会有差异。

《楼八》觉得：西区置业未来就一个特点：

一念天堂，一念地狱

昨天晚上想想，咬咬牙买中原颂，明早一起来，算了，还是中原玺吧。

这么看，还得对中介经纪人好一点，他们能吹耳边风。

而有利方只有一个，那就是客户。

楼八的话

保利这2年遇到了不少问题。

一个缦城，让公司深陷其中不能自拔，品牌部对于各种小维权处理方式也存在问题。但还好，摊子大基础好，预留了不少优质地块，也预留了不少翻身机会。

希望天曜是保利的一个新的开始。

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。