郑州:秀水苑酬金制物业服务比包干制合同有啥优势?
- 2026-06-12 20:43:54
关于秀水苑小区第三次业主大会会议的投票通知
酬金制对比包干制优劣势
优势：1. 资金透明，物业费存入共管账户，收支由业委会共同监管，物业公司仅按实收物业费提取5%固定酬金，所有收支公示、可审计，杜绝物业私自截留公共资金、虚列成本；2. 业主掌控资金结余，年度费用盈余归全体业主，亏损由业主承担，倒逼业主主动催缴欠费；3. 合同约束完善，月度考核挂钩酬金，服务不达标可扣减酬劳，配套免费增值服务落地更有保障，公共收益新增部分可依规给物业计提奖励。
劣势：1. 业主或业委会需投入人力审核预算、对账、组织审计，业委会管理工作量增大；2. 物业费收支波动直接影响物业酬金，业主大面积欠费时物业收入缩水，易出现运营压力；3. 预算审批流程繁琐，日常采购、维修需甲方备案审批，应急外除外，办事效率低于包干制；4. 物价上涨带来成本上浮，调价必须经业主大会表决，物业无法自主调价，经营风险偏高。
秀水苑小区酬金制物业服务合同(草案)
根据《中华人民共和国民法典》和国务院､省､市物业管理服务方面的法律､法规､ 规章､规范性文件和行业标准的规定，根据业主大会的决定，甲乙双方在自愿､平 等､协商一致的基础上，就甲方代表本物业服务区域全体业主选聘乙方提供物业管 理服务事宜，订立本合同｡
本合同对业主具有法律约束力，全体业主､物业使用人享受本合同提供的服务并承 担支付物业服务费等相应义务｡
第一章 物业项目的基本情况
第一条物业项目基本情况:
物业项目名称:物业类型：住宅､商业座落位置:占地面积:平方米；总建筑面积:xxxx平方米；其中xxxx住宅平方米，商业xxxx平方米，地下车位：xxxx个车位，地上车库：xxxx个车库，幼儿园xxxx。
第二条委托管理期限
(一) 本合同规定物业服务期限为xx年，期间从202x年xxxx日起，至 202x年xx月xx日｡(具体时间由甲方根据业主大会表决通 过后与乙方确定)
(二) 本合同到期前，甲方已明确告知乙方不再续约的，提前 60 天告知，乙方应当 在合同到期后 15 日内完成全部退场交接义务，不得主张事实物业服务，退场交接 的具体内容按本合同第十五条第
(三) 款约定的交接清单执行；本合同到期后双方未能续约且甲方未通知乙方退出的，乙方可按原合同标准提供临时物业服务，临时 物业服务期间乙方的服务标准不得低于本合同约定标准，甲方按照本合同约定的标 准支付相应酬金，甲方有权随时通知乙方退场，乙方应在收到通知后 30 日内完成 交接｡
本合同设立六 (6) 个月试用期｡试用期届满后，甲方应组织全体业主或业主代表进行满意度调查，调查方式为书面问卷及线上投票相结合，满意度标准为‘对乙方物 业服务整体满意’的业主人数占比达到 70% 及以上，且参与调查业主人数不低于小 区登记在册总户数的 50%｡
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甲方应提前不少于 15 日以书面通知及小区公告方式告 知全体业主参与调查事宜｡线上投票须与业主身份证号或房产证号绑定，每户仅限 投票一次｡调查结果由业主委员会统计并在小区公告栏及业主群等显著位置公示，公示期不少于 7 日｡乙方应在公示期满后 5 个工作日内对调查结果提出书面异议，逾期未提出异议的，视为认可调查结果｡达到上述标准后，合同自动转为正式合同；未达到标准的，甲方可给予乙方 2 个月的整改期，乙方应在整改期内提交经甲方审 核同意的书面整改方案｡
整改期满仍未达到上述满意度标准的，甲方有权单方解除 合同且不承担违约责任，但应提前三十 (30) 日书面通知乙方｡
(四) 如不能如期接管本物业服务区域，则乙方自接管后开始履行本合同的责任､ 义务｡
第二章 物业的委托管理
第三条委托物业管理事项
(一) 在物业服务区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下基本内容：本合同项下乙方提供的物业管理服务的具体内容､标准以附件
1《物业管理服务方 案》及附件
2《物业服务考核标准》为准，未列入附件或超出本合同约定范围的服 务事项乙方不得擅自实施｡
物业综合性管理服务； 电梯､消防等物业共用设施设备的运行､维修､养护和管理；
3. 物业共用部位和相关场地的清洁卫生､病媒生物防治和协助疫情防控､排水 和排污管道的疏通､生活垃圾分类投放的引导；
4. 公共绿化的养护和管理；
5. 公共秩序维护和安防､消防等事项的协助管理；
6. 车辆停放秩序维护和车位经营的协助管理；
7. 人防工程的平时维护管理；
8. 装饰装修的协助管理和服务；
9. 物业账目等档案资料管理；
10. 制定火灾､台风､暴雨､重大卫生事件等应急突发事件工作预案，处置或 协助处置应急突发事件；
11. 本物业法律､法规等规定由乙方负责且与本合同约定服务事项直接相关的 其他事项需经甲方书面同意后方可实施，超出本合同约定范围的服务需经甲方书面 同意后方可实施，对应费用由双方另行协商确定且不得超出市场公允标准｡
(二) 乙方应当按照《郑州市城市生活垃圾分类管理办法》等规定，履行生活垃圾 分类管理的相应责任｡
(三) 实行小区清扫保洁服务外包的，乙方应当将生活垃圾分类投放要求纳入清扫 保洁服务合同，并对生活垃圾投放结果不符合分类标准的责任作出相应约定，督促 保洁员引导业主､物业使用人开展生活垃圾分类投放工作｡
(四) 乙方应当参照相关物业服务标准，结合相关政府部门指定的新的标准，结合 本物业服务区域的实际情况，制定本物业服务区域的《物业管理服务方案》(详见 附件 1)｡
(五) 乙方可以将本物业服务区域内的部分专项服务事项委托给具备合法资质的专 业性服务组织或第三人，不得将全部物业服务一并转委托或支解后转委托｡乙方应 提前将转委托方案､受托方资质､服务内容与报价提交甲方备案；转委托费用未超 出本合同对应事项年度预算的，备案后即可实施；超出预算的，乙方应提交甲方书 面审核，甲方应在 5 个工作日内答复，逾期未答复视为同意｡转委托费用应符合市 场公允价格，未经甲方同意超预算部分不得在物业费中列支｡乙方对第三人的服务 质量向甲方及业主承担管理责任；因甲方干预､指定､拖延审批导致的损失，由甲 方承担相应责任｡(六) 电梯､消防设施等涉及人身､财产安全的设施设备，乙方应当委托具有相应 资质的专业性服务企业进行维修和养护｡维保费用在年度预算内的，乙方将维保单 位资质､服务方案､报价提交甲方书面备案即可实施；费用超出预算的，须提交甲 方审核，甲方应在 5 个工作日内答复，逾期未答复视为同意｡电梯､消防日常维保､检测费用从物业费列支；大中修､更新､改造费用按规定从专项维修资金列支｡乙方依法承担特种设备使用单位安全管理责任；因甲方拖延审核､不当干预或指定维保单位造成事故或损失的，由甲方承担相应责任｡(七) 全体业主､部分业主或单个业主可以委托乙方提供本合同约定以外的服务事 项，服务内容､标准､费用等相关事宜由委托人与乙方另行商定｡
第三章 物业的承接查验
第四条 甲方应当做好物业服务用房､业主共用部位和共用设施设备､相关资料和财 物的移交工作，协调原物业服务企业配合乙方做好查验和交接工作，负责协调､处 理､解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作｡
第五条 乙方应当对共用部位､共用设施设备进行查验，甲乙双方共同确认查验结果，签订物业验收协议｡物业验收协议应当对物业验收基本情况､存在问题､解决方法 及时限､双方权利义务､违约责任等事项作出约定｡乙方应当在承接查验完成后 7 个工作日内将全部查验资料及物业验收协议提交甲方存档，乙方逾期未就查验结果 提出书面异议的，视为对查验结果无异议｡
第六条 甲方应当向乙方移交下列资料､财物:
(一) 业主清册；
(二) 共用部位和共用设施设备；
(三) 物业服务期间改造､维修､保养有关物业形成的技术资料；
(四) 物业服务期间配置的属于业主所有的固定设施设备；
(五) 共有资金；
(六) 实行酬金制的，预收的物业服务资金和服务期间的财务资料；
(七) 其他应当移交的财物､资料｡
第七条 甲方应当按规定的标准向乙方提供物业服务用房｡物业服务用房的所有权依 法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，供乙方在合同期限内无偿使用，不得 挪作他用，不得改变其用途｡本合同终止时，乙方应当于 7 日内将物业服务用房交 还甲方｡
第四章 物业管理服务费用收取及支出
第八条 物业服务收费遵循合理､公开以及费用与服务水平相适应的原则｡具体收费标准如下:洋房物业服务费基准价：1.6 元 /㎡/ 月｡
商铺物业基准价：2.6 元 /㎡/ 月｡叠拼物业服务费基准价：2.22 元 /㎡/ 月｡别墅物业服务费基准价：3 元 /㎡/ 月｡车位服务费: 30 元 / 个 / 月｡本物业业主出租物业时，物业服务费由承租人交纳，业主负连带责任｡本物业 业主转让房屋时，须结清物业服务费和所欠乙方其他费用｡车位服务费是为补偿管 理方停车场清洁，停车秩序维护，停车场公共水电费，停车场设备维护费用而收取，不包含车辆及车内物品保管费｡如车主或车辆使用人有保管需求，应当与管理方另 行签订保管合同｡乙方收取的车位服务费和租金归全体业主所有，优先用于补偿管 理停车场清洁，停车秩序维护，停车场公共水电费，停车场设备维护费用｡车位管理费节余部分，可经业主大会表决用于小区其他公共设施维修及更换｡
(一) 物业服务费收取
1､小区物业服务费､车位服务费及其他押金等非公共收益收入，设立共管账户 收取，账户以乙方名义开立，由甲乙双方共同监管｡乙方负责支付制单盾，甲方负 责支付复核盾，乙方仅有收款权限，无单独支付权限｡预算内的日常合理支出及采购，乙方应提前将请购单､支出明细提交甲方备案，经甲方审核无异议后方可执行支付，相关凭证留存备查｡预算科目和支付标准应在附件或补充协议中予以细化｡预算外的临时采购，须经甲方书面审批，甲方应在 5 个工作日内答复，逾期未 答复视为同意｡涉及紧急维修 (电梯､消防､供水､供电､安防), 乙方可先行处置，24 小 时内补齐报备手续｡
甲方对支出进行真实性与合规性审核，对审核结果承担相应责任｡乙方如发生虚报､冒领､虚假合同､虚开发票，须全额退还，并按虚报金额的 30% 支付违约金；情节严重的，甲方可依法追究责任并按程序解除合同｡2､物业服务费､停车服务费由业主自主选择按季度或按年度交纳｡选择按季度交纳的，应在每季度首月 10 日前缴纳当季费用；选择按年度交纳的，应在每年首月 10 日前缴纳当年费用｡业主可以自愿预交物业费及停车服务费，预交期限最长不超过 12 个月，乙方 不得强制预收｡代收代缴水电费按照供水､供电部门规定的计费周期与标准执行｡3､乙方负责物业服务费的收取及追缴｡如业主或物业使用人逾期缴纳各项费用，从次月 1 日起按应付金额每日万分之五支付违约金，违约金进入物业服务共管账户 归全体业主所有｡4､如未能达到当前计费周期 (季度) 70%, 乙方应做出情况说明及改进计划；同时甲方应配合乙方的请求，发布缴费督促通知或法律文书｡5､专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，按照测绘 机构的实测面积计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算｡
(二) 物业服务费用支出:
1､物业费属于全体业主共有资金，乙方代收代付，由业委会 (甲方) 监管，不 拥有所有权，由共管账户专户监管，用于以下开支:
(1) 管理服务人员的工资､社会保险和按规定提取的福利费，年终奖，女职工应发 产假工资与实发产假补贴差额，病假工资待遇，工伤待遇雇主承担部分等；
(2) 物业共用部位､共用设施设备日常运行､维护的相关费用；
(3) 物业服务区域清洁卫生､垃圾分类的相关费用；
(4) 物业服务区域绿化养护的相关费用；
(5) 物业服务区域秩序维护的相关费用；
(6) 物业共用部位､共用设施设备及公众责任保险费用；
(7) 办公费用；
(8) 管理费分摊；
(9) 物业服务企业固定资产折旧；
(10) 法定税费；
(11) 经甲方同意的其它费用｡
2､业主大会､业主委员会同意的其它费用｡
3､管理费分摊是指物业服务企业在管理本物业服务区域内，为保证相关的物业 服务正常运转而由服务小区承担的管理费用｡
4､按照物业专项维修资金管理的相关规定，属于专项维修资金使用范围的物业 共用部位､共用设施设备的中､大修､更新和改造，其费用应当通过专项维修资金 予以列支，不计入物业服务支出成本｡
5､乙方应当于每年 1 月 31 日前向全体业主公布上一年度物业服务费决算情况，于每年 1 月 31 日前公布当年度物业服务费预算情况｡公布方式包括书面公告张贴 于小区公告栏､电子文档发送至业主委员会及小区业主微信群等方式同步公布｡业 主､业主大会或者业主委员会对公布的物业服务费的年度预决算和收支情况提出异 议的，乙方应当自收到异议之日起七日内书面答复｡业主委员会可以聘请专业机构 对采取酬金制的物业服务费收支情况进行审计，乙方应当予以配合，且不得转移､ 隐匿､篡改､毁弃会计凭证､会计账簿､财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料｡
6､乙方在每月 30 日前以电子文档和纸质文本方式向甲方提交下月的《季物业 服务管理计划和费用预算表》｡预算费用及项目不超出该年度小区预算范围和用途 的，经甲方审核后，由乙方按照预算项目合理使用｡未经甲方许可超出预算部分由 乙方自行承担，突发影响社区安全､消防隐患､业主正常用水用电等的应急维修除 外｡乙方未按本合同约定按时提交《季物业服务管理计划和费用预算表》等材料的，每逾期一日，应向甲方支付人民币 300 元的违约金，累计不超过当月酬金的 10%｡, 逾期超过 5 日的，甲方可暂缓支付当月酬金，乙方补正材料后 3 个工作日内，甲 方应足额支付，不得无故拖欠｡
7､乙方应在每月 30 日前，向甲方提交上月小区收入明细表､费用支出明细 表及实发工资表｡甲方应在收到报表后 5 个工作日内完成审核并提出书面异议；逾期未提出书面异议的，视为审核通过｡乙方应在收到甲方书面异议后 3 日内作出解释并提供凭证；对无法提供有效凭证､不属于物业费列支范围的支出，甲方可不予列支｡甲方应每月将经审核的物业费收支明细向全体业主公示｡经审计确认乙方存在虚报､冒领､虚列支出的，乙方应在 7 日内全额退还违规 款项；甲方有权从服务酬金中抵扣，同时乙方按虚报金额的 30% 支付违约金｡
8､工资实发｡乙方确保每月 15 日前足额发放员工工资，并将当月实发工资表､ 保险记录提交甲方备案｡
因业主欠费､资金归集不及时等非乙方原因导致的垫付，甲方应在账户资金充 足后 10 日内将垫付资金全额无息返还乙方｡逾期未返还的，按每日万分之五向乙 方支付违约金｡
9､设置员工工资奖励机制｡员工奖励方案由乙方制定，经甲方审批通过后执行｡
10､本合同期内由于社会经济成本发生非正常 (即非服务管理原因造成) 的较 大变动，导致小区总收入在划拨服务管理佣金后不足以支付服务管理成本｡乙方可 向甲方提出费用调整申请，甲方可根据实际情况决定是否召开业主大会表决相关收 费调整事宜，未经业主大会表决通过的，不得提高任何收费标准｡
(三)乙方接受供水､供电､供气､通讯､有线电视､垃圾处理等专营服务单位委 托代收费用的，不得向业主收取手续费､周转金､保证金等费用，但法律､法规等 另有规定的除外｡乙方不得与电信､互联网､广播电视等业务经营者签署排他性､ 垄断性协议，或者以其他方式实施排他性､垄断性行为｡乙方不得以欠缴物业服务 费或者其他与乙方相关的原因为由，擅自中断业主的正常用水､用电､用气和通讯､有线电视网络等｡
(四)乙方提供工资､福利要符合当地政府政策及要与周边同行业的员工薪酬标准 持平，不能以降低费用标准影响服务质量，如政策或当地最低工资标准发生变化，乙方向甲方申报审核后，双方按新标准实行｡
第九条 服务酬金及其它费用的支付
本物业服务区域的物业服务收费选择酬金制方式｡
(一) 酬金制定义及适用依据
本合同所称酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬 金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式｡本合同酬金制的适用依据为《中华人民共 和国民法典》及相关法律法规，酬金提取比例､计算基数､税费承担方式等具体事 项以本合同约定为准，不受已废止或替代文件影响｡酬金应以物业服务费 (含车位服务费) 实际收取金额 (实收金额) 为基数，按照 5% 的比例计取，不得以合同总额或其他非实收金额为基数计取，具体计取方式及标准 以本条约定为准，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主 享有或者承担｡乙方于每月 5 日前提交上月物业费收款明细，甲方于收到后 5 个工 作日内完成核对确认，双方签字确认后的实收金额作为当月酬金计取基数，甲方应 在收到后 5 个工作日内完成核对，逾期未提出书面异议的，视为确认无误，以该实 收金额作为当月酬金计取基数｡若甲乙双方对实收金额存在争议，以共管账户银行 流水为准｡经核实乙方实收未入账金额，除补足差额外，乙方应按少入账金额的 50% 向甲方支付违约金｡乙方完成上月管理服务任务后，应在约定时间内提交服务完成证明材料 (按照评分 要求的自评表､发票､月度工作报告)｡甲方应在收到完整材料后 10 个工作日内 完成考核评定，逾期未完成考核且未提出书面异议的，乙方有权向甲方发出书面催 告，催告后 5 个工作日内甲方仍未出具考核结果的，视为考核合格｡经确认合格且无本条第 (二) 项重大事项的，甲方于每月 15 日前支付上月服务酬金｡乙方提交材料不完整的，甲方应一次性告知需补正内容；乙方在 3 日内补正齐全的，甲方应按期支付酬金；逾期未补正的，甲方可顺延支付，直至材料齐全，顺延期间不视为甲方违约｡
(二) 重大事项包括:
不按本合同规定设立和管理各账户；隐瞒服务物管收入；虚 报､多报支出费用；弄虚作假，乱收费，做假账｡
(三)甲方聘请独立审计机构每年对小区账目审计一次，审计费用暂由物业服务管 理费垫付；审计结论未发现乙方存在违规情形的，审计费用在物业服务管理费中列 支；审计发现乙方存在虚报支出､做假账､挪用资金等违规情形的，审计费用由乙 方承担｡独立审计机构出具的审计报告作为甲方扣款､追偿的直接依据，乙方不得 以审计程序瑕疵为由拒绝执行｡乙方对审计结论有异议的，应在收到审计报告后 10 个工作日内提出书面异议，逾期视为认可；异议期间甲方有权暂扣对应金额酬金｡ 审计发现违规情形的，乙方应在收到审计报告后 30 日内完成整改并退还违规金额，逾期的甲方有权直接从履约保证金及应付酬金中扣除｡
(四) 经双方商议，乙方正常履行合同约定，甲方应及时支付相关费用｡甲方逾期 付款的，按以下规则处理:
因甲方正常内部管理及合规审核产生的合理周期 (不超 1 个月), 不计入逾期付 款期限，具体包括但不限于：需召开业主委员会会议审议付款事宜､核验乙方提交 结算资料的真实性､完整性与合规性､银行正常转账流转周期､甲方内部财务审批流程､等待第三方审计机构出具正式审计报告等非甲方主观拖延的情形｡ 甲方无正当理由拖延付款，且经乙方出具书面催告后，仍逾期超过 10 个工作日 未付款的，构成无故拖欠款项｡自逾期第 11 个工作日起，甲方应以当期应付未付 金额为基数，按每日万分之五的标准向乙方支付逾期付款违约金｡ 甲方逾期付款违约金累计不超过当期应付酬金的 20%｡
(五)因乙方原因 (包括但不限于未按时提交考核所需材料､服务不达标､未完成 整改等) 导致甲方无法按期支付服务酬金的，不视为甲方违约，乙方无权要求甲方 支付违约金，且甲方支付服务酬金的期限相应顺延；乙方整改及资料补齐三个工作 日内，甲方应支付服务酬金｡
若乙方提供的服务不符合合同约定标准､提交的资料不符合要求或存在其他违反合 同约定情形的，甲方有权暂停支付对应酬金，直至乙方补正资料或整改符合要求为 止，暂停支付期间不视为甲方违约｡
(六)预算内的日常支出及采购：乙方应提前将请购单､支出明细提交甲方备案，经甲方审核无异议后方可执行采购､收货､入账存档；
(七)预算外的临时采购，须经甲方书面审批同意后方可实施｡收费账套､财务软件由甲乙双方共同监管，甲方享有知情权､监督权､审计权，甲方查账应提前 10 个工作日向乙方书面申请，每月查账不超过 1 次｡乙方 应当配合甲方合法查账､导出账务数据，不得无故拒绝；甲方应遵守财务保密制度，不得泄露业主及项目财务隐私｡乙方享有独立做账､记账､财务合规处理权限｡
(八)项目交接前已签订履行的广告，场地等多种公共收益，不计提酬金｡如乙方 通过招商引进等方式，在 2026 年后新增多种经营产生的公共收益，甲方同意按合 同收益 (税后) 的 20 % 计提酬金给予乙方奖励｡
(九)物业费共管账户､公共收益专户，两个账户独立核算､专款专用､互不挪用｡
第五章 履约保证金
第十条乙方应于本合同签署之日起五个工作日内，向甲方提交履约保证金人民币 贰拾万元整 (¥200,000), 该保证金由甲方指定账户专户保管，不计利息｡乙方按 照约定正常退出本小区服务时，乙方与甲方办理完退出手续之日起 10 天内，甲方 无息退还履约保证金，甲方逾期退还的，每逾期一日按应退金额的万分之五向乙方 支付违约金｡返还时，甲方应书面通知乙方，乙方配合办理相关手续｡在本合同履行期间，若因乙方违约被扣除部分保证金，乙方应于接到扣除通知后 10 个工作日 内补足差额，保证金未补足的，甲方有权从应付酬金中直接扣除｡
第六章 公共收益
第十一条 公共收益管理规定
按照郑州市住房保障和房地产管理局关于印发《郑州市住宅小区公共收益管理 办法 (试行)》郑房 (2025) 139 号文件的规定执行｡(如有新政策，按照最新政 策执行)本小区规划内的公共附属配套设施及其场地的使用权属及收益归全体业主｡乙 方利用公共部位经营必须报甲方审批｡乙方未经甲方书面同意擅自利用物业服务区 域内公共区域､共用设施设备开展经营活动的，所得收益全部归全体业主所有，同 时乙方应按该笔收益的等额标准向甲方支付违约金｡
第七章 专项维修资金
第十二条维修基金的管理
(一) 业主依法缴纳的专项维修资金的启动和使用，由甲乙双方严格依照《专项维 修资金管理办法》和相关文件执行｡
(二) 涉及到可能停水､停电､停电梯､消防等直接影响业主生活的紧急维修情况，乙方及时进行申报，应先行负责维修，保证设备设施的正常运行，事后按规定补齐 申报､核验及资金列支手续｡
(三) 房屋公共部位､共用设施设备､公共场地需实施大中修､更新､改造且符合 动用专项维修资金条件的，由乙方拟定维修改造方案及预算并提交甲方｡由甲方牵 头组织业主意见征询､签字表决及报审流程，乙方予以配合协助｡因设施设备自然老化､隐蔽性隐患､第三方人为损坏､业主私自改动管线等非乙方 日常管护失职原因造成故障或损失的，乙方不承担法律及经济赔偿责任；因乙方管 护缺位､未依规巡检导致未能及时发现隐患､延误维修引发事故的，由乙方依法承 担相应责任｡
(四) 若乙方在管理服务过程中，出现小区的公共部位､公共设施､设备和公共场 地等需进行大修或更新改造需动用专项维修资金的，在乙方通知甲方并向全体业主 和物业使用人公告和采取警示措施后，甲方相关业主或物业使用人未能及时响应并 授权乙方启动专项维修资金的，乙方不承担因此而产生的管理责任｡
第八章 增值服务
第十三条 增值服务
(一) 乙方会为业主提供家政､中介､家庭电器维修等一系列的便民服务，收费价 格在服务中心公布｡
(二) 乙方在小区进行的有偿服务 (水电维修､家政等) 应明码标价并提前报甲方 审核同意后方可开展，相关服务不得占用公共资源､不得破坏公共环境和管理规章 制度，有偿服务的收益分配方案需经甲方书面确认后方可实施，乙方不得私自收取 任何费用｡
(三) 乙方提供本小区免费增值便民服务，乙方在正常物业服务范围之外，无偿向 本小区业主 / 物业使用人提供以下增值服务，成本从物业服务成本中列支，乙方不 另行收取服务费用:乙方不定期组织开展免费义诊､公益理发､磨刀便民服务､居家消防安全排查､ 家电安全常识宣讲､文明养宠宣传､旧衣物公益回收等无偿社区便民公益活动｡法定节假日开展免费送福､写春联､派发节日民俗小礼品等暖心服务；暴雨､ 台风等恶劣天气，无偿提供园区及住户门窗､阳台排水隐患排查及安全提醒服务｡
第九章 物业年度预算决算
第十四条物业服务资金年度预算､前期物资的购置处理
(一) 乙方应在每年 1 月 31 日前，向甲方提交当年度物业服务资金预算情况｡
1､员工岗位编制｡人员的岗位设置根据小区的实际情况设定，在岗位设定前将 人员编制表送交甲方审定，乙方有权按审定的人员编制进行派岗，灵活调配，特殊 情况经甲方书面同意后可以增减编制｡
2､员工的工资｡甲方每月按实发工资表审核乙方员工工资｡员工工资按照本小 区的年度总体预算标准执行｡对于乙方内部奖惩举措，甲方不予干涉｡
3､员工的福利｡乙方应严格按照国家法律法规，为员工按时足额缴纳保险及法定福利，相关费用按规定从物业服务成本中列支｡乙方确保薪酬､保险发放合规，因乙方未依法缴纳保险所产生的劳动争议､ 行政处罚､员工索赔等责任，由乙方依法承担管理责任｡乙方可根据岗位需要，为秩序维护､工程､保洁､绿化人员购买意外伤害商业 保险，相关费用从物业服务成本中列支｡
4､员工薪酬标准和奖惩措施应由甲乙双方共同确定，缺编人员薪资成本，经甲 方同意可以作为绩效考核补贴为同岗位的在职员工｡
5､甲方应按照乙方提出的保险方案，在物业服务管理费中列支费用，为本项目物业服务人员购买雇主责任险｡保险方案､保额､承保机构等须经甲乙双方共同确 认后实施｡每人每次事故赔偿限额不低于 120 万元，年度累计赔偿限额不低于 500 万元，承保保险公司需具备合法经营资质｡本项目为酬金制物业服务，保险费从小区物业服务成本中列支｡因员工正常履 职发生的劳务风险､工伤赔偿等相关费用，在雇主责任险赔付范围内的由保险公司承担；超出保险赔付范围且属于正常履职产生的合理费用，经甲方审核确认后从物 业服务共管账户中列支｡乙方负责员工日常管理､安全生产教育及工伤申报等事宜；因乙方故意､重大过失､违法用工､未落实安全管理责任导致的劳资纠纷､超额赔偿或行政处罚，由 乙方自行承担｡
(二) 物业服务企业应根据物业服务合同约定的服务标准，制定相应的物业服务方 案 (包括人员配置､日常维保计划､维修计划等), 并按照物业服务支出构成进行 分项预算｡年度预算应考虑物业服务方案的内容和要求､可预期的劳动力成本变化､物价指数等因素，由乙方根据项目财务预算，提出物资购置书面申请报甲方审核，甲方审批通过后，按审批后的标准､数量进行采购｡
1､办公设施设备的购置 (如：电脑､打印机､复印机､照相机､办公桌椅､文 件柜､沙发､茶几､家具､文具等) 一次性或分摊进入项目管理成本｡
2､交通工具的购置 (如：垃圾车､手推车等) 按固定资产或低值易耗品进入项 目管理成本｡
3､维修､绿化用的工具､用具 (如：电焊机､手磨机､冲击钻､铝梯､万用表､ 疏通机､抽水泵､扳手等)4､乙方上个合同物资，双方进行清点､盘点工作 (固定资产､办公用品､保安 服装､装备､维修工具､生活用品､清洁绿化材料等), 双方确定清点时间及费用 分摊的时间｡
第十章 物业管理用房
第十五条 物业管理用房
(一) 物业管理用房的所有权依法归属全体业主｡未经业主大会或业委会同意，物 业管理企业不得改变物业管理用房的用途｡
(二) 受本项目物业服务收费标准所限，甲方按规定无偿提供的物业服务用房外，情况允许下同意无偿提供乙方用作员工宿舍､食堂等，作为项目物业服务的后勤保 障｡
(三) 本合同终止后，乙方应当于 15 日内将物业管理用房交还甲方，并完成以下 全部交接事项，双方共同签署《物业服务退出交接确认书》, 经甲方书面确认签字 后视为交接完成:①全部物业管理档案资料 (含业主清册､设备台账､维修记录､ 合同档案､财务凭证等);②物业服务用房及其内固定资产 (按入场时清单逐一核 对);③共管账户及公共收益账户的全部结余款项 (应在交接完成后 7 个工作日内 划转至甲方指定账户);④乙方持有的全部业主信息资料｡乙方在完成交接前须维 持正常物业服务，不得以任何理由降低服务标准或撤离人员设备｡乙方未按约定完 成全部交接事项的，甲方有权暂缓支付乙方应付未付的服务酬金，直至乙方完成全 部交接且符合要求为止｡
第十一章 物业考核
第十六条考核
(一) 乙方的服务酬金､乙方员工的绩效奖金及甲方另外设置的奖励金通过考核后 发放｡
(二) 甲方依据附件 2 每月对乙方提供的物业管理服务进行考核评分｡乙方每月 5 日前提交上月服务完成情况的全部证明材料 (按照评分要求的自评表､ 发票､月度工作报告), 甲方于收到材料后 10 个工作日内完成月度考核，考核结 果作出后 3 日内书面告知乙方｡乙方如对考核结果有异议，应自收到考核结果之日 起 3 个工作日内向甲方提出书面异议并提供相应证明材料，甲方应在收到异议后 5 个工作日内进行复核并出具复核结果｡对于乙方提出异议且双方复核仍存在分歧的，可由双方共同委托第三方专业机构 (如物业行业协会) 出具评估意见，评估费用由 异议方承担，该评估意见作为最终考核结果的参考依据｡乙方未在规定期限内提出 异议的，视为认可考核结果｡
(三) 根据考核得分，评定为 A (91-100 分)､B (81-90 分)､C (60-80 分)､ D (59 分及以下)｡
(四) 月度考核等级划分为 A､B､C､D 四级｡考核评定为 A 级的，甲方全额支付当月服务酬金，并给予乙方团队月度奖励 3000 元；考核评定为 B 级的，甲方全额支付当月服务酬金，并给予乙方团队月度奖励 2000 元；考核评定为 C 级的，全额支付当月服务酬金，不予奖励；
考核评定为 D 级的，不予奖励且可扣当月 10% 酬金，同一考核周期内不重复扣 款｡连续两个月考核为 D 级的，甲方可要求乙方更换物业项目经理及管理服务人员；乙方应在 7 个工作日内向甲方提交不少于 2 名替换候选人供甲方审核面试｡ 甲方应在收到候选人资料 3 个工作日内完成面试确认，不得无故无限拖延；乙方 未按时提交候选人的，甲方可暂缓支付酬金，直至资料补齐｡连续两个月考核为 D 级，且乙方拒不整改､拒不提交替换人员的，甲方有权向乙 方出具书面整改通知；整改期满仍未达标，甲方有权书面通知解除本合同，乙方应 在收到解约通知后 30 日内完成平稳交接､退场｡
(五) 奖励金由物业经理依据其内部考核情况，纳入工资表一并发放给员工｡
第十七条业主大会决定由业主委员会管理业主共有资金，乙方应当配合业主委员会 依法收取及管理共有资金｡
第十二章 双方的权利与义务
第十八条双方权利义务
(一) 甲方的权利与义务
1､代表和维护产权人､使用人的合法权益｡
2､制定业主公约并监督业主和物业使用人共同遵守公约；
3､审定物业管理服务人员岗位编制､薪资待遇标准｡审批本小区项目经理､各 个主管的调动｡审定乙方制订的物业管理制度和审核签订与业主公共收益有关的合 同｡乙方所有涉及公共收益的合同须经甲方加盖公章确认后方可生效，未经甲方确 认的合同对甲方及全体业主不产生约束力，相应责任由乙方自行承担｡
4､检查､监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况｡对乙方进行考核并奖惩｡
5､审核乙方提出的物业管理服务季度计划､财务预算及决算｡发现有违反法律､ 法规､管理规约或业主大会决定的情形的，或财务预算高于合同预算的，或决算高 于预算的，甲方有权要求乙方改正｡
6､物业公司选聘经理，入职前必须组织业主委员会代表或业主代表，共同参与 面试，面试通过者方可办理入职录用手续｡
7､协助乙方做好物业管理法律法规的宣传教育､文化活动｡
8､依法履行对乙方履约保证金､公共收益､维修资金使用管理等各项职责｡
(二) 乙方的权利与义务
1､根据有关法律法规､管理规约及本合同的约定，制订物业管理制度，相关制 度需经甲方书面审议通过后方可实施，不得侵害业主合法权益；
2､对业主和物业使用人违反法规､规章的和管理规约 (业主公约) 行为，有权 进行劝阻､制止或责成其纠正并提请有关执法部门处理；
3､乙方向本小区派驻的物业服务团队人员按双方规定标准执行｡
4､负责编制房屋､附属建筑物､构筑物､设施､设备､绿化等的年度维修养护 计划和大､中修方案，大､中修方案需同时明确费用明细､施工周期､验收标准，经甲方组织评估确认必要性及费用合理性并书面核定后由乙方组织实施；
5､向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物 业时，与其签订《装修管理规定》并负责监督｡
6､每两个月组织一次物业经理接待日，说明小区公共财务收支使用情况､物业 服务情况，与业主交流具体事项处理或整改情况，做好相关会议记录并在会后 3 日 内提交甲方，经甲方见证后公示｡
7､本合同终止时，乙方必须依法向甲方移交受委托管理时的全部物业及其所有 管理档案等资料，移交本物业管理区域的公共财产，包括代收代缴的预收款项､暂 管的公共收益等｡不得拆除和损坏小区内已投入使用的各项设施设备｡
8､对在服务过程中知悉的业主个人信息和隐私等资料严格保密，仅限用于本次 物业服务目的，不得向任何第三方泄露､出售或者非法提供｡服务终止后，乙方应 将持有的全部业主信息资料完整移交甲方，不得私自留存､销毁任何副本，甲方有 权对移交的信息资料进行核查｡乙方不得利用业主信息开展与本物业服务无关的任 何活动｡
9､妥善保存物业服务区域内各种设备､设施的建设､维修､维护记录，视频监 控资料，法律法规另有规定从其规定，甲方及业主依法查阅相关资料的，乙方不 得拒绝｡
10､妥善管理双方委托的外包服务的单位和个人，对上述单位和个人以及乙方 员工因故意或过失行为对业主造成的侵害，承担连带赔偿责任｡
11､负责制定实施小区公共区域公共责任险等保险的方案，防止意外事故发生｡
第十三章 违约责任
第十九条 违约责任
(一) 若因甲方违反本合同约定，直接造成乙方经济损失的，经乙方书面通知后，甲方应在合理期限内予以纠正｡若甲方逾期未纠正并因此给乙方造成直接经济损失 的，甲方应在该等直接损失的范围内承担赔偿责任｡
(二) 乙方违反本合同的约定，未能达到服务标准或造成甲方､业主共有财产损失､ 公共利益受损的，甲方有权要求乙方在 7 日内限期整改｡乙方逾期未完成整改或整改后仍不符合约定的，每次甲方扣除当月 10% 酬金，若该等违约行为给甲方或业 主造成损失的，乙方应承担造成的直接损失，甲方有权直接扣除该等违约金及赔偿 金；若损失超过履约保证金金额，甲方仍有权向乙方追偿｡
(三) 本合同实行酬金制，物业服务资金年度结算后若产生资金缺口､收支不足的，亏损部分原则上由全体业主共同承担｡甲方应积极当通过欠费追缴､公示催缴､业 主大会决议等方式补足资金缺口｡但因乙方管理不善､成本控制失当､虚报支出等 原因导致的亏损，应由乙方自行承担｡因小区资金不足､业主欠费比例过高，且甲 方三个月内无法完成资金补足､无法改善资金状况，导致乙方无法正常持续提供基 础物业服务的，乙方有权提前 45 日书面告知甲方，依法解除本合同，并可依法向 欠费业主进行追缴｡
(四) 业主大会或者业主委员会不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资 金不够所引致的经济损失及法律责任，由全体业主自行承担｡业主批准后，因乙方 责任未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担｡
(五) 乙方违反法律法规､规章和本合同规定､未达到服务标准的，甲方有权要求 乙方限期整改，未能达到约定的管理目标 (具体指经本合同第十六条约定的月度考 核评定为 D 级), 甲方有权直接扣罚当月 10% 酬金，同一考核周期内不重复扣款｡ 连续两个月考核为 D 级的，乙方应根据甲方要求更换物业经理｡
(六) 经核实住户投诉物业服务人员不作为的；收到业主或使用人提出的､属于本 合同及附件约定服务范围内的合理诉求，未按附件 1 承诺的响应时间进行处理，并 经甲方书面确认属实的；住户家爆水管，电话告知 30 分钟内未关水处理的；甲方 通知乙方公共设施设备维修超过 24 小时未作处理；不服从甲方监督检查和意见建 议要求，未有合理解释的｡每次扣罚人民币 1000 元，在履约保证金内扣除｡
(七) 乙方对各项进驻工程，监管不到位，导致进驻的设备､电线乱拉乱布局，每 次罚款人民币 1000 元，在履约保证金内扣除｡
(八) 乙方擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的款项，并视业主受 影响的情况做出处罚､终止合同等方式处理｡小区内的设备设施质量维护和保养由乙方负责，负责监督电梯与消防设施､设备维 保单位对等特种设备需具备安全合格证和年审合格资料审核工作，并监督其依照行 业规定做好维保档案记录资料，发生质量安全事故，事故原因以政府主管部门的鉴 定为准｡相关资料提交甲方备查｡如是乙方原因造成，应承担相关管理责任和赔偿责任，并做好善后处理工作｡电梯､消防设备､设施等由乙方作为使用单位与经甲 方书面同意的维保单位签署维保协议，乙方作为特种设备使用单位的法定安全主体 责任不因甲方监督而免除，相关费用在物业费中列支｡
(十) 甲方对乙方在岗管理人员､第三方外包服务人员存有合理异议的，可出具书 面整改更换通知并说明理由｡乙方应在收到书面通知后 7 个工作日内处理人员调 整事宜｡甲方不得无理由频繁要求更换人员｡乙方需更换人员时，应向甲方提供候选人资料，甲方应在 3 个工作日内给出审核意见，逾期未回复视为认可｡因乙方原因逾期未完成人员更换的，原在岗人员薪资由乙方自行承担，不计入物业 服务成本｡
(十一) 乙方违约拒不退出或擅自退出小区的，按每天壹万元 (¥10,000.00) 的标 准向甲方支付违约金；乙方不按规定移交物业管理资料､物业管理用房的，按每逾 期一天伍仟元 (¥5,000.00) 的标准向甲方支付违约金｡乙方拒不退场或逾期移交相关资料､财物､用房的，甲方有权优先从履约保证金及应付未付的服务酬金中扣除 相应违约金，不足部分有权继续向乙方追偿｡
(十二) 若乙方因管理不善导致小区公共设施 (如监控､电梯) 大面积或长时间瘫 痪 (超过 48 小时未制定维修方案), 甲方有权扣除违约金 5000 元｡若因此导致业 主产生实际损失或引发安全事故的，乙方应承担全部赔偿责任｡
(十三) 乙方如发生将其应当提供的全部物业服务整体转委托给第三人，或将全部 物业服务支解后分别转委托给第三人的行为，即构成根本违约｡甲方有权单方解除本合同，并书面通知乙方｡乙方应在收到通知后 30 日内完成交 接并退出物业服务区域｡乙方应向甲方支付违约金人民币拾万元 (¥100,000.00)｡若该违约金不足以弥补 甲方及全体业主因此遭受的全部损失 (包括但不限于重新选聘物业公司的费用､过 渡期管理成本､业主索赔损失等), 乙方应予以补足｡乙方因上述违法转委托行为所获得的一切收益，应于本合同解除后 15 日内全额返 还至甲方指定账户，专项用于本物业服务区域共有部分､共用设施设备的维修､养 护或由业主共同决定用途｡因乙方该等行为导致甲方或任何第三方遭受行政处罚､索赔或产生其他费用的，均 由乙方独立承担全部责任｡本条款约定的违约责任，不影响甲方依法追究乙方其他法律责任的权利｡
第二十条免责条款
双方约定因为下列事由所导致之损害或导致乙方不能履行本合同约定义务的，乙方 均不承担违约责任:
(一) 雷暴､台风､雪灾､地震､火灾等不可抗力及非乙方能够控制的其它事由 (包 括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害)｡
(二) 乙方曾向甲方､业主建议改善自用､共用及约定共用部分设施设备或改进管 理措施，而甲方､业主未采纳所致之损害 (包括但不限于高空抛物､违章装修､未 及时维修或提供维修便利等)｡
(三) 因维修养护物业共用部位､共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用 人，暂时停水､停电､停止共用设施设备使用等造成的损失；非因乙方责任出现供 水､供电､供气､通讯､有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失｡(四) 除上述各款外，其它不可归责于乙方的事由而导致的任何损失｡
第二十一条 附则
(一) 乙方参选时对甲方所做的承诺等文件，构成本合同一部分｡
(二) 本合同所有附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同正文具有同等法律 效力｡
(三) 乙方必须采取切实有效措施保持服务队伍的稳定，严格控制人员轮换岗比例｡ 乙方的项目经理任期内如需更换，应当提前 15 日向甲方提出书面申请，说明更换 理由，并提供拟任项目经理的资质､工作经历等材料，经甲方书面同意后方可更换，乙方应当确保更换后服务质量不受影响｡
(四) 合同期满三个月前，乙方按照本合同规定提供管理服务且管理成绩优秀，经 甲方审议通过可续订合同｡
(五) 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议｡
(六) 一方需要变更或解除本合同的，应当提前 30 日向对方发出书面通知，经双 方协商一致后签订书面的变更或解除协议，符合本合同约定解除条件的，解除通知 到达对方时合同解除｡
(七) 甲乙双方确认本合同首部记载的地址､联系电话为双方的有效送达地址，联 系方式变更的应当及时书面通知对方，否则按原地址 / 原联系方式送达视为有效送达｡ 直接送达的，收件人签收之日为送达之日；邮寄送达的，自寄出之日起第三日视为送达；电子送达的，送达信息成功发送至对方指定联系方式即视为送达｡
(八) 本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法 律､法规和规章执行｡
(九) 本合同一式伍份，甲乙双方各执两份，向当地物业管理行政主管部门备案提 交一份，具有同等法律效力｡
(十) 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律 规定及时协商处理｡
(十一) 相关考核具体规则由甲方制定，乙方应予以遵守｡甲方制定的考核规则经 乙方书面确认后方可执行，乙方确认后不得以规则不合理为由拒绝接受考核结果｡甲方调整考核规则须提前 15 日书面通知乙方，乙方应在收到通知后 5 个工作日内 书面确认，逾期视为同意｡如有争议，由双方协商解决，协商不成的，按本合同第 二十一条第 (十三) 款约定的争议解决方式处理｡
(十二) 为保障项目平稳交接及服务品质提升，乙方中标进场后，应指派专人配合 甲方完成承接查验相关工作｡
(十三) 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请主管部门进行调解，协商或调解不成的，任何一方均可向甲方所在地有管辖权的人民法院起诉｡因诉讼所导致的一切费用包括律师费､诉讼费､调查取证费､鉴定评估费等等均由过错方 承担｡
(十四) 本合同自双方签字盖章之日起正式生效｡
附件:
年 月 日 乙方签章: 法定代表人: 委托代理人: 年 月 日
附件 1: 物业管理服务方案
本物业管理服务方案包括基础服务 (综合管理服务､物业共用部位和共有设施设 备维护服务､公共秩序服务､保洁服务､绿化服务)､特约服务､突发事件及应急处 理预案等内容｡
(六) 特约服务
6.1 管理制度｡根据业户的委托提供物业服务合同以外的收费服务｡建立特约 服务管理制度，包括但不限于：服务内容､服务标准､收费标准，并以适当方式向 业户公示｡有专门的部门或者人员负责特约服务的接待和安排，严禁员工私自提供 特约服务，服务人员应具备相应的资格和能力，按要求提供特约服务｡
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