昨晚业主群里有人发了个截图，是某个平台刚出的5月房价数据。
惠济区二手房均价9824一平。
群里瞬间安静了。
过了半天，才有个人回："又跌了？"
确实又跌了。
● ● ●
先把数据摆出来，不藏不掖
上个月我花了两天时间，把能查的平台都翻了一遍。今天把最新数据整理出来，给大家一个参考。
郑州5月二手房均价：9962元/平
这个数字比4月低了0.92%，比去年同期跌了6.92%。
如果你是去年这个时候关注过郑州房价，这个跌幅应该不意外。整体大趋势就是往下走的，只是每个月跌多跌少的问题。
惠济区5月均价：9828元/平
不同平台算法不太一样，我看到的数据有的显示9800，有的显示9848，但大差不差，都在9800-9900这个区间。
环比上个月微跌，同比去年5月跌了4.47%。
这个数字听起来好像不多。但如果把时间线拉长一点看，感受会不一样。
● ● ●
拉长看，惠济这三年跌了多少
58同城上有个历史数据，我贴一下关键节点：
2021年6月：13470元/平
2022年：14627元/平（你没看错，2022年还涨了）
2023年：13183元/平（开始跌）
2024年：10779元/平（跌18.24%）
2025年：10024元/平（再跌7%）
2026年5月：9828元/平
从2021年高峰到现在，跌了3658元/平。
我家的房子是2021年上半年买的，当时单价13500多。100平的房子，当时总价135万，现在市场价大概98万多。
算下来，账面亏损37万左右。
群里有人说："这不是房子，这是理财产品。"
这话扎心，但没说错。
● ● ●
横向对比：惠济在郑州排第几
很多人关心自己买的板块跟郑州其他区比怎么样。我把几个主要区的数据放一起，你们自己感受。
郑东新区：20034元/平，环比跌1.13%，同比跌6.8%
金水区：10142元/平，环比跌0.6%+
经开区：11600元/平，环比跌0.69%
惠济区：9828元/平，环比跌约1%
中原区：8948元/平，环比跌0.89%
管城区：8510元/平
二七区：8166元/平
惠济区在主城区里排中游，比金水、郑东差一截，但比中原、管城、二七还是高一些。
但"高一些"这种话说出来也没啥安慰作用。都在跌，谁比谁强多少？
● ● ●
板块内部也在分化
一个更扎心的事实是：就算在惠济区内部，不同板块的跌幅也不一样。
我查了几个主要板块的数据：
开元路沿线：10140元/平左右，近一年相对抗跌
英才街板块：11764元/平，贵但是稳
北大学城：10136元/平，还算撑得住
迎宾路：11101元/平，但同比跌了6.36%，跌得不算轻
最惨的是省体育中心周边，6804元/平。
为什么便宜？片区内老旧小区多、房龄大、没有电梯、物业差。改善型买家看不上，刚需又嫌位置偏。价格就这么僵着。
反观开元路沿线为什么相对稳？因为次新楼盘多、地铁规划预期在、配套逐渐成熟。惠济万达商圈那几个小区，挂牌价还能维持在14000-15000。
所以你看，房价这个东西，从来不是"郑州均价多少"这么简单。板块、品质、物业、配套，这些才是决定你房子值不值钱的核心变量。
● ● ●
为什么还在跌
很多人问我：跌了这么多，该见底了吧？
说实话，我也不知道。
但我可以说说目前能看到的原因。
第一，库存还没消化完。
郑州前几年卖地卖得猛，惠济北区尤其多。新房交付一批，二手房挂牌就多一批。买家就那么多，房源一直在积压。
第二，需求在观望。
这句话我听了快两年了。"等等看，说不定还会跌。"买房的不着急出手，挂牌的只能降价。降价又强化了观望情绪，形成循环。
第三，外部利好还没完全兑现。
地铁3号线北延只批了三站，开元路商圈还差一口气，医院学校配套在补但还没补齐。这些东西落地需要时间，而时间就是不确定性。
● ● ●
我的房子现在值多少
我知道你们最想知道这个。
但我没法给你一个准确数字。房价不像股票，没有实时行情，每个小区的成交价才是真正的市场价。
我能给的是方法：
第一，去链家APP，输入你家小区，看最近三个月的成交记录。注意是"成交"，不是"挂牌"。挂牌价可以随便挂，成交价才是真金白银。
第二，对比你家房子的楼层、装修、户型，看看有没有类似成交案例。如果有，那套成交价就是你房子的参考价。
第三，给自己留点余地。挂牌价可以挂得比成交价高5%-10%，给自己留谈判空间。但如果超过这个比例还卖不掉，大概率是价格挂高了。
● ● ●
还要不要卖
这个问题我被问过很多次，也问过自己很多次。
我的答案就一句：看你卖了他干嘛。
如果你是要换房，卖了这套才能买下一套，那现在卖其实也不亏。无非是买的时候也便宜了，算下来差不多。
如果你是看着房价跌心慌，想割肉离场，那我劝你想清楚。你卖了他还买不买？买了干什么？租房住？租金也不便宜。
如果你是投资客，那我没什么好说的，愿赌服输。
但如果你就是自住，孩子在这上学，老人在这养老，你也没打算卖，那房价涨跌对你来说就是个数字。
住的房子，涨了你也不会卖，跌了你也不会卖。涨了心里高兴一下，跌了心里膈应一下，然后该干嘛干嘛。
道理都懂，做到不容易。
● ● ●
接下来的判断
6月份会怎么样？
我瞎猜一下：继续横盘，涨跌幅度都在1%以内。
原因很简单，没有新的利空，也没有新的利好。地铁在修但没修好，学校在盖但没盖完，政策该出的出了，还没出的在等窗口期。
市场在等。等什么？等实质性的变化。
对于我们普通业主来说，能做的就是：
不扎堆抛售，不盲目抄底，关注自家小区的成交价而不是挂牌价，有合适的买卖机会就出手，没有就踏实住着。
回到开头那个问题："我家的跌了多少？"
如果你2021年买的，账面亏损大概在25%-30%之间。
这个数字听起来很疼。但只要你不住在省体育中心那种地方，只要你的房子还有基本的配套和物业，只要郑州还是河南省会城市之一，长期来看，不会变成鹤岗。
当然，这是我的判断，不一定对。
你要是心里实在过不去，就当这钱没存在过房子里。
这么一想，好像也没那么难受了。
数据来源：58同城、房天下、安居客、链家等平台2026年5月-6月数据，获取日期2026年6月1日-2日
