——AI制图，仅供参考
上周末，陪同学去四环某项目看房。
置业顾问拉着我们讲下沉会所，什么恒温泳池、健身房、行政酒廊、私宴厅一套一套的，给我同学眼睛都看直了。
出来之后特激动的跟我说，想不到一百来万的房子都这么高级了。
我笑着摇了摇头，郑州这两年的项目，哪还有不带会所的？
我想了想，会所在郑州火起来，是从北龙湖开始的。
前两年的北龙湖，永威上和院、融创中原壹号院、金茂府、正弘臻等热门项目，基本都配了高端会所。有些还是专门请大师做的装修设计，比五星级酒店都气派，置业顾问讲起来满脸骄傲。
时间一长，会所在郑州人心里就跟高端划上了等号。
可谁能想到，才过去两三年，画风全变了。
开发商卷完大门卷起了外立面，后来开始卷得房率，最后终于把战火烧到了会所，而且越卷越凶。
现在的郑州楼市，你要找个不带会所的项目，还真有点难。
别说北龙湖了，南四环、西三环、连霍北的新项目都在建会所，哪怕是总价不到两百万的项目，照样恒温泳池、健身房一个不落。
△郑州这带会所的项目分布图
你配了1000㎡的会所，我就敢做2000㎡的。你带私宴厅，我就再加个行政酒廊。
怎么夸张怎么来，生怕比别人矮一头。
搞到最后，会所早就不是高端改善的标签了，而是标配，跟园林绿化、地下车库一样没啥稀罕的。
看着是挺好，开发商卷会所，最后获益的是购房者。
但有个问题没人提，以后这会所谁来养？这些东西真的有人用吗？
说实话，郑州90%的项目会所都是一次性的营销道具，交付后还能维持运营的少之又少。
北龙湖是郑州最顶的地段了，按理说这里的会所应该是运营最好的。
但除了正商系项目的会所还算维持得可以，不少项目的会所早就半死不活了。
基本上都是卖房时天花乱坠，交付初期还能正常运营，过个一年半载开始慢慢减配，到最后直接锁门彻底闲置。
为啥？
养不起呗！
恒温泳池听起来很高大上，但维护成本超级高。
我问了我的健身教练，普通健身房的半国标泳池，一个月的运营维护成本保守计算都得3万以上。
恒温加热、过滤系统、水质药剂、耗材更换每一样都是真金白银，还要再加上救生员、保洁的工资，想想都可怕。
△AI制图，仅供参考
而泳池还只是会所的冰山一角，健身房、高尔夫模拟室要维护器械，私宴厅、行政酒廊要服务人员，这算下来一年成本得上百万了！
问题来了，这钱从哪出？靠物业费吗？
郑州项目的物业费说低不算低，但养会所根本顾不住。
开发商只管把房子卖出去，至于会所运营多久，都是房子卖出去以后物业的事。
更搞笑的是，很多会所里的配置纯粹是为了看起来高级，根本不管你能不能用到。
开发商想着，业主上班累了一天，谁不想在雪茄室抽上一支高希霸、去行政酒廊猛猛喝两杯威士忌放松下。
△AI制图，仅供参考
可现实是，业主下班回家瘫沙发、点外卖、刷手机，连下楼扔垃圾都嫌累。
我之前看过杭州的数据，有60%的项目会所使用率不足30%，私宴厅一年预订率不到5%。
这还是杭州，要统计郑州，数字绝对更难看。
估计有人要说了，总有能活下来的会所吧！
这倒是。
我看过全国不少项目，会所能活下来的，基本符合以下三种情况。
「1」真正的豪宅项目，物业费够高。
这是目前项目会所运营中，最稳定、业主满意度最高的一种。
高物业费的作用，一是可以养会所，二是筛选出了真正有需求的业主。
豪宅项目的业主，本身有商务宴请、日常休闲等生活需求，会所的功能正好匹配他们的生活方式。
而且这些业主是真的能用到会所，平时会去私宴厅招待亲友，周末带朋友带去行政酒廊坐一坐。
有了稳定的使用率，会所就能自己转起来，形成正向循环。
但换到普通项目就不一样了，如果让业主每个月多掏100块钱来养会所，绝对给你闹到《小莉帮忙》去。
真不是业主抠门，而是对于咱们普通人来说，会所不是生活的必需品。
「2」项目户数多，业主一起摊。
会所的运营成本是固定的，户数越多，每户摊的就越少。
一个三四百户的项目，会所运营成本摊到每户头上可能得上万；但项目要是有一千多户，这个数字就能降下来很多，业主接受度高很多。
我之前看过南京的一个项目，小区一千二百多户，交付快十年了会所一直正常运营，恒温泳池、健身房保养得都还不错。
不过即便是这样，开发商每年还是得贴一点钱才能维持运营。
「3」对外开放运营，自己养活自己。
对外开放运营，是目前会所最具可行性的生存模式。
其实仁恒有不少项目，都是这么玩的。
早期规划设计时预留好独立沿街出入口，与住宅区隔离开来；会所功能空间聚焦高频刚需的健身房、恒温泳池，行政酒廊、SPA馆这些通通不要；通过会员制服务、课程销售盈利，再投入到会所运营中去。
最后物业不用掏一分钱，业主不用担心涨物业费，会所还能一直开着。
但这样的模式，有一个硬性的前提条件。
会所在规划设计的时候，要预留独立的出入口，不能让外来人员乱窜小区影响业主。
如果会所没有独立入口，对外开放基本没戏，业主的安全性、私密性都没法保障。
做不到以上三点的普通项目，真的没必要硬搞会所了，纯属浪费钱。
不如换个思路，做轻会所或者泛会所。
别搞花里胡哨的高级东西，把钱花在刀刃上，做一些真正实用、业主能用得上的空间。
比如大来郑东壹号院，直接在会所里做了业主食堂。
△大来郑东壹号院业主食堂实拍图
比如正弘序，专门搞了个衣物洗护中心。
△正弘序衣物洗护中心实拍图
这些东西，听起来确实不够高端，但业主用得着、用得上，这就够了。
写这些不是想一棒子打死会所，没这意思。
只是想提醒正在看房的购房者，理性看待会所，别被示范区迷了眼。
你要是买豪宅，会所的确是个加分项，没什么可说的。
但如果你买的是刚需刚改项目，我得劝劝你，听听就得了，别为了会所多掏钱。
对于咱们普通人来说，这就是个锦上添花的东西，有没有都行。
真到了过日子的时候，户型好不好、物业靠不靠谱，比常年积灰的私宴厅重要多了。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
