铁板钉钉！郑州市优先做大金水区,管城区红利见底！

郑州这个城市,很多人觉得它发展均衡,东区也好,金水也好,管城也好,好像都在往前冲,但你要真在这个城市待几年,参与点土地拍卖,看点规划文件,就会发现一个事实,郑州市的心思,从来都没藏过,就是要把金水区做大,做强,做成这个城市真正的头部。这不是什么暗搓搓的倾向,是明明白白写在纸面上的战略,只是大部分人没看懂,或者不愿意承认罢了。

你看最近几年的动作就知道了,金水区往北推,推到惠济,往东推,推到郑东,往西推,吞了中原的一部分,甚至连二七那边的好地儿都要往金水靠,这个趋势不是哪个领导拍脑袋决定的,是这个城市发展到现在,必须要有一个绝对的核心,才能在中原城市群里站稳脚跟,才能跟西安、武汉去竞争。郑州不可能像北京那样每个区都均衡发展,它没那个体量,也没那个时间,所以它只能把资源、政策、项目,都往一个方向堆,这个方向就是金水。

管城区这几年也不是没发展,商都新区起来了,紫荆山那边也在改造,但你要问这个区还有多少想象空间,说实话,真不多了。管城最大的问题不是它不够好,是它已经把能吃的红利全吃完了,老城改造改得差不多了,商都新区也填得差不多了,再往下走,能干的事情就只剩下修修补补,而这种修修补补,根本撑不起一个区的未来。

你去看郑州市最近几年的土地供应就能看出来,管城区的地块,要么是零散的小地块,要么是位置不太好的边角料,真正的大地块、好地块,基本都不在管城,这说明什么,说明市里对管城的定位已经很清楚了,就是稳住现状,别出大问题,但也别指望它能成为增长极。相比之下,金水区的地块,动不动就是几十万平的综合体,动不动就是配套一堆学校医院的大盘,这种差距不是哪个开发商偏心,是市里本来就没打算让管城跟金水去竞争。

金水区能吃香,不是因为它运气好,是因为它占了郑州发展最核心的那几个要素,交通、教育、医疗、商业,这几样东西管城都有,但都不如金水集中,不如金水高端。你看金水的学校,省实验、文博、七中,这些学校不光是郑州人认,河南全省的人都认,你再看金水的医院,省人民医院、省中医院,这些医院的号能排到几个月后,这种资源密度,管城根本比不了。

更关键的是,金水区的商业氛围,是郑州其他区学不来的,国贸、花园路、东风路,这些地方不光是商圈,是这个城市白领、中产、高净值人群的聚集地,你在这些地方开个店,做个生意,客流和消费能力都是有保障的,而管城那边,虽然也有商业,但消费层次明显低一个档次,这个档次差不是一两年能追上的。所以你会发现,郑州市在规划新项目的时候,只要是想做高端的,做标杆的,第一选择永远是金水,这不是偏见,是市场规律。

郑州市对金水区的支持,已经不是什么遮遮掩掩的事了,你去看最近几年的政府工作报告,金水区永远是重点提及的那几个区之一,而且提及的方式也不一样,其他区是＂推动发展＂＂优化环境＂,金水区是＂打造核心＂＂引领示范＂,这种表述上的差异,就是政策倾斜最直接的信号。你再去看金水区这几年拿到的项目,大型商业综合体、国际学校、三甲医院,这些项目哪个不是需要市里大力支持才能落地的,而这些项目一旦落地,就会进一步拉大金水跟其他区的差距。

管城区不是没努力过,商都新区那边也搞了不少项目,但你会发现,这些项目的体量、档次、影响力,都比不上金水的项目,这不是管城的执行力不行,是市里根本就没打算给管城那么多资源。郑州现在的策略很清楚,就是先把金水做强,做成中原城市群的门面,等金水起来了,再去带动其他区,这种策略对不对另说,但至少这是郑州市现在正在走的路。

市场是最诚实的,你去看郑州这几年的房价数据,金水区的均价一直是全市最高的,而且涨幅也是最稳的,哪怕是在楼市下行的时候,金水区的房价也没怎么跌,这说明什么,说明买房的人心里都清楚,金水区的价值是硬的,是长期稳定的。相比之下,管城区的房价虽然也不低,但涨幅明显跟不上金水,而且二手房的成交周期更长,这种差距不是一两个项目能弥补的,是整个区域价值的差距。

你要问为什么会这样,很简单,买房的人不傻,他们买的不是房子本身,是房子背后的配套、资源、未来预期,而这些东西,金水区都比管城区强,所以钱自然往金水流。郑州市现在的策略,就是顺着这个趋势走,把金水做得更强,让更多的钱、更多的人、更多的企业往金水聚,等金水真正成了核心,整个城市的吸引力也就上去了。

**小贴士：**如果你在郑州买房,预算够的话优先考虑金水区,别被管城区的低价吸引,价格低是有原因的,未来的增值空间和流动性都不如金水,金水区的房子虽然贵,但保值能力和教育医疗配套都是郑州最好的,长期来看更稳妥,如果预算实在不够,宁愿在金水区买小一点的房子,也别去管城区买大的,核心区的小房子永远比非核心区的大房子更抗跌。